Введение

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В мировой практике недвижимость – это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость – это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В Российском законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценка имущества – это определение стоимости.

Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.

Процесс оценки – совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

Цели оценки недвижимости могут быть следующими:

1. Отражение в отчетности, купля-продажа, обмен;

2. Проведение конкурсов, аукционов, торгов;

3. Залог, раздел, наследственное дарение;

4. Страхование;

5. Исчисление налогов, пошлин, сборов;

6. Инвестиционное проектирование;

1.Общие понятия и определения

В настоящей работе использованы следующие понятия, термины и определения.

Имущество – совокупность вещей, материальных ценностей, имущественных прав и обязанностей.

Недвижимое имущество – любое имущество состоящее из земли, а так же зданий, сооружений на ней.

Оценка имущества – это определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика .

Объект оценки – это имущество, предъявляемое к оценке, т.е. объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценщик – это лицо обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества, физическое лицо являющееся членом одной из саморегулирующих организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями федерального закона.

Дата оценки - это дата, по состоянию на которую, определяется стоимость объекта оценки. .

Земельный участок – часть земной поверхности, включая почвенный слой имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение и правовой статус.

Улучшения – это здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий, изменяющие качественные характеристики земельного участка.

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки – последовательность процедур, позволяющих на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Затраты на воспроизводство объекта оценки – это затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий с учетом износа и устаревания.

Затраты на замещение объекта оценки – это затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки с учетом износа и устаревания.

Износ – снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Аналог объекта оценки – это объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам, определяющим его стоимость, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях

Срок экспозиции объекта оценки – это период времени, начиная с даты представления объекта оценки на открытый рынок (публичная оферта), до даты совершения сделки с ним.

Рыночная стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

2. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3. объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов;

4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;

5. платеж за объект сделки выражен в денежной форме.

Итоговая стоимость объекта оценки – это стоимость, определенная путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов в оценке.

Отчет об оценке имущества – это документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки (ФСО), стандартами СРО.