1.3 Ипотекалық несиелендіру моделдері: шетел тәжірибесі мен Қазақстандағы ұлттық модель

Ипотекалық несиелендiрудiң дүниежүзiлiк практикасында екi модель бар, олар: американдық және германдық. Американдық модель алдымен, стандартты қаржылық өнiмдерге, салынған мүлiк туралы жасалған акт қағаздарға, құнды қағаздар мен қозғалымсыздыққа бағытталған. Бұл модель бойынша адам әдеттегiше, құнының шамалы бөлiгiн қолма-қол төлеп, қалған сомасын алған қозғалымсыздығын 15 жылдан 30 жылға дейiнгi мерзiмге кепiлге қойып, маманданған ипотекалық банктен алған қарыз ақшасын төлеп дайын тұрған үй алады. Мемлекет iрi фирмалардың делдалдығын пайдаланып ипотекалық құнды қағаздарына кепiлдеме берушi ретiнде шығады.

Ипотеканың американдық моделі. Ипотекалық несиелендiрудiң жүйесi елдiк айырмасына қарамастан, ақырғы инвестордан қозғалымсыздықты сатып алушыға, яғни, заемшыға ақшалай қаржыны қайта бөлу механизмiне әкелiп соғады.

АҚШ-та 1916 жылы жер кепілдігіне ұзақ мерзімді ссудалар беру үшін 12 округте жер бойынша банктер құрылды. Кәзіргі уақытта АҚШ-та ипотекалық несиелерді беруді негізінен ссуда-сақтаушы ассоциациялар, өз ара қайтарымды-сақтаушы банктер және аймақтық маңызға ие майда фермерлік банктер жасайды. /21/

Бұнда басты рольді ипотекалық несиелеу ойнайды, бұл бойынша ссуда алушы болып үй шаруашылығы болады. Бұндай ситуациялар екі жағдаймен байланысты. Біріншіден, АҚШ-тың тұрғын үй сферасында тұрғын үйге үй шаруашылығының жеке меншігі абсолютты доминантты. АҚШ-ғы барлық үй шаруашылығының 65% өздерінің дербес үйлерге ие, бұнда олардың 87% бір жаңұялық үйлердің иелері болып табылады. Екіншіден, өздерінің үйлерінің құны иегердің бір жылдық табысынан айтарлықтай үлкен.

Ипотекалық несиелендiрудiң негiзгi қатысушылары:

• тұрғын үй сатып алуға несие алушы, яғни заемшы;

• несие берушi (банкнемесе басқалай мекеме), заемшыға қозғалымсыздығын кепiлге алып несие берушi.

• делдалдыққа маманданған ұйым, олардың мақсаты – ипотекалық несиеге бұдан әрi қайта инвестициялау үшiн еркiн капиталды тарту механизмiн қамтамасыз ету.

• ақырғы инвесторлар (негiзiнен институционалдық), ипотекалық несие негiзiнде шығарылған құнды қағаздарды алушылар.

Американдық модель ипотекалық облигация нарығының дамуын қарастырады, өйткені мемлекет ипотекалық несиені төлеп қайтып алу механизмдерін құрады және олардың ипотекалық облигацияны реқаржыландыруы үшін шығарады. Мемлекеттің қатысуымен ипотекалық ассоциацияларды құру ипотекалық несиелерді ұйымдастырушылармен заклодной асты облигациялар шығарады, бұл олардың ликвидтігін қамтамасыз етеді. Қандай институттар осы не басқа функцияларды орындайтынын қысқаша қарастырайық.

Крммерциялық банктер тұрғындарға жылжымайтын мүлік кепіліне ипотекалық несиелер береді. Фанни Мэй, Джинни Мэй және Фредди Мак АҚШ-ғы ипотеканың екінші нарығында инвестор және кепіл болып табылады. Олар негізінен қарыз алушыларға тікелей несиелер ұсынбайды.

Ипотекалық несиені беру

Ипотекалық несиені сатып алу

Ипотекалық несиемен қамтамасыз етілген құнды қағаздарды сатып алу

Қ арызданушы Ипотекалық Ипотекалық Инвесторлар

банктер дедалдар

Сурет 3. АҚШ-ғы ипотекалық несиелеудің схемасы

Алғашқы нарық заемшы мен банкiнiң ара қатынасымен анықталады, ал ипотекалық несиелер, шынында олардың инструменттерi болып табылады. Делдалбанк- инвестор тiзбегi екiншi ипотекалық нарық мазмұнын құрайды, ал олардың инструменттерi ипотекалық несиемен қамтамасыз етiлген құнды қағаздар болып табылады. Ипотекалық несиелендiру сұлбасын тағайындау – несиелендiру көлемiн ұлғайту мақсатымен несие берушiлердiң ұзақ мерзiмдi ресурстарымен қамтамасыз ету. Дамыған ипотекалық жүйе өзiн өзiндiк жеткiлiктi механизм екенiн көрсетедi, өйткенi ол бiр жағынан халықтың әртүрлi мүлiктi қатарының қолдары жететiн, екiншi жағынан барлық бiрлесiп әрекет етушi звенолар үшiн табысты. Бұл процесте екiншi нарықтың құрылуы мен дамуы маңызды роль атқарады. Дүниежүзiндегi iрi ипотекалық нарық АҚШ ипотекалық нарығы болып табылады. Бұл ұйымдастыру нысаны бойынша қалай күрделi болса, қаржылық және ипотекалық ниструменттер түрi жөнiнен де солай әбден дамыған нарықтардың бiрi.

Ипотекалық несиелендірудің алғашқы нарығы. Ипотекалық несие деп (mortqaqe, loan mortqaqe) заемшының қозғалмайтын мүлiгiн кепiлге алу жолымен, белгiлi бiр сұлба бойынша керi төлеуге мiндеттейтiн несиенi айтамыз. Егер заемшы келiсiм-шартқа сәйкес мiндеттемесiн орындаудан бас тартатын болса, онда несие берушi оның кепiлге қойған қозғалымсыздығын иеленуге құқылы. Несие берушi кепiлдi шартсыз тәртiпте өткiзiп және алынған ақша есебiнен қарыз сомасын жабуға құқылы. Несие берушiге кепiлге салынған мүлiкке меншiктiк құқық беру процедурасы «төлетудi қолдану» деп аталады. Қарастырылып отырған ипотекалық несиелендiру сұлбасында заемшы ретiнде жеке тұлға да, ал кепiл ретiнде тұрғын үй қозғалымсыздығы. Шынында, заемшылар ипотекалық несиенi қозғалымсыздық алу үшiн пайдаланады, әрi ол қозғалымсыздық кепiл рөлiн де атқарады.

АҚШ-тағы несиелендiрудiң басқа түрлерiмен салыстырғанда ипотекалық инструменттер мынадай айырмашылықта:

• ұзақ мерзiмдiлiгiмен (едетте, 20-30 жыл);

• кепiлдiң қолма-қолдығына байланысты төмен несиелiк тәуекелге қатысты және соған қарай заемшының өте жоғары жауапкершiлiгi;

• мерзiмiнен ерте өтеу мүмкiндiгiне байланысты түсiмнiң анық еместiгi.

Ең кең тараған ипотека инструменттерi заемшыға толық немесе жартылай мерзiмiнен ерте, ал қалғанын кез-келген уақытта өтеуге мүмкiндiк бередi. Бұл жағдай ипотекалық несиенi заемшы жағынан ұзақ мерзiмге арналған опциалы (call option) несие ретiнде қарастыруға болады. Бұндай опционың болуы заемшыға қолайлы, өйткенi ол оған жеке және экономикалық жағынан қараса да өзiнiң қарыздық мiндеттемесiн реттеуге мүмкiндiк бередi. Несие берушiге проблемаларымен байланысты.

Қазiргi уақытта АҚШ-та заемшының керегiн және спецификалық мүмкiндiктерiн барынша ескеретiн ипотекалық ниструменттердiң әр алуан түрлерi қолданылады. Несиелендiрудiң (level – payment fixed – rate mortqaqe), барлық мерзiмi бойына ай сайын тең сомада төленетiн белгiленген пайыздық ставкалы несие инструментi басым болып келедi. Ай сайынғы соманың есебi аннуитет формасына сәйкес жүргiзiледi, сондықтан, несиенiң бұндай түрi аннуитеттiк деп аталады. Ай сайынғы төлем аннуитеттiк несие бойынша белгiлi формулаға сәйкес: пайыз төлемi және негiзгi қарыз бөлiгi болып екi компонентке ажырайды. Айдың басындағы қарыздық борышқа қарай аяғында пайыз төленетiн болғандықтан, пайыздық төлем сомасы уақыт өткен сайын азая бередi.

Төлеу үлесi негiзгi қарызды өтеу есебiне сәйкес әр төлеуде өсiп отырады. Несиелендiру кезеңiнiң аяғына қарай қарыздық борыш қалдығы 0-ге теңеледi. Бiр қалыпты төлеудiң жүйелеп баяндалған сұлбасы несиелендiру кезеңiнiң аяғына қарай негiзгi қарыздың толық өтелуi автоматты түрде қамтамасыз етедi және несиенiң бұндай түрi, сонымен қатар, өз-өзiнен амортизациялану деп аталады.

Төлеулерi ауыспалы несиелер де кең таралған. Банктердiң пiкiрiнше, пайыздық тәуекелдi төмендетуге қолайлы инструмент, деңгейi белгiлi бiр индекске, жиi либор ставкасына немесе мемлекет облигация бойынша ставкаға таңылатын пайыздық ставкасы (adjustable - rate mortqaqe) ауыспалы несие болып табылады. Пайыздық ставканы қайта қарау мерзiмдiлiгi несиелiк шарт жасасу кезiнде анықталады және жарты жылға немесе жылға жасалады. Бастапқыға қатысты пайыздық ставка өзгерiсiнiң шекаралары жиi тағайындалады: жыл сайын қайта қаралатын пайыздық ставка 2%-дан артыққа ауытқымайды.

Алғашқы несие берушiлер ретiнде ипотекалық несие ұсынатын көбiне қарыз (ссуда) жинақтайтын ұйымдар, коммерциялық және ипотекалық банктер, сонымен қатар, өмiрдi сақтандыру компаниялары және зейнеткерлiк қорлар (бұл жерде шартты – банктер). Заемшы несие алу үшiн қажеттi құжаттарын толтыратын және өзi туралы талап етiлетiн қаржылық және қаржылық емес ақпараттар беретiн, кейiн оны банк тексередi, уәкiлеттi банкке ықыласын бiлдiредi. Берiлген мәлiметтер негiзiнде банк заемшының қарыз төлеу қабiлеттiлiгiн бағалайды, яғни, несиенiң андеррайтинг өткiзедi.

Андеррайтингтiң негiзгi белгiлерi (критерийлерi):

Бiрiншiден, заемшының несие бойынша айлық төлемiнiң әр ай сайынғы кiрiсiне қатысы (payment-to-income ratio – PTI). Бұл коэффициенттiң аз болуына қарай заемшыға да қарыз жүгi аз болады, яғни оның несие төлек қабiлеттiлiгi жоғары болады;

Екiншiден, несие сомасының кепiлдiң (Loan-to-value ratio - LTV) нарықтың (немесе бағалау) құнына қатынасы. Бұл коэффициент неғұрлым төмен болса несие берушiнiң ақшаны өндiрiп алу үшiн кепiлдi сатып берген қарызы бойынша шығынын жабуға солғұрлым мүмкiндiк бар;

Үшiншiден, несиенiң абсолюттi шамасы анықталған бастамасынан аспауы керек. АҚШ-та типтi ипотекалық несиелер 28% PTI дейiнгi, 80% LTV дейiнгi шарта және 200 мың долларға дейiнгi мөлшерде берiледi. Несие беру кезiндегi ипотекалық несиелендiрудiң мiндеттi элементi–кепiлге салынған қозғалымсыздық пен титулды сақтандыру. Сақтандырудың кең таралған мiндеттi емес түрi–заемшының өмiрi мен еңбекке қабiлеттiлiгiн сақтандыру. Несиелендiрудiң барлық шарттарына келiсiлген жағдайда банк заемшымен ипотекалық несие беру туралы шарт жасайды. Несиенi алғаннан кейiн не өзi несие алған банк, не басқа қызмет көрсетушi компания қызмет етедi.

Екінші ипотекалық нарық. Ипотекалық несиелендiру процесiне тартылған банктер үшiн басты проблема ұзақ мерзiмдi ресурстардың жетпеушiлiгi. Жеке меншiк капиталдың шоғырлануы үшiн маманданған институт құру мәселесi және оны кейiн ипотекалық несиеге инвестициялауды жүзеге асырған АҚШ Үкiметi болды. Ұлы құлдырау кезеңiнде ол қозғалымсыздық нарығын ипотекалық несиелендiрудi кеңейту жолымен жандандыруға әрекет iстедi.

1938 жылы АҚШ конгресiмен Федералдық Ұлттық ипотекалық ассациация немесе «Фэнни Мэй» (Federal National Mortqaqe Associatio, Fannie Mae) құрылды. Оның қызметiнiң басты бағыты, тiптi қазiргi кезеңге дейiн қарыз құнды қағаздарын шығару есебiнен қаражат тарқан банктерден ипотекалық несиелер сатып алу. Ұлы құлдырау кезiнде АҚШ Үкiметiнiң ипотекалық несиелендiрумен айналысуға түрткi болуының екi негiзгi себебi болды:

Бiрiншiден, қаржы дағдарысы, оның кесiрiнен көптеген қаржы мекемелерi iске асырылуы қиын жағдайда қалды.

Екiншiден, қатысушылардың жағдайдың даму перспективасына сенiмсiздiгi, бұл ұзақ мерзiмдi қаржы инструменттерiнiң, шарттарының дамуын және халықтың ұзақ мерзiмдi төлеу қабiлеттiлiгiн арттыру үшiн жағдай туғызу қажеттiлiгiн туғызды.

Кесте - 3 АҚШ және Еуропада ипотекалық нарық бойынша статистикалық мәліметтер салыстырмасы (2008ж мәліметтер)

(млрд )

№	Атауы	US	EU
1	Тұрғын үй ипотекалық несиесі бойынша қарыздар	3 751	2 700
2	ЖІӨ-ден үлес ретінде	53%	36%
3	Шығарылған MBS (US) көлемі және ипотекалық облигациялар (EU)	2 041*	500**
4	Несие бойынша қарыздар үлесі ретінде	54%	19%
5	ЖІӨ-ден үлес ретінде	29%	7%
6	Тұрғын үй иелерінің үлесі	66%	63%
7	Тұрғын үй бойынша келісім шарт саны	5,7 млн	4,0 млн
8	Тұрғындар	267 млн	375 млн
9	ЖІӨ	7 055	7 470

Дерект көзі: Hardt, Judith, and David Manning. European Mortgage markets: structure, funding and future development. OECD. 2000. June. Eurostat, OECD, MBAA, EMF./25/

* — MBS, "Джинни Мэй", "Фредди Мак", "Фанни Мэй" және жеке эмитенттермен шығарылған

** — Қоғамдық несие секторы бойынша ипотекалық облигацияларды ескермегенде

Ипотекалық банктер бірінші рет Германияда ХVIII ғ. пайда болды. Олардың біріншісі 1770 ж. Силезияда қаланған мемлекеттік банк болды, ол үлкен помещиктік шаруашылықтарға қаржылық қолдау үшін жасалған. ХІХ ғ. басында ипотекалық банктердің қызметі майда поместиялық иеліктерге таралды, одан кейін крестьяндық шаруашылықтарға да. Екінші дүниежүзілік соғыстан кейін Германияда тұрғұн үйлерді салу мемлекетті жандандырудың алдыңғы экономикалық приоритеттерінің біреуіне айналды.

Германдық модельдiң американдық модельден едәуiр айырмашылығы бар. Негiзгi айырмашылығы еуропалықтардың қайталанбайтын дара тауар сияқты қозғалымсыздыққа қатынасына негiзделген. Активтер мен пассивтердiң балансын қолдау үшiн немiстiң ссуда компаниялары және банктер жеке меншiк құнды қағаздарының эмитенттерi ретiнде белсендi шығуға және үлкен жарғылық қор құруға мәжбүр, ал бұл американдық модельде мiндеттi емес. Германияда ұзақ мерзiмдi қаражатты тарту үшiн жинақтау есептер жүйесi (құрылыс жинақ жүйесi) күштi дамыған. Бұл несиенi алмас бұрын, алдымен ипотекалық банкте арнаулы «жинақтау есебiн» ашуың керек екенiн бiлдiредi. Сөйтiп, есебiңде болашақ тұрғын үйiң құнының (шамамен 5-8 жыл) қажеттi бөлiгi жинақталған жағдайда ғана мемлекеттiк дотацияға (тұрғын үй құнының 10% дейiн және жетпей тұрған бөлiгiн төлеу үшiн жеңiлдетiлген несие) Несиенi өтеу мерзiмi 10 жылдан 15 жылға дейiн. Сөйте тұра несиелiк мекемелердiң қорланған қаражатты бұрын несие алуға тiлек бiлдiрген азаматтарға ссуда беру үшiн пайдалануларына мүмкiндiктерi бар. Немiс моделi азаматтарға құрылыс салу ауданынан тұрғын үйдiң нақты типiн ұсынады. Бұндай сұлба табыс деңгейi орта және одан да төмен адамдарға бейiмделген.

«Неміс жүйесі» аты өте шартты. Сондай сақтаушы-ипотекалық мекемелер көптеген мемлекеттерде бар. Францияда бұл құрылымдар Caisse d`epargne logement, Ұлыбританияда – құрылыс қауымдары (building societies), АҚШ-та ссудалы-сақтаушы ассоциациялар (savings and loan associations) және өзара қайтарымды жинақ қаражаты (mutual savings banks).

Кесте - 4Ипотекалық банктерде (Германия) және екінші нарық ұйымдарында (США) ресурстарды тарту әдісімен байланысты тәуекелдердің салыстырмалы анализі

Атауы	Германия	США
Несиелік институт-эмитент	Ипотекалық банк	Ипотекалық компания және кез-келген басқа кредиторлар
Қаржылық құрал	Ипотекалық облигациялар (MB)	Ипотекалық қатысу сертификаты (MBS)
Секъюритизация түрі	Ипотекалық активтер кредитор-эмитенттің балансында қалады	Ипотекалық активтер банк-кредитор балансынан алынады
Тәуекелдерді бөлу:
— несиелік тәуекел	Ипотекалық банк-эмитент	Инвестор
— ұзақмерзімді жабу тәуекелі	Ипотекалық банк-эмитент	Инвестор
— нарықтық тәуекел	Инвестор	Инвестор
Несиені берген банк-кредитордың банкроттық тәуекелі	Инвестор эмитетн активтерін талап ету прторитетті құқығы бар	Несиені берген несиелік институттын банкроттығы оның қызмет көрсетуіне әсер етпейді
Кепілдік	Ипотекалық банк-эмитент ұсынады	Үшінші жақпен ұсынылады (Фэнни Мэй)
Несиелердің сапасы	Заңмен анықталады (LTV — 60%)	Заңмен аықталу міндетті емес
Негізгі қарызды беру	Қарапайым: мерзім соңында	Қарапайым: амортизация және алдын ала жабу
Пайыздардың төленуі	Қарапайым: жыл сайын	Қарапайым: ай сайын

Дерект көзі:Van Order, Robert. The Structure and Evolution of American Secondary Mortgage Markets, With Some Implication for Developing Markets. The Journal of Housing Research. Vol. XVI. P.16-31./27/

Малайзиялық модель. АҚШ және Еуропа елдерiмен қатар қазiргi уақытта халықты ипотекалық несиелендiру жүйесi азиялық аймақтарда, әсiресе, Малайзияда жеткiлiктi дамыған. Малайзияның ипотекалық несиелендiру жүйесi құрамына Малайзия Банкi (20%), қаржы компаниялары (19%), коммерциялық банктер (60,5%) кiрген «Кагамас» Ұлттық ипотекалық корпорациясын (бұдан әрi – корпорация) құру жолымен дами бастады. Қазiргi кезде корпорацияның жарғылық капиталы АҚШ долларының 40 млн. жуығын құрайды. Берiлген корпорацияның негiзгi рөлi - өтiмдiлiгiн қамтамасыз ету, құрылыс құнының төмендiгi, ипотекалық несиенiң ұзақ мерзiмдi сипаты, тұрғын үй сатып алушылар үшiн қаржыландыруды таңдау болып табылды.

Малайзиядағы ипотекалық несиелендiру процесi екi кезеңге бөлiнедi: тұрғын үй салу процесi және тұрғын үй құрылысының толық аяқталуы. Тұрғын үй құрылысына салушыға 2-3 жылғы несие берiледi және салушы өзiнiң тұрғын үй салатындығы туралы халықты хабардар етедi. Үй құрылысы процесiнде құрылысы аяқталмаған тұрғын үйдi алдын-ала сату жүзеге асырылады және үй сатып алушылар аяғына дейiн қаржыландырылады. Құрылыс аяқталғаннан кейiн ипотекалық несиенi секьюритизациялау жүзеге асырылады. Несиелендiрудiң негiзгi шарттары --қаржыландыру маржасы 70% -дан 80% -ға дейiн, несиенiң орташа орнының толуы 20 және 25 жыл iшiнде, негiзгi қарыздың заемшы табысының 1/3 мөлшерiнде ай сайын өтелуi, қозғалымсыздықты сақтандырғаны туралы шарттың болуы мiндеттi, сыйлық берудiң (ынталандыру) ең үлкен ставкасы 9% құрайды.

Секьюрритизация процесi несие берушiлердiң соңынан корпорацияға сатылатын ипотекалық несие заемшыларға беруiнен басталады,.Корпорация өз кезегiнде, ипотекалық несие сатып алуға кеткен шығынын жабу үшiн және капиталын ұлғайту үшiн қарыздық құнды қағаздар шығарады, кейiн оны инвесторларға сатады.

Үлкен көлемде ипотекалық несиелендiрудi жүзеге асыруға қабiлеттi, жоғары капиталистiк мемлекеттiк емес ұйымдар болмай қалыптасқан экономикалық жағдайда және қайта қаржыландыру механизмiн қамтамасыз етушi мемлекеттiк ұйымдар құру толық шешiмiн таппас едi, Қазақстан үшiн, банктер ипотека пуласымен қамтамасыз етiлген ипотекалық облигациялар шығару жолымен қайта қаржыландыра алатын, тұрғын үй нарығының дамуын қамтамасыз етушi жабық акционерлiк қоғамдар нысанында ипотекалық компаниялар құру жолымен дамитын ипотекалық несиелендiру жүйесiнiң Малайзиялық моделi ең жарамдысы болып табылады, сөйте тұра, кейiнiрек еуропалық немесе амеркандық модельдердi де қолдану мүмкiндiгiн естен шығармауымыз керек.

Өзiне меншiктi тұрғын үй алу-әр отбасының бiрiншi кезектегi қажеттiлiгi. Көптеген қазақстандықтар өздерiнiң пәтерлiк мәселелерiн ипотекалық несие алуға қол жеткiзу мүмкiндiгiнiң артуы арқасында шешiп отыр. Қазақстандағы тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлi сызбасы, бұрынғы кеңестiк жүйедегi тұрғын үй қаржыландырудың бөлiгi сияқты мемлекеттiк тұрғын үй құрылысына бюджеттiк ресурстарды бөлудiң орталықтандырылған түрi және оны тұрмыс жағдайын жақсартуға кезекте тұрған азаматтар арасында тегiн бөлу. Бұл сызба Қазақстанның тәуелсiздiк алу және нарықтық экономикаға көшу кезеңiнде өзiнiң шамасыздығын көрсеттi. Құрылысты бюджеттiк қаржыландыруды қысқарту жағдайында және халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде тұрғын үй алудың негiзгi көзi, халықтың өз меншiгiндегi қаржысы болып табылды, сонымен қатар, экономикасы дамыған көптеген елдердегi сияқты банктердiң несиесi.

Бұндай жағдайда халықтың тұрғын үй құрылысына құнсыздану әсерiне ең аз ұшырайтын және өз уақытында қайтару мейлiнше қамтамасыз етiлетiн ұзақ мерзiмдi несие алуына қажеттiлiк туындайды.

Ипотекалық несие,атап айтылғандай,тауарлы-материалдық құндылықтармен кепiлдi талаптарға жауап бередi.

Нарық жағдайындағы ипотека тұрғын үй саласына инвестиция тартудың бiрден-бiр қолайлы тәсiлi болып табылады. Ол өзiнде елдiң экономикалық дамуының зор потенциалын ұстайды, қозғалмайтын мүлiктi жұмыс iстейтiн капиталға айналдыруы несие берушiге кепiлдiктi пайда алуға, ал халықты жылжымайтын мүлiктi сатып алуды қаржыландыруға, тағы да басқаға мүмкiндiк бередi. Қазақстанда қолдануға тиiмдi ипотека, табыстары жоғары және орта деңгейдегi адамдардың тұрғын үй алуға қол жеткiзуiнiң басты құралы.

Тұрғын үй-қаржылық жүйенiң басты мақсаты-қаржы жинағысы келетiндер мен тұрғын үй алу үшiн барлық сомасын бiрден төлей алмай қарызға ақша алғысы келетiндер арасында қаржыны қайта бөлу.

Бүкiл дүние жүзiнде тұрғын үй саласын инвестициялау технологиясы үш негiзгi принциптен тұрады: шартты қор немесе «Баушпаркассен» жүйесi, Ипотекалық несие беру, халыққа тұрғын үй алу үшiн мемлекеттiң қолдауы (мақсатты мекенжайлық жәрдем ақы жүйесi). Бұл принциптердi жүзеге асырудың нақты механизмдерi тiптен ерекшеленедi. Шартты қор нарықтық экономикасы дамыған елдерде тұрғын үй саласын инвестициялау әлдеқашан ипотекалық несие берудiң көмегiмен немесе құрылыс-тұрғын үй қорының көмегiмен жүзеге асырылады. Бұл елдердегi мемлекеттiң мiндетi, инфрақұрылым құру және азаматтардың тұрғын үй мәселесiн шешуге қабiлеттi жүйенiң өмiршеңдiгiн қамтамасыз ететiн жағдайды қамтамасыз ету болып табылады.

Бұл жүйеге сәйкес әлеуеттi тұрғын үй сатып алушылар белгiлi бiр кезеңде белгiлi сомада ақша жинауға шарт жасасады, ол әрине, нарықтың пайыздық мөлшерлемесiмен салыстырғанда ең төменi. Негiзiнен бұл жүйе жабық. Сонымен қатар, заемшылар да несиенi ең төмен пайыздық мөлшерлемемен (нарықтан төмен) алады.

Тұрғын үй қоры бағдарламасы ипотекалық процес жүйесiнде ерекше орын алады және банк пен ипотекалық несие алушы-клиент арасындағы қарым-қатынаста маңызды рөл атқарады.

Құрылыс қорларының мәнi-құрылысжинақ кассаларында ашылған шоттарда алдын-ала жинақталған қаржылар және кейiн тек қана тұрмыс жағдайын жақсарту үшiн ғана ұзақ мерзiмдi несие беру. Құрылыс қорлары жүйесiнде мемлекеттiк қолдаудың негiзгi нысаны жүйе мүшелерiнiң салымына жыл сайын сыйақы есептеу болып табылады. Пайыздық ставкалар (салымға да, сол сияқты несиеге де) шарттың барлық ұзақ мерзiмiне өзгермейдi, салым бойынша ставка мен заем бойынша ставкалардың айырмашылығы 3%.

Тұрғын үй салымдары ипотекалық несие беруге бағыт алған банктер үшiн зор ықылас тудырады. Бәрiнен бұрын олар банкке ипотекалық несиелердi әлеуеттi тұтынушының шетелдiк несиелiк тарихының аналогын құруға мүмкiндiк бередi.

Тұрғын үй салымдары жеткiлiктi мөлшердегi ұзақ мерзiмде (жылдан кем емес) болашақ заемшымен танысуға мүмкiндiк бередi, оның кiрiсiн, өз табысынан алуды жүзеге асыруға дайындығы және қабiлеттiлiгiн бағалайды. Клиенттiң салымға төлем төлеуде белгiленген режимдi сақтауы (әр ай сайын мерзiмдiлiк, белгiлi сома) оның төлем төлеудегi тәртiбiн банкке паш етедi.

Құрылыс қорлары өзара қарым-қатынас жобаларының өзiн-өзi қаржыландыруына бет алған және ипотекалық несие беру, ипотекалық несие беру үшiн басқа да ресурстарды тартудың қажеттiлiгiн ескеру керек. Бұл бiрiншiден, тұрғын үй несиесiн алуға мүдделi азаматтардың жинақ шеңберiндегi тұрғын үй салымдарының көмегiмен қосымша ресурстарды тарту мүмкiндiгiнiң шектеулiлiгiмен байланысты.Тұрғын үй қоры бағдарламасы халықтың басқа бөлiгi және заңды тұлғалардың қаржыларын қатыстырмайды. Сонымен қатар, жаңа салымдар рәсiмдеудi шұғыл немесе тоқтату керек болатын нақты жағдай болуы мүмкiн. Екiншiден, бiздiң жағдайда (мысалы, Германиямен салыстырғанда) тиiмдi қаржының қысқа мерзiмде жинақталуы және оларды несиемен қайтару қажеттiгi банктiң несиелiк ресурсына қосымша шектеу салады.

Тұрғын үй салымдары азаматтар үшiн аз мүдделi емес. Бәрiнен бұрын, ипотекалық несие алу үшiн қажеттi алғашқы төлемдi төлеуге ақшасы жоқтар үшiн әсiресе маңызды, өйткенi ол ипотекалық несие алу құқығына бiртiндеп ие болуға мүмкiндiк бередi. Бұдан басқа тұрғын үй салымдары клиенттi ұзақ мерзiмдi несие берудiң әлсiз дамуы барысында және қысқа мерзiмдi тұтынушылық несие беру тәжiрибесiнiң таралуы шектеулi жағдайында маңыздылығы кем емес жағымды момент болып табылатын ұзақ мерзiмдi несие мiндеттемелерi бойынша тауқыметi бар өмiрге үйретедi. Ай сайын салымға белгiлi мөлшерде ақша салу талабының мiндеттiлiгi болашақ заемшыны, оны пайдаланғаны үшiн пайыз төлеу және несиенi өтеу шотына алдағы тұрған төлемнiң көлемiмен салымға мерзiмдiк төлемнiң мөлшерiн салыстыруды қамтамасыз еткен жағдайда күшейетiн несиелiк тәртiпке дайындайды.

Сөйтiп, тұрғын үй қоры бағдарламасы банктiң мүддесi мен ипотекалық несиеге мұқтаж азаматтардың мүддесiн бiрiктiредi.

Ипотекалық несие беру. Қозғалмайтын мүлiктi алуда заемшыны белгiлi бiр схема бойынша төлемдi қайтаруға мiндеттейтiн кепiлдiкпен берiлген несие – ипотекалық несие деп аталады.

Екiншi дүниежүзiлiк соғыс аяқталғанға дейiн ипотекалық банктер ипотекалық несие берудi ұйымдастырудың ең даму нысанында болды. Бұндай банктер ұзақ мерзiмдi қаржылық ресурстарды тарту мақсатында өз бетiмен ипотекалық құнды қағаздарды орналастырды. Қорлық биржа немесе институционалдық инвесторлардың (сақтандыру және зейнетақы қорлары) көмегiмен тұрғын үй қаржыландыру саласына жеке сектор қорлануын қайта бөлудi жүргiзедi.

Несие берушiлер ипотекалық несиенi депозиттердi тарту жолымен қамтамасыз етедi. Маманданған жинақ ұйымдары , сонымен қатар, құрылыс қоғамдары немесе коммерциялық банктер несие берушi бола алады. Бұл жүйе ауыспалы пайыздық мөлшерлемеге негiзделедi. Оның жемiстi қызметi ауыспалы пайыздық мөлшерлеменi ипотекалық несие үшiн пайдалануды талап етедi. Ипотекалық банктердiң қызметi ипотекалық несие берудiң бiрдеңгейлiк жүйесi негiзiнде жатыр. Бұндай жүйелер Данияда, Швецияда және Канадада үстем болып отыр , сонымен қатар, Германия, Австрия,Нидерландыда, Ұлыбританияда және Финляндияда өте дамыған. Франция мен Испанияда бiрдеңгейлiк жүйе монополиялық мемлекеттiк ипотекалық банктер арқылы жүзеге асырылды. Несиелер қаражат нарығында ипотекалық облигациялар шығару және сатумен қамтамасыз етiлген. Еуропада ипотекалық қордың шамамен 30% ипотекалық облигациялар қамтамасыз етедi.

Ұлыбритания және Ирландияда құрылыс қоғамдарының басым болуына қарамастан, соңғы жылдары ипотекалық несие нарығына коммерциялық банктер көптеп кiре бастады.

Ипотекалық несие беру жүйесi елдердiң айырмашылығына қарамай, ақшалай қаражатты соңғы инвестордан жылжымайтын мүлiк сатып алушы заемшыға қайта бөлу механизмiне әкеледi.

Халықтың тұрғын үй алуын мемлекеттiң қолдауы.

Ипотекалық несие берудiң дамыған жүйесi бар барлық елдерде мемлекет несие институттарына және заемшы-азаматтарға зор көмек көрсеттi, әсiресе, жүйелердiң қалыптасу кезеңiнде.