76. Договор найма жилого помещения: понятие, виды, форма, стороны, условия, права и обязанности, ответственность сторон

Договор найма жилого помещения– это соглашение, в силу которого одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилых помещений является: 1) консенсуальным – договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям; 2) возмездным; 3) взаимным.

Предмет договора– изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Стороны договора– наймодатель и наниматель. На стороне нанимателя может быть только гражданин, на стороне наймодателя – любое лицо (договор коммерческого найма жилого помещения) или уполномоченный государством или муниципальным образованием орган.

Форма договора– письменная. В договоре указываются члены семьи, совместно проживающие с нанимателем.

Срок договора: для договора коммерческого найма – не более 5 лет; для договора социального найма – неопределенный.

Наниматель обязан: а) использовать жилое помещение только для проживания; б) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено договором; в) своевременно вносить плату за жилое помещение – в сроки, предусмотренные договором или законом; г) самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Наниматель вправе: а) использовать помещение для проживания, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома; б) сдавать жилое помещение или его часть в поднаем; в) заключить договор найма жилого помещения на новый срок (преимущественное право нанимателя).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях: если наниматель не вносит плату за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, допускают разрушение или порчу жилого помещения; если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, несмотря на предупреждение наймодателя, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.

77. Договор подряда: понятие, виды, форма, стороны, условия, права и обязанности, ответственность сторон

Договор подряда относится к договорам, направленным на выполнение работы. Договор подряда — это соглашение, в силу которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (п. 1 ст. 702 ГК РФ). Договор подряда является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Существенными условиями договора подряда являются предмет договора (работы) и сроки выполнения работ. Форма договора подряда подчиняется общим правилам о форме сделок.

Сторонами договора подряда являются подрядчик и заказчик. По общему правилу ими могут быть любые лица в пределах своей правосубъектности. Для выполнения отдельных видов работ необходима лицензия.

Согласно пункту 1 ст. 706 ГК РФ подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). Данное положение особенно актуально для строительного подряда. Такая структура договорных связей называется системой генерального подряда. Подрядчик выступает в роли генерального подрядчика, а лица, привлеченные им, в роли субподрядчиков. По общему правилу заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком (если иное не предусмотрено законом или договором). Генеральный подрядчик несет ответственность перед заказчиком за действия субподрядчика и перед субподрядчиком — за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда (п. 3 ст. 706 ГК РФ).

Заказчик может заключить два и более договора подряда на выполнение отдельных работ с разными лицами (система прямых договоров). В этом случае подрядчики отвечают перед заказчиком независимо друг от друга. При использовании системы генерального подряда на заключение договора на выполнение отдельных работ с другими лицами необходимо получить согласие генерального подрядчика. При этом генеральный подрядчик не отвечает за их действия (п. 4 ст. 706 ГК РФ).

Участие в выполнении необходимых заказчику работ нескольких лиц может быть также обусловлено заключением одного договора с несколькими лицами, выступающими на стороне подрядчика (множественность лиц). Все они отвечают перед заказчиком либо в пределах своей доли (при делимости предмета обязательства, а также в других случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором), либо солидарно (при неделимости предмета). Соответственно, они являются долевыми (или солидарными) кредиторами.

В тех случаях, когда договором или законом предусмотрена обязанность подрядчика выполнить работу лично, подрядчик не вправе привлекать к выполнению работ третьих лиц. При нарушении такого требования он несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора.

Объектом подрядного обязательства является работа, которая представляет собой действие лица, приводящее к определенному овеществленному результату. Данный овеществленный результат выступает в качестве предмета обязательства, подлежащего передаче другой стороне. Действия подрядчика определяются заданием заказчика, т. е. его требованиями, предъявляемыми к результату работы. В то же время подрядчик самостоятельно определяет способы выполнения задания заказчика, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 703 ГК РФ).

Работа может выражаться в создании новой вещи (изготовление мебели, пошив костюма, строительство здания и т. д.). Подрядчик передает заказчику вновь созданную вещь и права на нее (п. 2 ст. 703 ГК РФ). Работа также может состоять в переработке (обработке) уже существующей вещи (например, выполнение ремонта) либо в совершении иных действий, предусмотренных договором, с передачей их результата заказчику.

По общему правилу работа выполняется подрядчиком за свой риск и своим иждивением, т. е. из своих материалов, своими силами и средствами. Подрядчик несет риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком (п. 1 ст. 705 ГК РФ). Если результат работы случайно погибает, он не вправе требовать от заказчика оплаты выполненной работы. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, используемого для исполнения договора (материалов, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи), несет предоставившая их сторона. Если одной из сторон была допущена просрочка передачи или приемки результата работы, то в соответствии с пунктом 2 ст. 705 ГК РФ на нее переходят все риски.