КІРІСПЕ

Қазіргі кезде тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мемлекеттің тұрғын үй саясатының жаңа оңтайлы бағыты болып табылады. Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаев Қазақстан Халқына «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан» 2007 жылғы Жолдауында «...мемлекеттік тұрғын үй салуды дамыту бағдарламасын іске асырудың екі жылында 11 млн. шаршы метрден астам тұрғын үй іске қосылды. 2007 жылы 7 млн. шаршы метр іске қосылады. Үш жылдың ішінде 160 мың отбасы мен жарты миллионнан астам қазақстандық жаңа қоныстанушылар атанады. Бағдарлама 30 пайыздық озықтықпен орындалуда»,-деген. Елбасының жоғарыда айтып кеткендей ипотекалық несиені әлі де экономикалық нарықтың басты бір құралы ретінде қарастыру қажет./1,б.6/

Сол сияқты Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаевтың Еліміздің дамудағы жаңа серпін жасау қарсаңындағы 2006 жылғы Жолдауындағы «Қазақстанның әлемдік бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясында», «...Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі дамыту керек...»,-дегеніндей, бұл халқымыз үшін өзекті мәселе, негізгі міндет болып табылады./2 /

Дипломдық жұмыс тақырыбының өзектiлiгi: Ипотеканы алу - әрбiр отбасының бiрiншi кезектегi қажеттiлiгi. Қазақстандағы тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлi сұлбасы, өткен кеңестiк тұрғын үй қаржыландыру жүйесiнiң бiр бөлiгi сияқты, мемлекеттiк тұрғын үй құрылысы бюджеттiк ресурстарын орталықтандырылған бөлу үшiн және оны тұрғын үй жағдайларын жақсартуға кезекте тұрған азаматтар арасында ақысыз бөлу болды. Бұл сұлба Қазақстан тәуелсiздiк алу және нарықтық экономикаға өту кезеңiнде өзiнiң дәрменсiз екенiн көрсеттi.

Құрылысқа бюджеттiк қаржыландырудың және халықты тұрғын үймен қамтамасыз етудiң қысқаруы жағдайында тұрғын үй алудың негiзгi көзi халықтың жеке меншiктi қаржысы болып отырғанда, сонымен қатар, банк несиелерi, дүниежүзiндегi экономикасы дамыған елдердiң көпшiлiгiнде болатын. Бұл жағдайда құнсыздану әсерiне аз ұшырайтын және өз кезiнде қайтаруға ең көп қамтамасыз етiлген тұрғын үй құрылысына халыққа ұзақ мерзiмдi несие қажеттiлiгi обьективтi туады.

Мiне, осы талапқа тауарлы-материалдық құндылықтар кепiлiмен қамтамасыз етiлген ипотекалық несие жауап бередi. Көптеген шетел мемлекеттерiнiң тәжiрибесi мемлекеттiк саясатты дұрыс ұйымдастырып және ойланып жүргiзуде, ипотека тұрғын үй нарығының қызмет етуiн маңызды дәрежеде анықтайтын және қамтамасыз ететiн, өзiн өзi қаржыландыратын жүйеге ауысады. Сөйте тұра, халық жағынан төлеу қабiлеттiлiгi сұранысының тез кеңейуi есебiнен жаңа құрылыс белсендi бола бастайды,құрылыс материалдарын шығару өседi, арнаулы техникалар, жаңа архитектуралық жобалар пайда болады, экономиканың көптеген салаларының дамуы тездетiледi.

Дипломдық жұмыстың мақсаты – Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендiрудiң жағдайына баға беру және оны жетілдіру стратегиясын ұсыну.Көрсетiлген мақсатқа жету үшiн мынадай мiндеттер қойылған:

• Ипотекалық несиелендiру жүйесiн нарық экономика жағдайында дағдарыс белгiлерiн жеңу құралы ретiнде сипаттау;

• Ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуының теориялық негізін және Қазақстандағы ипотекалық нарықты талдау;

• Ипотекалық несие жүйесінің қалыптасуының маңызы, қажеттілігі және ипотекалық нарықтың құрылымы және ипотекалық несиелеудің дамуына әсер етуші факторларын анықтау;

• Қазақстанда шетел мемлекеттерi тәжiрибесi негiзiнде ипотекалық несиелендiру жүйесiнiң даму моделiнiң мүмкiндiктерiн қарастыру;

• Ипотекалық несиелеу жүйесінің Қазақстан экономикасында дамуы мен АҚ «БТА Банкі» бойынша ипотекалық несиелеу динамикасын қарастыру;

• Ипотекалық несие беру дамуының дүниежүзілік тәжірибесі және оны Қазақстанда жетілдіру стратегиясы мен ипотекалық несиенің даму мәселелері мен оларды шешу жолдарын көрсету.

Дипломдық жұмыстың зерттеу объектісі ретінде еліміздің банк жүйесінде толық қалыптасып қызмет жүргізіп отырған ипотекалық несиелендiру жүйесi, ипотекалық нарық құрылымы және осы нарықтың белді қатысушысы АҚ «БТА Банкі» қызметі болып табылады.

Дипломдық жұмыстың зерттеу пәні ретінде еліміздің банк жүйесінде орын алатын ипотекалық несиелендiруді дамыту стратегиясының бағыттары мен мәселелерінің экономикалық және қаржылық қатынастарын, заңдылықтарын ашып оларды Қазақстанның несиелендiруді жаңа сапалы деңгейге дамыту міндеттерін шешуге қолдану болып табылады.

Жұмыстың практикалық маңыздылығы мынада: бұл жұмысты осы тақырыпты бұдан әрi оқып бiлу үшiн пайдалануға болады, сонымен қатар, жұмысты орындау барысында алған бiлiм өте құнды және болашақта кәсiби қызметiнде пайдалануға болады.

Берiлген жұмыстың теориялық маңыздылығы: онда Қазақстандағы ипотекалық несиелендiрудiң қалыптасу және даму процесi пайда болған күннен бастап бүгiнгi күнге дейiн толық қарастырылған, яғни Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелеу жүйенiң қолданылған 3 жылының қорытындысын көрсетуге талпыныс жасалды.

Жұмыстың әдістемелік негізі: Қазақстан Республикасының Ата заңы, Қазақстан Республикасы Президентінің Жолдауы, Ғ.С.Сейітқасымов, С.Б.Мақыш, В.И.Колесникова, Л.П.Кроливецкой, О.И.Лаврушина, Ю.А.Бабичева экономист ғалымдардың ғылыми еңбектері.

Дипломдық жұмыстың құрылымы: кіріспеден, үш маңызды бөлімнен, қорытындыдан, 17 кестеден, 9 суреттен, 32 әдебиеттер атауынан және 6 қосымшадан құралды.

Бірінші бөлімде ипотекалық несиелеудің қалыптасу жүйесі, оның нарықтық құрылымы мен қажеттілігі және де ипотекалық несиелеудің шетелдік моделдері мен ұлттық моделі көрсетілген.

Дипломдық жұмысттың екінші бөлімінде ипотекалық несиелеу жүйесінің Қазақстан экономикасында дамуы мен «БТА Банк» АҚ бойынша ипотекалық несиелеу динамикасын талдау,ипотекалық несиелеуді ынталандыру және қарыз алушының төлем қабілеттілігін талдау қарастырылады.

Үшінші бөлімде ипотекалық несие беру дүниежүзілік тәжірибесі мен оларды Қазақстанда қолдану мәселелері, ипотекалық несиені жетілдіру стратегиясы, ипотекалық несиенің даму мәселелері мен оларды шешу жолдары.

1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуының теориялық негізі

1.1 Ипотекалық несие жүйесінің қалыптасуының маңызы, қажеттілігі

Экономиканы тиімді дамуын қамтамасыз ететін несие түрлерінен, несиелеу принциптерінен, несиелеу әдістері мен тәсілдерінен және несиелеу тәуекелді басқарудан тұратын экономикалық механизінің құрамдас бөлігі болып табылатын-несиелік механизм. Несиенің дамуы және қызмет етуі үшін пайдалынатын несиелік механизм өзінің незігі және құрылымы бойынша объективті сипатқа еи. Несиелік механизм несиелеуді экономикалық ұйымдастыру қатынастарының белгілі бір қабатын, яғни несиелік қатынастардың жоғарғы буынын білдіреді.

«Ипотека» терминін біздің заманымызға дейінгі 594 жылы алғаш енгізген Архон Солон болып есептеледі. «Ипотека» ежелгі грек тілінен аударғанда «тірек,сүйемел» дегенді білдіреді. Ал қазір ипотека термині (hyrotheke)-кепілдік, кепілзат немесе кепілге салу деген мағынаны білдіреді. Ол кезде кепілге берілген үй мен жер телімінің қасына жер қазылып тас бағана орнатылған.Ол тас бағанада, қозғалымсыздық кепілге берілгені және иесінің ақшаны көрсетілген мерзімде қайтаруы тиіс екені туралы жазылған.

Ипотекалық несиелендіру мәселелері әр елдің өз ерекшелігіне қарай шешілген.

Ипотекалық несие дегеніміз- бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді, өндіріс ғимараттарын, жерді және т.с.с.) кепілге алып, ұзақ мерзімге берілетін несие. Ипотекалық несиенің экономикалық мағынасы жағынан-бұл банктен немесе басқа да қаржы ұйымдарынан ссуда алу мақсатымен жылжымайтын мүлік кепілінің алуан түрлілігі болып табылады. Қарапайым тілмен айтатын болсақ ипотека дегеніміз-бұл қарыз ақшаға үй сатып алу. 2003 жылғы 1 қыркүйектегі «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Қазақстан Республикасының заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз-кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануына қалатын кепіл түрі. Жылжымайтын мүлік-жер учаскілері, сондай-ақ үйелер, ғимараттар және жермен берік байланысты өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың мақсатына шектен тыс зиян келтірусіз мүмкін болмайтын объектілер.

Қарыз алушылар арасында бәсеке туғызу мақсаты бір-біріне өзгеше ипотекалық типтерді ерекшелейді. Ондай ерекшекліктерге мыналар жатады:

• Ипотекалық несиелеу мерзімінің ұзақтығы

• Берекшекті қайтару мен проценттерді төлеу тәртібі, негізгі берешектің

• қайтарымы мен проценттерді төлеудің қабылданған кестесіне байланысты ипотекалық несиелер екі базалық типке шоғырланады

• проценттерді де несиенің негізі сомасын да бірдей толықтай төлу

• берешекті кезең-кезеңімен бөлшектеп төлеу

• Ипотекалық несиенің қағидалары:

• Меншік құқығын шектеу шартында борышқорлық қолында үліктің қалуы;

• Кепіл үлесінің түрінде ссудалар мөлшерінің анықталуы

• Сол сияқты мүлікті үстеме ипотекалық ссудаға кепілге алу

• Сақтандыру есебі бойынша несие беру.

Қазақстан Республикасында ипотекалық несие жүйесі екі деңгейлі болып келеді. Бірінші деңгейде ипотекалық несие беретін банктер мен банктік емес ұйымдар түріндегі бастапқы кредиторлар, екіншісі осы кредиторлар берген ипотекалық кредиттер бойынша талап құқықтары мен кепілдік құқықтарын сатып алуды жүзеге асыратын қайта қаржыландырушы ұйым Ұлттық Банк 2001 жылы ақпан айында құрған «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ. Қазақстандық модельдің негізін қалау кезінде АҚШ-тың Fannie Mae жжәне Малайзиялық Cagamas Berhad сияқты белгілі компаниялардың тәжірибесі ескерілген. Қазіргі кезде тұрғын үй құрылысы қаражат жүйесі Словакияда, Чехияда, Венгрияда, Польшада, Францияда, Люксембугта және тағы басқа елдерде жақсы жүргізіліп келеді. Қазақстанда алғашқы қадамын жасай бастаған тұрғын үй құрылсы қаржатының жүйесінде алынатын заемдар бойынша сыйақы ставкасы жылына 5,5-6 пайызды құрайды. Тұрғын үй құрылысы банкіне азаматтардың салатын салымына түсетін сыйақының пайыздық ставкасы жылына 2,5-3 пайыз болып отыр. Соңғы жылдарда ипотекалық несие жүйесі 3 этаптан өтті:

• Банк берген несие

• Ипотекалық компанялардың берілген несиелері бойынша талап ету құқығын сатып алу

• Ипотекалық облагациялардың шығарылуы.

2004 жылы қараша айында Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қоры құрылды.Бұл құрдың негізгі мақсаты-ипотекалық несие бойыша мерзімінің өсуі,олардың процент мөлшерлемелердің төмендеуі, несие мөлшерінің көбеюі болып табылады. Қордың ең алғашқы қатысушылары «Альянс банк» АҚ, «БТӘ Ипотека» АҚ және «Казкоммерцбанк» АҚ болып табылады.

Сауда-саттық аяқталып, сатып алушы ақырғы және талап етілген басқа да төлемдерді енгізгеннен кейін сенім білдіргенін тұлғаға оған сауда-саттықта жылжымайтын мүлікті сатып алғаны туралы құжатты тапсырады,онда мынадай әліметтер болуы тиіс:

• Сауда-саттықты өткізудің негізі

• Оны өткізудің орны мен уақыты

• Сауда-саттықта сатып алынған мүліктің атауы мен сипаттамасы,оның орналасқан жері

• Кепіл беруші-мүліктің бұрынғы иесінің аты-жөні және мекен жайы

• Сатып алушының аты-жөні және мекен жайы

• Сатып алушы төлеген сатып алу бағасы

• Сауда-саттықты өткізген сенім білдірген тұлғаның аты-жөні және мекен жайы

Ипотекалық несие алу үшін мынадай қажетті құжаттар тапсыру қажет:

• Үй иесінің сатып алу келісім шарты

• Пәтердің жоспары

• Техникалық жоспар

• Жерге меншік құқығы туралы акт

• Пәтерде тіркелген азаматтардың жеке құжаттары

• Үй иесінің жеке төлқұжаты

• Өз құжаттарыңыз (төлқұжат, СТТН, үй иелерінің меншік иелері кооперативіне алынған 3 форма анықтама)

• Еңбек кітапшасы немесе жұмысқа алу туралы келісімшарт

• Табысыңыз туралы анықтама

Банктен несие алу процедурасы бірнеше бөлімнен тұрады:

• Қарыз алушының алдын-ала мамандандыру кезеңі

• Қарыз алушының несие қабілеттілігін бағалау (андерайтинг)

• Ипотека объектісі ретінде тұрғын үйді бағалау

• Келсімшартты жасау кезеңі

• Үйді сатушымен есеп айырысуды жүргізу кезеңі

• Сатып алған үйді сақтандыру кезеңі

• Ипотека келісімшартын жасау

Компания жобасының шеңберінде ипотекалық несиелеудің негізгі бағыты ұлттық валютада теңгеде несие беру.

Ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің мақсаты азаматтардың жеке қаражаты мен ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің есебін монополиядан тәуелсіз тұрғын үй нарығынан тұрғын үй сатып алдың нарықтық қағидаттарына негізделген,орташа кірісі бар азаматтарды шамасы жетерлік баға бойынша тұрғын үймен қамтамасыз етудің тиімді жұмыс істейтін жүйесі құру болып табылады. Бұл жүйені құру:

• Тұрғын үй саласына халықтың жинағы және бюджеттен тыс басқа түрдегі қажетті қаржы ресурстарын тартуға;

• Тұрғын үй нарығын жандандыру мүмкіндігін туғызады;

Бүгінгі таңда ипотекалық неие беруді қаражат қорларын көбірек тартып, жылжымайтын мүлік нарығындағы операцияларды тиімді жүргізуді қамтитын көп бейімді тетік әрі тұтастай бір жүйе десе болады. Бұл үрдіс, қарыз беруші мен қарыз алушыдан басқа, құрылыс салу және сақтандыру компанияларын, риэлторлық кеңселерді, инвесторларды қамтиды. Ипотекалық несиелердің арқасында нарық субъектілері қосымша инвестициялық серпіліс алады, сұраныс өсе бастағандықтан құрылыс компанияларын тұрғын үй құрылысын өрістете түседі. Меншік құқытарын, соның ішінде жылжымайтын мүлікке берілген меншік құқығын қорғауға қабілетті заңдардың болуы,ипотекалық несиенің дамуына қажетті құқықтық ортаның қалыптасу айрықша маңызды.

Коммерциялық «Альянс Банк» ипотекалық несиелерді кепілдендіру жүйесінің алғашқы қатысушысы болып отыр. Бұл 2008 жылға дейінгі тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасын меңзейтіндіктен де аса маңызды болмақ. Ипотекалық несие немесе ипотека-бұл Қазақстанның кез келген азаматы үшін сатып алынатын пәтерді кепілге қойып,тұрғын үйді сатып алға несие алудың бірден-бір мүмкіндігі. Басқаша айтатын болсақ-сіз жаңа пәтеріңізге қоныстанып, бірте-бірте тұрғын үйіңіз үшін несиені өтеп отырасыз. Бүгінгі таңда біздің азаматтарымызда өздерінің тұрғын үй мәселелерін Қазақстанның ипотекалық несиелерге кепілдік беру қорымен шешге мүмкіндігі пайда болды, әрі ол банктердің несиелік тәуекелдерін бөлу арқылы берілетін ипотекалық несиелер бойынша шарттарды жеңілдетеді.