7.2. Основные мероприятия в системе управления земельными ресурсами поселений

В процессе управления земельными ресурсами в поселениях значительно возрастет значение разработки планов развития территории. Такие планы разрабатывают: в связи с ростом поселений и городов в соответствии со схемой расселения, строительством природоохранных объектов и по другим причинам.

Генеральный план – основной градостроительный документ, определяющий условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских поселений.

Правила застройки – нормативно-правовой акт органа местного самоуправления, устанавливающий порядок осуществления градостроительной деятельности на соответствующих территориях городских и сельских поселений.

В отношении объектов недвижимости в градостроительстве могут устанавливаться публичные и частные сервитуты. Публичный сервитут устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на основании градостроительной документации и правил застройки в случаях, если это определяется государственными или общественными интересами. Частные сервитуты в области градостроительства можно устанавливать в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости.

Порядок использования земель поселений определяют в соответствии с зонированием территорий.

Используя зонирование территории, устанавливают основные правила землепользования, типы застройки (функциональный, строительный, ландшафтный) и вводят четкие требования к использованию территорий, параметрам застройки и организации ландшафта.

Функциональный тип застройки включает природные, общественные, жилые и производственные виды застройки, которые, в свою очередь, регулируются положениями строительного зонирования, т.е. зоны застройки зданиями разной этажности с учетом плотности населения. В соответствии с требованиями ландшафтного зонирования на городских территориях размещают зеленые насаждения. Приоритет этого зонирования – решение общегородских проблем, в частности сохранение исторической застройки.

В практике зонирования применяются следующие термины. Вид использования недвижимости – это определенная деятельность, для осуществления которой земельный участок или иной объект недвижимости предназначен, сформирован и используется; разрешенное использование недвижимости – это перечень целей, для осуществления которых земельный участок или иной объект недвижимости используют, учитывая все обременяющие его сервитуты и иные ограничения, разработанные на основе правового зонирования территории.

Правовое зонирование – это деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территории поселений и иных муниципальных образований.

Список видов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости должен включать:

- основные виды разрешенного использования объектов недвижимости;

- сопутствующие виды разрешенного использования недвижимости;

- виды использования недвижимости, для которых необходимо получение специальных зональных согласований.

Земли городов и других поселений формируют сложную структуру:

- жилой и общественной застройки, занятых и подлежащих застройке жилыми, культурно-бытовыми, административными, религиозными и иными строениями и сооружениями;

- общего пользования, используемых для обеспечения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, сады, бульва­ры, водоемы, пляжи и др.), размещения путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные и др.), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, по­лигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и других земель, служащих для обеспечения нужд населения поселений;

- транспорта, связи, занятых инженерными коммуникациями, сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, воздуш­ного и трубопроводного транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи;

- промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки;

- природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

- водных объектов, занятых естественными и искусственными водоемами и акваториями, реками, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями;

- сельскохозяйственного использования, занятых сельхозугодьями, а также зданиями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного производства;

- резервных (запаса), используемых для территориального развития городов и других поселений;

- военных объектов, режимных зон и иных земель.

Значительная часть территории поселений занята жилыми домами, объектами культурного назначения.

На земле, предоставленной для предпринимательской деятельности, возводят сооружения, необходимые для выполнения данного вида деятельности. При строительстве многоквартирных домов, многоярусных гаражей земельные участки предоставляются органами местного самоуправления

На землях общего пользования могут строить капитальные здания, строения и сооружения с разрешения органов местного самоуправления в соответствии с целевым назначением этих земель, а также временные строения и сооружения облегченного типа (палатки, киоски и другие строения и сооружения).

Относят земельные участки к землям общего пользования органы местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии с федеральным и региональным законодательствами.

Земли общего пользования в пределах отвода участка для дачного и гаражного кооперативного строительства (включая охранные зоны, дороги, проезды, занятые сооружениями общего пользования) органы местного самоуправления предоставляют в бессрочное (постоянное) пользование с оформлением и регистрацией документов в установленном порядке.

Земельные участки, предоставленные гражданам, кооперативам для индивидуального жилищного и дачного, гаражного строительства, органы местного самоуправления передают в собственность за плату или бесплатно, либо в аренду.

Вышеуказанные земельные участки в соответствии с градостроительными регламентами можно отнести к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военным объектам, иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны обеспечивать принадлежность каждого земельного участка только к одной зоне.

Согласно правилам землепользования и застройки для каждой территориальной зоны индивидуально градостроительный регламент устанавливают с учетом ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков.

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент, который определяет основу правого режима земельных участков, а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Важная особенность управления земельными ресурсами поселений – достаточно часто проводимые укрупнение и разукрупнение земельных участков, формирование земельного оборота в процессе проведения землеустройства.

Независимо от причин укрупнения или перераспределения земельных участков прежде всего определяют всех землевладельцев и арендаторов земель, которые будут затронуты этими процессами. Решение о перераспределении земельных участков доводят до всех заинтересованных лиц, используя местные средства информации (местное радио, объявления в местной прессе).

Организация управления земельными ресурсами в крупных городах имеет более сложную структуру, чем в административных районах. В странах с развитой рыночной экономикой существует, как правило, один правительственный орган, который несет основную ответственность за управление земельными ресурсами; в странах, находящихся на переходном этапе, их чаще всего два: один орган занимается вопросами сельского хозяйства и сельского сектора, другой – городскими проблемами, строительством и развитием.

В Российской Федерации сформирована система государственного кадастра недвижимости, регистрирующая границы собственности и обеспечивающая данными налоговые органы и отдельно систему юридической регистрации прав на землю, контролируемую юристами. Такое положение приводит к дублированию действий и дополнительным расходам, непоследовательности и, следовательно, к искажению данных и опасности принятия неверных решений.

Земли сельской администрации – первичная административная единица проведения земельно-кадастровых работ.

При оценке земель поселений с учетом специфики этой категории необходим комплексный подход, при котором оценивают:

- землю как средство производства в связи с приоритетным использованием земель в сельскохозяйственном производстве и необходимостью знания продуктивной способности участков для развития личных подсобных хозяйств жителей поселений, санитарного состояния территорий, озеленения и т.п.;

- участок с точки зрения его месторасположения и инженерных факторов для определения приведенных затрат на застройку и эксплуатацию поселения;

- территорию по затратам прошлого труда, приложенного к земле.

Средства от земельного налога целесообразно использовать на повышение плодородия почв, инвентаризацию земель, а также на финансирование мероприятий по землеустройству, ведение земельного кадастра, охрану земель, инженерное и социальное обустройство территории.