4.7. Регулирование рынка землеустроительных услуг

Система саморегулирования субъектов профессиональной предпринимательской деятельности является принципиально новым инструментом регулирования рыночных отношений в правовой системе Российской Федерации. Поэтому введение данного механизма потребует выработки соответствующих правовых, нормативных, технических, этических и профессиональных правил внутри саморегулируемой организации и на государственном уровне.

Мировой опыт показывает, что саморегулируемые организации (СРО), с одной стороны, выступают выразителями интересов своих членов перед государством, с другой – являются квалифицированными представителями общественных интересов в среде профессиональных участников.

Практика экономически развитых стран показывает, что для повышения эффективности землеустройства необходимо осуществлять регулирование рынка оказываемых землеустроительных услуг, как со стороны государства, так и со стороны саморегулируемых организаций и других профессиональных объединений.

Первоочередными мероприятиями в этой сфере могут быть:

- проведение в установленном порядке объективных конкурсов на оказание землеустроительных услуг, осуществление научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ для государственных нужд в области землеустройства и кадастров;

- организация разработки стандартов, технических регламентов и правил, регулирующих профессиональную деятельность исполнителей землеустроительных работ, а также обеспечение их выполнения;

• создание системы страхования профессиональной ответственности землеустроителей за выполняемые землеустроительные работы с целью гарантированного возмещения ущерба, причиненного исполнителями землеустроительных работ при оказании соответствующих услуг.

4.8. Земельный кадастр (с 2008 года Кадастр недвижимости, далее в тексте – Государственный кадастр)

В соответствии с законодательством РФ Государственный кадастр ведется в целях:

- закрепления прав на землю и др. объекты недвижимости, владельцев, пользователей;

- осуществления государственного контроля за распределением и использованием земель, законностью земельных сделок (куп­ли-продажи, аренды, залога, дарения, обмена и т.д.);

- обеспечения оперативности, устойчивости земельного оборота и гласности земельных сделок, разрешения земельных споров;

- проведения налогового обложения земли и земельных сделок;

- установления нормативной и рыночной цены земли;

- предоставления сведений о собственниках, владельцах, пользователях земельных участков, правовом режиме земель, их хозяйственном использовании и цене;

- обеспечения необходимой информацией о земельных ресурсах и объектах недвижимости органов государственной и муниципальной власти, юридических и физических лиц.

Система кадастра по мере ее автоматизации и развития современных земельно-информационных систем становится поисковой системой выявления неплательщиков земельного налога и арендной платы за землю.

Кадастр недвижимости является источником доходов, собираемых государством через сборы и налоги при обороте недвижимости.

Государственный кадастр недвижимости состоит из следующих разделов: реестр объектов недвижимости; кадастровые дела; кадастровые карты. В государственный кадастр недвижимости могут быть включены земельные участки, здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Также в кадастр вносятся сведения о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий. Положения закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

Государственный кадастр недвижимости представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель и объектов недвижимости, о кадастровой стоимости, месторасположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

В комплексе работ по ведению кадастра наиболее актуальны работы, связанные с установлением и выделением на местности границ земельных участков (месторасположение, координаты граничных знаков), установлением режима землепользования (целевое использования земель, ограничения, сервитута), установлением индивидуальных идентификаторов земельных участков, созданием кадастровых индексных карт, проведением земельной регистрации (представляющей собой официальную запись признанных законом прав на земельные участки).

Для подготовки кадастровых документов использовали одновременно систематический и спорадический подходы к кадастровым съемкам и удостоверению права владения землей.

С развитием земельного рынка в России резко возрастает значение работ по оценке земли. Достоверная оценка необходима при кредитовании под залог недвижимости, совершении сделок купли-продажи, дарения, мены и т.д.

В субъектах Федерации проводится ценовое зонирование территории, что фактически является началом массовой оценки земли в России.

Признание земли недвижимостью и введение ее в гражданский оборот ставят перед органами управления ряд задач, связанных с регулированием земельного рынка и налогообложением. В качестве недвижимого имущества, являющегося объектом гражданских прав, земля в кадастре характеризуется в виде индивидуализированного земельного участка, имеющего фиксированные границы, площадь, месторасположение, правовой статус и другие характеристики, позволяющие зарегистрировать право на него.

Данные кадастра обязательно применяют при планировании использования и охраны земель, при их изъятии и предоставлении, при определении платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель.

Государственный кадастр ведут в соответствии со следующими принципами:

• единство системы и технологии ведения государственного кадастра на всей территории Российской Федерации;

• непрерывность внесения в государственный кадастр изменяющихся характеристик земельных участков и объектов недвижимости;

• открытость сведений государственного кадастра;

• сопоставимость и совместимость сведений государственного кадастра со сведениями, содержащимися в других государственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах и др.

В полномочия органов государственной власти Российской Федерации при ведении государственного кадастра входят:

• разработка, утверждение и реализация федеральных программ развития государственного кадастра;

• определение перечня основных сведений государственного кадастра;

• установление порядка финансирования деятельности по ведению государственного кадастра;

• установление предельного размера и порядка использования платы, взимаемой за предоставление сведений государственного кадастра;

• определение перечня сведений государственного кадастра, отнесенных к категории ограниченного доступа, и порядка предоставления таких сведений и др.

Государственное управление государственным кадастром осуществляет Правительство Российской Федерации непосредственно или через федеральный орган исполнительной власти.

При ведении кадастра возникают кадастровые отношения – по поводу производства, ведения, распределения и использования земельно-кадастровой информации. Объектом этих отношений выступает кадастровая информация о землях Российской Федерации, участниками – государственные органы и учреждения, физические и юридические лица, несущие установленные законодательством обязанности и обладающие соответствующими правами в данной области.

Сведения государственного кадастра относятся к государственным информационным ресурсам.

Государственный кадастр – это источник информационного обмена сведениями при государственной регистрации недвижимости, специальной регистрации или учете отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и иных объектов, подлежащих регистрации или учету в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Органы, осуществляющие ведение государственных или иных кадастров и реестров, в том числе государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним, специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и территориальных зон, координируют свою деятельность в части информационного и технологического взаимодействия на основании сведений государственного кадастра недвижимости.

Органы, проводящие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним или специальную регистрацию и учет отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и территориальных зон, должны бесплатно в установленный срок представлять информацию о зарегистрированных правах, наличии объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками, и территориальных зонах органам, ведущим государственный кадастр, в необходимом объеме.

Под государственным кадастровым учетом подразумевают описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре недвижимости, в результате чего каждый объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет сопровождается присвоением каждому объекту кадастрового номера.

Принятие Закона «О государственном кадастре недвижимости» обусловлено тем, что сама система государственной регистрации, государственного учета объектов капитального строительства до принятия Закона, в значительной мере являлась раздробленной. Отдельно учитываются земельные участки и объекты капитального строительства. Это порождает массу проблем для граждан и юридических лиц. К тому же не существует единой нормативной базы по учету объектов капитального строительства. Учет земельных участков, осуществляемый в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре», также не совершенен, как и законодательство, описывающее процессы формирования земельных участков и других объектов недвижимости.