Обязательства сторон договора аренды

арендодатель:

• обязан предоставить арендатору объект в состоянии, соответст­вующем условиям договора аренды и его назначению, вместе со все­ми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.);

• отвечает за недостатки сданного в аренду объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках;

• не отвечает за недостатки сданного в аренду объекта, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были зара­нее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арен­датором во время осмотра объекта или проверки его исправности при заключении договора или передаче в аренду.

• вправе потребовать, в случае существенного нарушения арен­датором сроков внесения арендной платы, досрочного внесения арендной платы в установленный договором срок, но не более чем за два срока подряд;

• может произвести замену предоставленного в аренду объекта, либо безвозмездно устранить недостатки при требованиях арендато­ра или при его намерении устранить обнаруженные в объекте аренды недостатки за счет арендодателя

• имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества.

• вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимо­сти исполнения им обязательства в разумный (семидневный) срок.

Арендатор вправе:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения об­наруженных недостатков объекта аренды, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

•удерживать сумму понесенных им расходов на устранение об­наруженных недостатков из арендной платы, предварительно уведо­мив об этом арендодателя;

• потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия поль­зования, предусмотренные договором аренды, или состояние имуще­ства существенно ухудшились;

• потребовать возмещения арендодателем непокрытой части убытков на устранение недостатков объекта аренды, если удержание арендатором расходов из арендной платы не покрывает причиненных ему убытков;

• и обязан пользоваться арендованным имуществом только в со­ответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в до­говоре не определены, то в соответствии с назначением арендован­ного имущества.

• производить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовы­ми актами или договором аренды и взыскивать с арендодателя стоимость ремонта или зачета его в счет уменьшения арендной платы;

• и обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содер­жание имущества.

• сдавать с согласия арендодателя арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по дого­вору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хо­зяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производ­ственный кооператив.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах арен­ды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Обычно досрочное прекращение договора аренды влечет прекраще­ние заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В случае, когда договором аренды не определены порядок, усло­вия и сроки внесения арендатором арендной платы, применяются условия аренды аналогичных объектов при сравнимых обстоятельст­вах в виде:

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периоди­чески или единовременно;

2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества, продукции, плодов или доходов;

3. предоставления арендатором определенных услуг;

4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Условиями договора аренды или соглашением сторон может быть предусмотрено изменение арендной платы в течение срока аренды, но не чаще одного раза в год.

По требованию арендодателя договор аренды может быть до­срочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нару- шениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4. не производит капитального ремонта имущества в установлен­ные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в ра­зумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ре­монта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досроч­но расторгнут судом в случаях, когда:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арен­датору либо создает препятствия пользованию имуществом в соот­ветствии с условиями договора или назначением имущества;

2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодате­лем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью ка­питальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не от­вечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Передача имущества в аренду не является основа­нием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Например, при сдаче в арен­ду, с согласия собственника, имущества государст­венного или муниципального унитарного предпри­ятия, права собственности третьих лиц (государства или муниципального образования) на сданное в аренду имущества сохраняются.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупре­дить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендода­телем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьше­ния арендной платы либо расторжения договора и возмещения убыт­ков.

Арендатор, исполнявший свои договорные обязанности, по исте­чении срока договора имеет при прочих равных условиях преимуще­ственное перед другими лицами право на заключение договора арен­ды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуще­ством после истечения срока договора (при отсутствии возражений со стороны арендодателя), договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованно­го имущества являются его собственностью, если иное не преду­смотрено договором аренды. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортиза­ционных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его полу­чил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Помимо этого договор аренды может детерминировать обязанно­сти арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанности арендатора поль­зоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить арендованное имущество после пре­кращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном дого­вором, а также другие обязательства.

Сдача имущества в аренду не влечет передачу пра­ва собственности на это имущество.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оператив­ного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для из­менения или расторжения договора аренды. Тем не менее арендатор может полностью или частично выкупить арендованное имущест­во, в случае, если условия, порядок и сроки выкупа определяются договором аренды при условии внесения арендатором всей обуслов­ленной договором выкупной цены.