Теория и практика оценочной деятельности:

1. Оценка и переоценка основных фондов, недвижимости, бизнеса компании.

Стоимость определяется в денежном выражении. Это значит, что в отчете стоимость должна быть выражена в рублях или, если это прописано в договоре, в иной валюте.

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Полезность – способность какого-либо объекта удовлетворять наши потребности.

Стоимость – денежное выражение полезности.

Стоимость приобретает экономическое содержание там, где присутствует акт обмена, сделка, добровольный переход эквивалента из рук в руки.

Чтобы у имущества возникла экономическая стоимость, необходимы следующие условия:

• оно должно быть полезным;

• предложение должно быть ограничено;

• спрос должен быть платежеспособным;

• имущество должно иметь возможность отчуждаемости.

Оценить можно все, что относится к объектам гражданских прав. Оценщики обычно разделяют все виды имущества на четыре группы: недвижимое имущество, движимое имущество, интеллектуальная собственность и бизнес.

Недвижимость (недвижимое имущество) – это здания и сооружения, объекты незавершенного строительства, земельные участки (в том числе и недра), многолетние насаждения и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно.

К недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, хотя по сути они являются транспортными средствами.

К недвижимым вещам с юридической точки зрения относятся также проценты, доходы, прибыль и соответствующие права, проистекающие от владения недвижимостью.

Движимое имущество – имущество, не относящееся к недвижимому имуществу и не требующее государственной регистрации. Это в первую очередь машины, оборудование и транспортные средства, а также личное имущество: деньги, ценные бумаги, мебель, художественные работы, антиквариат, ювелирные изделия, коллекции.

В этой группе можно выделить в подгруппу производственные средства, машины и оборудование – класс активов, не относящихся к недвижимости и проявляющие себя посредством своего физического существования. Это – материальные объекты собственности, как правило, приносящие прибыль своему владельцу. Их можно рассматривать как подкласс материальных активов, они часто относятся к движимому имуществу и могут существовать как отдельные объекты или часть системы, выполняющей определенную функцию.

Под общее определение движимого имущества подходит все (кроме нематериальных активов), что не является недвижимостью и (или) не прикреплено к недвижимости постоянно.

Часто объект оценки оказывается как бы на грани между недвижимостью и движимым имуществом, например, инженерное оборудование зданий, шахтные подъемники или корабли, которые по российскому законодательству относятся к недвижимости. Поэтому в каждом конкретном случае необходимо тщательно проанализировать ситуацию, чтобы принять решение, к какому типу активов отнести объект оценки.

Интеллектуальная собственность (нематериальные активы) – это научно-техническая продукция, технические библиотеки, лицензии, ноу-хау, патенты, авторские свидетельства, торговая марка, гудвилл, компьютерные программы и другие нематериальные объекты.

Действующее предприятие (бизнес) – предприятие, в отношении которого отсутствует информация о вероятном прекращении его деятельности в прогнозируемый период времени.

Предприятие может оцениваться как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, нематериальные активы, долги, товарные знаки и другие исключительные права.

Предприятием также обозначается предпринимательское дело, бизнес, понимаемые в большей мере как нематериальный актив, способствующий получению прибыли, и в меньшей – как имущественный комплекс, необходимый для достижения той же цели.

Обычно в рамках оценки бизнеса оцениваются акции и другие первичные и производные ценные бумаги, а также доли и паи в капитале предприятий различных организационно-правовых форм собственности.

На деле объектов оценки можно выделить еще больше. Введем еще одну подгруппу активов – основные фонды – здания, сооружения, машины и оборудование, вычислительная техника, измерительные регулирующие приборы, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь, рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и другие основные средства.

В связи с разнообразием задач, поставленных перед оценщиком, существуют различные направления оценочной деятельности:

• оценка недвижимости;

• оценка бизнеса (действующего предприятия);

• оценка машин, оборудования, транспортных средств;

• оценка интеллектуальной собственности (нематериальных активов).