3.3. Формирование рыночного оборота земли

Земельный рынок в России только зарождается. Сделки сводятся в основном к купле-продаже земельных участков гражданами.

С проблемой правильного определения рыночной цены земли тесно переплетается проблема определения залоговой стоимости земельного участка, необходимой для развития ипотечного кредита как наиболее доступного для широких масс населения, в том числе сельского, формы реализации рыночных кредитных отношений.

Залоговая стоимость земельного участка – это переплетение интересов участвующих в данной операции субъектов, нахождение ими коммерческого компромисса. При этом финансовые структуры заинтересованы в защите от коммерческого риска, своевременном возврате кредита и надлежащих платежах за него.

Главное назначение залога земли – дать ее владельцу финансовые ресурсы для укрепления материально-технической базы своего хозяйства и на этой основе обеспечить его рентабельную работу.

Залоговую цену определяют на рентной основе и индексируют с учетом инфляции на момент оформления ипотечного договора. Залог следует использовать прежде всего для получения кредитов на долгосрочные мероприятия – улучшение земель, строительство производственных объектов, а также на приобретение новых земельных участков.

Ипотека – разновидность залога недвижимого имущества (главным образом земли и строений) с целью получения ссуды. Для ипотеки характерны: сохранение имущества в руках должника; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т.д. закладные; обязательная регистрация залога в земельных книгах и земельно-кадастровых документах, которые ведут в государственных или коммерческих учреждениях.

Ипотечные облигации – долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые ипотечными банками под обеспечение недвижимым имуществом (земли, производственные и жилые здания, прочая недвижимость, заложенная в банке) и приносящие твердый процент. Первоначально ипотечные облигации выпускали ипотечные банки главным образом в Западной Европе под закладные листы и коммунальные облигации (в дореволюционной России – закладные листы).

Ипотечный банк – это банк, специализирующийся на выдачах долгосрочных ссуд под залог недвижимости (земли и городских строений). Земельные банки – одна из разновидностей ипотечного банка.

Сроки выдачи ипотечных кредитов увязывают с направлениями использования ссуды, полученной под залог земли.

Развитие залоговых операций в стране осложняется высокой процентной ставкой за кредит, а также тем, что при высоких темпах инфляции склонность к накоплению значительно снижается. Следовательно, перспективы развития залога под долгосрочные кредиты будут зависеть от возможности получения льготного кредита на инвестиционные цели, т.е. от государственной поддержки залоговых операций.

Чем больше места в российской экономике занимают рыночные отношения, тем больше оснований утверждать, что земельный рынок должен находиться под эффективным контролем государства.

Рынок земли – это особая экономическая структура национального хозяйственного комплекса. Его эффективная организация и функционирование требуют научно обоснованных, практически мотивированных и юридически оформленных решений.

Оборот земли без организационно-экономического механизма, который его запускает, контролирует и регулирует, малоэффективен с точки зрения национальных интересов.

Рынок – это не обязательно продажа и покупка предметов в их вещевом, натурально-физическом виде, завершаемые отчуждением объектов собственности. Он включает также отчуждение и переход прав хозяйственного использования земельных участков от одних субъектов к другим.

Оборот земли, понимаемый как совокупность земельных сделок, находится в России в состоянии становления. Однако уже сейчас он должен способствовать эффективному использованию земельного фонда и формированию рационального землепользования. Здесь выделяются проблемы: одна связана с перераспределением земельных площадей, другая – с предотвращением концентрации угодий в немногих руках в спекулятивных целях и третья – с рационализацией форм землепользования. Оно должно контролировать цены на землю в общенациональных интересах, но не блокировать при этом рыночный механизм. Этого можно достичь только при создании соответствующей инфраструктуры.