3 Қазақстандағы ипотекалық несиЕлендіруДі дамытудың стратегиясы

3.1 Ипотекалық несие беру дамуының дүниежүзілік тәжірибесі және оны Қазақстанда жетілдру стратегиясы

Өзара принциптi ажыратылатын ипотекалық несиелендiрудi ұйымдастыру модельдерiнiң дүние жүзiнде бүтiндей жүйе түрiндегiсi барлығы үшеу және олар ипотекалық несиелендiру үшiн несиелiк ресурстар жалпы портфелiнiң құрылу принциптерiнде ажыратылады. Әртүрлi елдердегi ипотекалық бизнес тәжiрибесi ипотекалық несиелендiрудi ұйымдастыру жүйесiнiң әртүрлi модельдерiнiң пайда болуына әкелдi.

Ипотекалық несиелендiрудiң ең қарапайым және ең аз жетiлдiрiлген моделi ретiнде шартты түрде «ашық» деп атауға болатын модельдi есептеуге болады. Бұл модель негiзiнен закладтардың бiрiншi нарығының шеңберiнде тұйықталады. Осы модельдiң шеңберiнде берiлген қарыз бойынша клиенттерден алған ипотекалық банктердiiң закладнойларын пайдалану, қағида бойынша оларды сырттан тартылған қаржы ресурстарының бөлiгiн қамтамасыз ету ретiнде қолданудан аспайды.Берiлген модель маманданған тұлғалардың ең аз санымен «ипотеканың ашық құрылымымен» жүзеге асырылады.

Кесте 15-Тұрғындардың үймен қамтылуы

(бір тұрғынға жалпы аудан кв. м)

Атауы	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008
Тұрғындар үймен жалпы қамтылуы – барлығы:	15,6	16,2	16,3	16,4	16,2	16,3	16,6	17,0	17,3	17,5

Дерек көзі: Қазақстанның статистикалық жылдығы / Ред. Б.Т. Султанов / Қазақстан Республикасының статистика Агенттігі – Алматы, 2009 жыл. /8/

Ашық моделiн мамандандырылған ипотекалық банктерде де және ипотекалық несиелендiру бөлiмдерi бар әмбебап банктерде де қолдануға болады.

Банктiң барлық клиенттерiнiң ипотекалық қарызға жиынтық сұранысын банк өз бетiмен, оның iшiнде банктiң меншiк капиталынан, депозитте жатқан клиенттер қаржысынан,банкаралық несиелерден, және т.б. қамтамасыз ете алуы, бұл модельдiң бiрiншi принциптi сипаттамасы болып табылады.

Елдегi қаржылай-несиелiк нарықтың жалпы жағдайынан ипотекалық қарыз бойынша пайыздық мөлшерлеменiң тiкелей бағыныштылығы, бұл модельдiң екiншi сипаттамалық белгiсi болып табылады.Белгiлi бiр кезеңдерде бұл бағыныштылық банктердiң ипотекалық несиелендiру бойынша белсендiлiгi мен масштабына айтарлықтай әсерiн тигiзедi.

Осымен байланысты 2005-2007-ға Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамыту Мемлекеттік бағдарламасының негізгі бағыты тұрғын үй құрылысын дамытудың комплексті шешімдері болып табылады.

Кесте - 16Күтілетін нәтижелер

(млрд. теңге)

1	тұрғын үй сферасына соммалық инвестицияларды тарту	32,6 млрд. теңге
2	жалпы ішкі өнімнің өсімі	1,7%,
3	салық түрінде бюджетке түсімдердің соммасы	7,8 млрд. теңге
4	жоба бойынша мемлекеттің таза табысы	2,9 млрд. теңге.

Дерек көзі: Қазақстанның статистикалық жылдығы / Ред. Б.Т. Султанова / Қазақстан Республикасының статистика бойынша Агенттігі – Алматы, 2009 жыл. /8/

Берiлген жүйенi қолдану тәжiрибесi қандай ма болмасын ережелерге немесе ипотека несиелерiнiң негiзгi параметрлерiн белгiлеу стандарттарына, атап айтсақ, олардың ұзақтығы мен құнына. сирек бейiмделедi./16,б.15/

Әдетте, мұндай параметрлердi әрбiр ипотекалық банк клиенттердiң типтi сұранысы факторларына қарай белгiлейдi, Және де, берiлген модельден басқа ипотекалық несиелендiрудi ұйымдастырудың басқалай дамыған модельдерi жоқ елдерде, ал нарықтық қызмет көрсету ипотекалық банктер санының жеткiлiксiздiгiнен шектелген, қарыз мерзiмiнiң ұзақ еместiгiне қарай несие мөлшерлемесiн типтi монопольдi арттыру болып табылады.

«Кеңейтiлген ашық модельдiң» қарастырылып отырған модельден елеулi айырмашылығы бар. Бұл модель бойынша ипотекалық несиелендiру жүйесiне несиелiк ресурстардың негiзгi ағыны осы мақсатқа арнайы ұйымдастырылған жылжымайтын мүлiкке закладпен қамтамасыз етiлген құнды қағаздардың екiншi нарығынан түседi.

Кеңейтiлген ашық модельдi жүзеге асыру ипотека нарығының кеңейтiлген инфрақұрылымын жасаған жағдайда ғана, қағида бойынша, мемлекеттiң белгiлi бiр жәрдемдесуiмен және оның екiншi нарық айналымындағы құнды қағаздар эмиссиясын ең аз дегенде жартылай бақылауымен қамтамасыз етiлуi мүмкiн.

Мемлекет бақылауы шарттарының бiрi – жиынтық бағасымен және екiншi нарықта әрбiр берiлген сәтте айналымға түскен эмитированды құнды қағаздар және осы эмиссияны қамтамасыз етуге эмитенттерге ипотекалық банктердiң сатқан закладтар арасында қатаң баланстың болуы./16,б.14/

Кеңейтiлген ашық модель белгiлi бiр шамада тұрақты, жүйеге несие ресурстары ағынын қамтамасыз етушi құнды қағаздардың көпшiлiгiнде бұрын жарияланған табыстылығы және өтеу мерзiмi бар. Дегенмен бұл тұрақтылық тек белгiлi уақыт аралығы iшiнде жүзеге асады. Инвесторлар жүйесiнен тәуелсiз капиталдың еркiн нарығынан несие ресурстарын алуға хабардар және ашық бола тұрып, бұл модель сонымен қатар, қаржы-несие нарығының жалпы жағдайының әсерiне ұшырайды. Сондықтан, бұндай модельдiң кең түрде қолданылуы тек экономикасы өте берiк елдерде ғана мүмкiн. Демек, бұл модельдiң АҚШ-та ең үлкен масштабта дамып жетiлуi бекер емес. Осыған байланысты кеңейтiлген ашық модельдi ипотеканың «американдық моделi» деп жиi атайды.

Американдық модельдiң принципi мынада, адам жыл сайынғы табысының анықталған деңгейiмен бiрден дайын тұрғын үй алады және оның құнының шамалы бөлiгiн ғана төлейдi, ал қалғанын клиенттiң қарауында бар жылжымайтын мүлiктi немесе алған жылжымайтын мүлiгiн кепiлге қою арқылы маманданған ипотекалық банктiң заемшы ақшасымен төлейдi.Бұл несиенi қайыру заемшының жыл сайынғы табысына бағынышты және ипотеканың таңдаған түрiне қарай, әдетте 15-30 жыл iшiнде жүзеге асырылады.

Ипотекалық банктер, компаниялар салымдарды таза күйiнде тартпайды, бастапқы операциялар меншiктi капиталы және жедел заемдар есебiнен қаржыландырылады. Олар несие бередi және оларға қызмет көрсетедi. Одан кейiн компания өздерiнiң заклад портфелiн жылжымайтын мүлiкке закладпен қамтамасыз етiлген (облигациялар түрiнде) жоғары өтiмдi құнды қағаздарды орналастыру және шығаруға маманданған қаржылы iрi корпорациялардың жылжымайтын мүлiгiне қайта сатады. Бұл корпорациялардың құнды қағаздарды екiншi нарықта iрi салымшыларға, мысалы, әртүрлi зейнетақы қорларына, кәсiподақтарға, сақтандыру компанияларына, сол сияқты, қаржыларын жоғары банктiк депозитке орналастырғысы келетiн инвесторларға сатады.

Ипотекалық банктер закладтар портфелiн сатудан түскен қаржыны жаңа заемдар бере отырып, қайта айналымға салады. Олардың пайдалары несие беруден түскен ақшадан және оларға қызмет көрсетуден түскен төлемдерден құралады. Тiптi ипотекалық банктер, компаниялар несиенi сатқан жағдайда да олардың несиеге қызмет көрсету жауапкершiлiгi сақталады. Осы модельдiң дамуы, тұрғын үй қаржыландыру нарығының болуын болжайды, онда берiлiп қойылған ипотекалық заклад сатылады. Ипотекалық эмиссиянық компанияларының американдық моделi ұзақ мерзiмдi қаржылық тәуекел ету дефицитi мәселелерiн шешуге принциптi ыңғай беретiндiгiне байланысты көптеген банктердi қызықтырады.

1938 жылы құрылған «Фенни Мэй» федералдық ұлттық ипотекалық ассоциациясы закладтың екiншi нарығын қалыптастыру барысында iрi ұйымдардың бiрi болып табылады. Ассоциация меншiктiң үй және бiр отбасына арналған пәтер, оған кооперативтiк бiрiншi отбасына арналған үйлер де кiредi, кепiлденген закладтарын сатып алуға құқылы. «Фенни Мэй» пулаға бiрiктiрiлген закладтарды сатып алады. Мұндай ипотека пулаларына ол жоғары өтiмдi құнды қағаздар шығарады, олардың қаржы нарығындағы айналымы ипотека бизнесi саласына қаржылай ресурстардың үздiксiз күштi ағынын қамтамасыз етедi.

«Фредди Мек», «Джинни Мэй» несиенi қаржыландыруды мемлекет ресурсынан жүзеге асырады. «Сэлли Мэй» студенттер үшiн ипотекалық несие беруге жағдай туғызатын ұйым.

Компаниялар мен қызмет көрсетудiң мұндай әртүрлiлiгi ипотекалық несиеге қаржылық жағдайы әртүрлi жеке азаматтардың да қол жеткiзе алатынын көрсетедi.

Бұндай ұйымдар заемшылардың ( жастар, зейнеткерлер, орта және төмен деңгейлi табысы бар азаматтар) жекелеген категорияларына несие алу үшiн қолайлы жағдайларды қамтамасыз етедi.

Ашық және кеңейтiлген ашық модельдердiң екеуiне де тән сипаттамалық белгiсi, олардың ипотекалық таза нарықтық схемасынан көрiнедi. Сұраныстың масштабы мен балансы және олардың шегiнде ақша ұсыну негiзiнен екi өзара байланысты көрсеткiштермен, екiншi нарықта орналасатын құнды қағаздардың табыстылығымен, сонымен қатар, сақтандыру компанияларын қосқанда ипотекалық нарықтық барлық маманданған қатысушыларының қызметтерiн төлеуге бөлiп шығарған қаржының мөлшерлемесiмен анықталатын қарыз бойынша банктiк пайыз және несиелiк ресурстар бағасымен реттеледi.

Үшiншi модель ерекше қарастыруды қажет ететiн «автономиялы балансты» модель. Бұл модель қызметiнiң жинақ-қарыз принципi оның айырмашылық белгiсi болып табылады. Бұндай принцип жағдайында iрi ресурстардың жиынтық портфелi капиталдың ашық нарығынан алып пайдаланбау, қайта мақсатты түрде көмек кассасы принципi бойынша болашақ заемшылардың жинақтарын тарту есебiнен құрылады. Бұл модель шегiнде заемшының қарыз алуға құқығы болады, егер де бұрын бұл жүйеге өзiнiң уақытша бос ақшалай қаржысын салған болса және жинағының сомасы шамасымен несие сомасына тең болуы керек.

Бұрынғы қарастырылған модельдермен салыстырғанда берiлген шектеулер үлкен үйлесiмсiздiк, өйткенi, нақтызаемшының жылжымайтын мүлiк алу сәтiнiң уақытын кейiнге қалдырылады. Сөйте тұра, автономиялық балансты модельдiң маңызды артықшылығы бар, өйткенi бұл модельдiң өзiнiң автономиялық күшiне қарай потенциалды қаржы-несие нарығының жалпы жағдайына мүлдем бағынышты болмайды.. Автономиялық балансты модельдi жүзеге асыру барысында ипотекалық банктiң алдында несиелiк ресурстарды қайдан, қандай бағамен табу мәселесi тұрмайды, қайта өз қызметi үшiн тек саналы маржа белгiлеуi қажет. Құрылысжинақ салымдары бойынша пайда мөлшерлемесi және несиенi пайдаланғаны үшiн пайыздың мөлшерлемесi теория бойынша еркiн деңгейде белгiленуi мүмкiн. Банк мақсатты жинаққа кiрiстi мүлдем төлемеуiне және маржаны белгiлеп, мысалға 3%-ға және осы пайызды несиенiң құны деп жариялауына болады. Жинаққа кiрiс 10% есебiнен аударылуы мүмкiн және онда несие бойынша пайыз 13%-ға тең болады.

Сөйтiп, модель тек заемшы ақшаның нарықтық бағасының қобалжуынан ғана емес, сондай-ақ бұл бағаның жалпы деңгейiнен де тәуелсiз. Барлық өзара есеп айырысулары еркiн айырбасталатын валютамен жүзеге асатын жағдайдағы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық несиелендiрудi дамыту үшiн автономиялық балансты модельдiң маңызы ерекше. Берiлген модельдiң жағымды жағы болып сонымен қатар, оның шеңберiнде несие берушiнiң қарызын қайтара алмайтынына күмәнi аз, өйткенi, клиенпен қарым-қатынас кезiнде оның төлеу қабiлетi бар екенiн тексеруге көп мүмкiндiктер болды..

Қарастырып отырған модельдiң практикалық қалыптасуының қайнар көзi әртүрлi елдерде ХIХ ғасырда басталған болатын.Революцияға дейiнгi Ресейде бұл модель көптеген одақтар iс-әрекетiнде және өзара несие қоғамдарында байқалды.

Қазiргi уақытта Германияда бұл модельдiң практикалық қолданылуы кең де және үлкен табысқа жетiп отыр.Мұнда бүкiл елдi қамтыған «құрылысжинақ жүйесi» құрылған, онда қорлану механизмдерi (құрылысжинақ) нақты азаматтарды несиелендiру механизмiмен, сонымен қатар, азаматтардың мақсатты қорланумен байланысты инициативасын қаржылай қолдау бойынша мемлекеттiң протекционалдық механизмдерi мен тұрғын үй жағдайын жақсартуға қаржы пайдалану сәттi үйлесiм тапқан,

Тұрғын үй иелiкке алғысы келетiн азаматтар, маманданған қаржы-несие жүйесiмен тұрғын үй иелiкке алу сәтiнде емес, бұдан 2-10 жыл бұрын қарым-қатынаста болады. Бұл көбiне бойдақ жас адамдар немесе ата-аналарымен немесе пәтер жалдап тұрған жас отбасылар. Олар өз мүмкiндiктерiне қарай маманданған банктерге немесе жинақ кассаларына болашақ тұрғын үйiнiң құнының шамамен 45% қорлануы үшiн ақша салады. Содан кейiн мемлекеттiк дотация (тұрғын үй құнының 10% дейiн) алуға құқығы және оның жетпей тұрған сомасына жеңiлдетiлген несие алуға құқылы болады. Бұл несиенi өтеу әдетте 10-15 жылға созылады.

Мақсатты қорлану салымдары есебiнен елеулi қаржы ресурстарын бiрiншi кезеңде шоғырландырудың арқасында несиелеу мекемелерiнде осы қаржыларды осы жүйеге ерте өтiнiш бергендер және несие алудың екiншi кезеңiне өткен азаматтарға қарыздар беру үшiн пайдалануға мүмкiндiк туады. Басқалай айтқанда, құрылысжинақ немiс моделi жылжымайтын мүлiкке заклад құнды қағаздар екiншi нарығының iс-әрекетiне байланысы мен бағыныштылығы айтарлықтай аз

Немiс құрылысжинақ жүйесiнiң ерекше және басты қасиетi, оның шеңберiнде пайдаланатын пайыздық мөлшерлеменiң деңгейi, мақсатты құрылысжинаққа банктен аударылған және несие жүйесi негiзiнде берiлетiн мөлшерлеме автономиялы болып табылады және қаржы-несие нарығының жалпы жағдайына бағынышты емес. Берiлген сұлбаның негiзгi сипаттамасы, оның тұйықтығы, яғни несие берудiң көзi ретiнде қатысушы-салымшылардың құрылысжинақ шарты бойынша қорланған қаржы ғана пайдаланылады.Бұндай жүйенi қолданатын банктер жинақ салымдары бойынша пайызды нарықтағыдан төмен төлей отырып, нарықтағыдан төмен несиелер беруге мүмкiндiктерi бар./17,б.69/

Банктiк секторда жеке меншiк жинақ кассалары және жеке құрылысты қаржыландырумен айналысатын банктер белсендi iс-әрекет жүргiзедi. Онда әлеуеттi заемшылар ипотекалық банктен несие алу үшiн қажеттi бастапқы жарналарының қорлануын жүзеге асырады. Жалпы жинақ сомасына салымшының жинақ сомасы (жалпы соманың 40% немесе 50%) және қарыз (мемлекеттiк өтеусiз демеу қаржысының сомасына өсiрiлген салымшы жинағының сомасы мен тұрғын үй құрылысы немесе сатып алуға қажеттi жалпы соманың арасындағы айырмашылық) кiредi. Салымшы мен қарыз алушының ұқсастығы құрылысжинақтың бұл түрi үшiн типтi болып табылады. Барлық соманы төлемес бұрын салымшы несие берушi де, ал оған құрылысжинақ кассасына қарыз берiлгеннен кейiн ол қарыздар болып шығады.

Сөйтiп, халықты несиелендiрудiң өзiн ұйымдастыру және несие ресурстарын мобилизациялау процесiне принциптi әртүрлi қарағанға қарамастан, жалпы американдық ипотекалық модель және немiстiң құрылысжинақ жүйесi үшiн олардың практикалық iс-әрекетi процесiн мемлекеттiң күштi және жан-жақты қолдауы, осы iс-әрекетiң лицензиялық құқықтық жүйесi және қаржылай реттеуi және мемлекеттiк кепiлдiк беру және мақсатты мекенжайлық дотация мен салықтық жеңiлдiктер, сақтандыру тәуекелдерiн қамтамасыз ету.

Американдық және немiс модельдерiн бiрiктiретiн екiншi жалпы сипаты, олардың екеуi де шын мәнiнде таза банктiк болып табылады. Олардың құрылысты инвестициялау процесiмен тiкелей ұйымдастырушылық байланысы жоқ. Инвестициялық-құрылыс компаниялары, әдетте,ипотека шеңберiнде құрылыстың тек соңғы кезеңiнде яғни, дайын тұрғын үйдi сатудан құралған азаматтардың қаржысын алудан, ал ерте стадияларда қарапайым банктердiң коммерциялық несиесiн пайдаланады.

Жылжымайтын мүлiктi кепiлге қойып несие рәсiмдеу, қызмет көрсету мен осы несиелердi өтеу, американдық ипотека моделi мен немiс құрылысжинақ жүйесi үшiн жалпы және өте ұқсас болып табылады.

Ипотекалық несиелендiрудiң малайзиялық моделi маманданған ипотекалық компаниялар құру жолымен қызмет етедi, онда коммерциялық банктер ипотекалық облигацияларды сата алады және одан түскен ақшаға тұрғын үй сатып алу үшiн несиелер бередi. Немiс моделiнен айырмашылығы жылжымайтын мүлiк алу мерзiмi кейiн сырылмайды.

Үш модельдi қысқаша шола отырып, мынаны атап көрсетуге болады, Қазақстанның жағдайында ипотекалық несиелендiру жүйесiн дамыту үшiн мынадай ұсыныстар мен ұсынымдарды мақсатты жүзеге асыру керек.

Ипотекалық несиелендiрудiң американдық әдiсiн бай адамдарға, ал германдық әдiстi халықтың жеткiлiктi түрде қамтамасыз етiлмеген тобына қолданылады

Ипотекалық несиелендiру жүйесi ұзақ мерзiмге азғантай процентпен аз шығынды тұрғын үй жобасын қаржыландыруда мемлекеттiң қатысуын болжауы керек. Тұрғын үй несиелендiру жүйесiн қайта құруда мемлекет инициатор әрi кепiл болуы керек.

Банктiң қаржысын қайтарып бермеу қаупiн азайту үшiн ипотекалық несиелердi сақтандыру керек.

Ипотекалық несиелердi сақтандыру үшiн мемлекеттiк ипотекалық хедж-фондтар құру туралы мәселенi қарастыру.

Заемшының өзiнiң ипотекалық мiндеттерiн орындамаған жағдайда одан несие берушiнiң мүлiгiн ықтиярсыз ұстап қалу нормативтi-құқықтық базасын жетiлдiру.

Қазақстан Ипотекалық Компаниясы және екiншi деңгейдегi банктер кепiлдiкке берген мүлiктердiң құнын бағалау.

Капиталдың бөлiгiн фондылық нарықтан ипотекалық несиелер нарығына аудару үшiн екiншi деңгейдегi банктердi ынталандыруға жағдай туғызу. Банктiң несиелiк портфелiнде ипотекалық несиенiң үлесi жоғары жағдайында банктерге мемлекеттiк құнды қағаздарды иемдену жолымен мiндеттi резервтер құруға рұқсат етiледi. Банктiң резервтерiн жұмысшы активтерге айналдыру, берiлген активтердiң табыстылығын және өтiмдiлiгiн,сонымен қатар, мемлекеттiк бюджеттi инфляциялық емес көздерден қаржыландыруды қамтамасыз етедi

Ипотекалық несиенiң бөлiгiн жабу үшiн орта және жеткiлiктi түрде қамтамасыз етiлмеген бұқара топтарына жәрдемақыларды, немесе соңына қарай сатып ала алуға қолы жететiн тұрғын үй жалдауға мүмкiндiктер, несие алар алдында белгiлi бiр соманың бiртiндеп қорлану үшін арналған./18,б.104-109/