Глава 36. Рента и пожизненное содержание с иждивением § 1. Общие положения Трпмин "пента" многозначен. Чаще всего экономисты под рентой

зэзв^ш^

и^њ-пггятельшикомрёнЊьГот ееполузахеля.; ^П°^ЛтГким обмзом хфери р^тні^отношений очерчена юридически

ренты) стало новым институтом, _{института Н}е

r vr поинях плановой экономики СССР для такою ин^ш у

_л ^У °ГГгККазССР включал в себя только главу об отчуждении было места, а 1 к каз^г ыишчш. » _тя» „ указан-

о^новиднмтьюдоговора ренты, правда, адаптированного куслов м

ности а сторонами договора только граждане причем подуч содержания мог быть только нетрудоспособный гражданин.

Обязагельстао ренты в том виде, как оно сейчас очерчено в ГК,

лучило особенно обязательство постоянной ренты. _T„_TnvimnP

Обязательство ренты возникает только на основе соответствующе-

го договора.

Согласно п. 1 ст. 517 ГК, в которой дано легальное определение договора, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) пе­редает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на получен­ное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Шз легального определения договора ренты вытекает, что получа­тель ренты передает (а не обязуется передать) другой стороне иму- щ^епю^Поэтому с учетом нормы п. 2 ст. 393 ГК, по которой /договор считается заключенным_с_момента передачи соответствующего иму­щества, если по нормам законодательных актов для заключения дого­вора необходима такая передача, договор ренты следует признать ре­альным договоромУТаким образим.тіередачаиму^ства в собствен- ность от получателя ренты ее плательщику представляет собоіГэлеСТент фактическогОТЯктавЗТна основе которого~вознйкает договор^)

По ст. 23§ I К, содержащей ОбПше~правила о моменте возникнове­ния права собственности у приобретателя имущества по договору, это право возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмот­рено законодательными актами. Если же договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариаль­ному удостоверению, право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации или нотариального удосто­верения. При необходимости как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации.

Шринимая во внимание длительность течения обязательства по выплате ренты и необходимость максимальной защиты интересов получателя ренты, передающего свое имущество ее плательщику, ГК предъявляет особые требования к оформлению этого договора.^Оги- подлежит нотариальному удостовереншо^а_если предусматривается отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - также го­сударственной регистрации (ст. 518 ГК)

ДУчитывая сказанное, [передачей имущества в собствеішосіьдда- телыцика ренты, а,

имущества при­знаемся нотариальное удобрение ^оговор<^^

^^-регистрация дого55^5вдЃХжомента его со-

веошения порождает обязательство рентыЛ

Из сказанного вытекает и другая характеристика Договора ренты - он являетсЯ-ЛЩОСторонним, так как обязанной сторонои_по нему яішяетс^гддьк^ выплачивать ее полу-

^ЧаТГоворя о реальном характере договора ренты по действующему законодательству, следует вместе с тем отметить малую практиче­скую значимость в современных условиях деления договоров на кон- сенсуальные и реальные, поскольку консенсуальныи договор в на­стоящее время обеспечивает не меньшую охрану интересов сторон, чем договор реальный. Число видов реальных договоров в законода­тельстве стран с рыночной экономикой невелико и наблюдается тен­денция к их сокращению. Более того, по ГК некоторые договоры (да­рения займа) в зависимости от соглашения сторон могут быть как реальными, так и консенсуальными. Теоретически же конструкция реального договора, хотя и существует еще со времен римского пра- К весьма сомнительна, так как не соответствует природе и понятию договора-сделки как общего волевого акта его сторон. Еще 1 егель обоснованно отмечал существование различия между общей волей сторон договора как соглашением и особенной волей каждой из сто­рон как его исполнением¹. Действительно, по своей сути договор - это акт общей воли его сторон, направленный на возникновение, из­менение или прекращение прав и обязанностей. О нем нельзя сказать что какие-то его части или действия по его совершению выражают волю лишь одной стороны. 1В реальный же^договорзкдищв^я именно водевоадейсхви^даой^ШЕЩП^передаче имущества^ Это действиеГпо сути представляющее исполнение обязательства ренты, юридически квалифицируется не как исполнение договора, а как эле­мент фактического состава договора - сделки.

Учитывая искусственность конструкции реального договора и его незначительную практическую значимость в современных условиях

рыночной экономики, от этой конструкции следует отказаться, соот­ветственно изменив законодательство.

Виды договора ренты. Глава 28 ГК регламентирует два вида ренты: постоянную и пожизненную и соответственно два вида до­говора ренты. В свою очередь, в договоре пожизненной ренты выде­ляется в качестве ее особого вида договор пожизненного содержания с иждивением.

Хотя глава 28 ГК озаглавлена как "Рента и пожизненное содержа­ние с иждивением", а § 4 этой главы называется "Пожизненное со­держание с иждивением" и, таким образом, договоры ренты и пожиз­ненного содержания с иждивением как будто бы рассматриваются ГК в качестве самостоятельных видов договоров, на самом деле пожиз­ненное содержание с иждивением представляет собой лишь вид до­говора пожизненной ренты. Этот вывод вытекает из п. 2 ст. 517 ГК, где указано, что пожизненная рента может быть установлена на усло­виях пожизненного содержания с иждивением¹. Самое существенное отличие постоянной ренты связано со сроками выплаты. Постоянная рента бессрочна в том смысле, что срок окончания ее выплаты не оп­ределен. При пожизненной ренте прекращение ее выплаты связано с моментом смерти получателя.

Стороны договора ренты. Ряд особенностей имеют правила ГК в отношении сторон и участников договора ренты.

Относительно плательщиков ренты глава 28 ГК не содержит ка- ких-либо специальных правил. Плательщиками ренты могут быть как физические, так и юридические лица, если их правосубъектность это­му не препятствует или не предусмотрены какие-либо специальные правила об их правосубъектности. Так, например, учреждения не вправе без согласия собственника имущества распоряжаться закреп­ленным за ними имуществом, выделенным им по сметам.

Что касается получателей ренты, то ими, в зависимости от вида ренты, могут быть граждане, некоммерческие организации (при по­стоянной ренте) или только граждане (при пожизненной ренте, в том числе пожизненном содержании с иждивением) (п. 1 ст. 253; п. 1 ст. 530 и п. 1 ст. 532 ГК).

Получателем постоянной ренты некоммерческое юридическое ли­цо может быть лишь в том случае, когда это соответствует целям его деятельности, предусмотренным учредительными документами.

Таким образом, закон ограничивает круг юридических лиц - полу­чателей постоянной ренты, не включая в их число, во-первых, юри-

лические лица - коммерческие организации, и, во-вторых, некоммер­ческие юридические лица, если заключение договора ренты противо- оечит целям их деятельности. Нормы закона о круге юридических лиц - получателей ренты носят императивный характер и не могут

быть изменены соглашением сторон.

Что касается граждан - получателей ренты, то никаких специаль­ных ограничений их участия в договорах ренты в качестве ее получа­телей закон не устанавливает. В частности, ими могут быть как тру­доспособные, так и нетрудоспособные лица, как имеющие, так и не

имеющие источников дохода.

Предмет договора ренты. Предметом договора ренты^яшіяется сама рент а также имущество, передаваемое под выплату рентыД УсЯоішГІюгово^^ условиям

договора (п 1 ст. 393 ГК). Это означает, чю^еадосхиженияхоглаше- ния сторон по этим^ловиям_дотшор^шш_Н£Дьзя признать заклю-

^ЧеЮсббённбСть договора ренты заключается в том, что/вьшдаха_рен- ты'обычно прутттргтвпяется длительно в виде определенных периоди- ческих платежеіГІІріГпос^

плательщика~ренты вьшла^ать^ебессрочно, а при-^пожизненной

ренте - на срок жи^ТіБН^Ітеля^Подробнее о платежах по догово­рам ренты будетосазаіШфіГрассМотрении различных видов ренты.

\

Вторым элементом предмета договора ренты выступает|имущест- во передаваемое получателем ренты еедтелшщку в обмен на вы­плату рёнты. Это им7щество_долшюбыт^редано в_собственность плательщика рен^гьГП^едаваться ^ожетілюб^нмуше^шо ^оме изъятого-иГ5бброта и ограниченногов обороте^п. 2 ст. 116 1 К). Jto значит, что под [выплату ренты может передаваться как недвижимое имущество (например, здания, жильіе дома_; квартиры, предприятия как объекты прав)71так и движимое имущество,, включая- деньги и ценные бумаги.' Сказанное относится каПГотдельным вещам, так и их комплётеііСсбчётанию предметов движимого и недвижимого

имущества.

Напротив, |не может передаваться под вьшлатрентыимущество, которое наітдатгГ^^^^уда ^напР^и'

мер леса, водыА

Особо следит остановиться на возможности передачи под выпла­ту ренты земельных участков.Несомненно, чтотюд выплату ренты могут передаваться земелшы^^астки^нахо^щи_?ся_ в частной со» ствеНнб^п^уй^иТ^чтчГони входят в состав земель, которые могут быть в частной собственности^ат^ьтика ренты^Это связано с тем что некоторые виды земйьныхучастков (например, предос-

119

тавленные для веттения[личного полсобного_хтяйства), по земельно­му законодательству мптут ня холитьея то имссТи р.пџгтпенногти граж­дан, но не юридических лиц^ ~ —

Сложнее обетаттГвопрос о возможности передачи под выплату ренты права землепользования. Это право может быть оборотоспо- собным и необоротоспособным. Необоротоспособное право земле­пользования, безусловно, не может быть предметом договора ренты. В гражданский оборот включено вещное право землепользования не­государственных землепользователей, которые могут передавать свое право землепользования на основе гражданско-правовых сделок дру­гим лицам за плату или бесплатно. Отсюда следует и возможность передачи под выплату ренты оборотоспособного права землепользо­вания негосударственных землепользователей. Такой вывод находит опору в п. 1 ст. 520 ГК и п. 1 ст. 521 ГК, по которым рента обременя­ет право на земельный участок, а ^;при передаче под выплату ренты права на земельный участок получатель-4іентапдрй^ретаеТ"Ега~него npajJojsajfora^B указанных нормах говоритсяпросто^сГТтраве на зе­мельный участок, а не только о праве собственности на него. Оборо- тоспособное же право землепользования по своему правовому режи­му относительно близко к праву собственности. Вместе с тем право землепользования - это право целевого использования земли. Поэто­му плательщик ренты, получающий под выплату ренты право земле­пользования, должен иметь право использовать участок земли по це­левому назначению. В противном случае право землепользования не может быть передано под выплату ренты.

(Отчуждение—имущества-под выплату—ренты возможно как за плату, так и^ещлатно_(сі<-5Г9 ГК)\ Этот вопрос решается сторона­ми договора ренты при его заключении, а соответствующие условия фиксируются в договоре.\Закон^ю_ііредусматрт и ДЛЯ передачи части имущества под иыппяту ррнтц ^япдяту я другой- части - бесплатно^ Детально условия и порядок передачи имущества под выплату ренты главой 28 ГК не регламентируются. Но в ней име­ется норма (п. 2 ст. 519 ГК), по которой при передаче имущества за плату к отношениям сторон по его передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи (глава 25 ГК), а при передаче имущества бесплатно - правила о договоре дарения (глава 27 ГК), если иное не установлено правилами главы 28 ГК и не противоречит существу договора ренты. При этом закон не предусматривает заклю­чения двух или даже трех договоров (ренты и купли-продажи и (или) дарения), а лишь применение норм ГК о купле-продаже и дарении к единому договору ренты в отношении передачи имущества под ее выплату. Следовательно, ^договор ренты - это единый самостоятель- ный договор, порождаюдшй-самосіоятельное обязательство ренты, а 120 f — не совокупность нескольких_^ошворов^ порождающих несколько, обязательств^ Поэтом^рЃприменении к передаче имущества под выплату ренты глав ГК о купле-продаже и дарении всегда следует учитывать, во-первых, их соответствие нормам главы 28 о договоре ренты, а при их расхождении применять нормы главы 28 и, ^ во- вторых, учитывать, не противоречат ли правила глав 25 и 27 ГК су­ществу договора ренты.

Юридические гарантии интересов получателя ренты при пе­редаче имущества плательщику ренты. Переход по договору рен- _ты имущестза_в собственность от полутателя^_ренты к ее плательщиц ку в частности, означает переходправа распоряжения этим имущест­вом, вклктѓтршягн^^ такое отчуждение может неблагоприятноготразйться начнггерееах^:4гелучателя ренхы: Поэтому ГК предусматривает ряд юридических j^gciBjaxpaHbi интересов_по- лучателя ренты_при передачеимущества еелшателыцикуДЭти средст­ва различны в зависимости от того, передается ли под выплату ренты недвижимое или движимое имущество.

\ В отношении_недвижим(лр_іщуще^ стй, является правило обобременении рентой недвижимого имуще- ства. Под обре\Штшием^аконодательство Казахстана понимает огра- ничения~прав~на-недвЯжимое имущество, в_том_числе закрепление ппрепелтённых jipag^ третьих^лиц, и арШПшущества^Обременение, предусмотренное1іГІТгГ520ТК, заключается^ том, что при отчуж­дении недвижимого имущества, полученного плательщиком ренты под ее выплату, обязательства плательщика ренты переходят на при­обретателя имущества и он, таким образом, становится плательщиком ренты.

При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получа­тель ренты приобретает на него право залога (п. 1 ст. 521 ГК). Залого­датель же, которым в данном случае выступает плательщик ренты, вправе отчуждать предмет залога, то есть недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, [толькос согласия залогодержателя (получателя ренты), если иное-нгтгредусмотрено заШюТШтельными актами, договором или не вытекает из существа ренты^Без такого согласия само отчуждение имущества плательщиком ренты не соот­ветствует закону. Обязательство по выплате ренты сохраняется за плательщиком ренты.

Плательщик ренты, передавший на законных основаниях обреме­ненное рентой недвижимое имущество в собственность третьего ли­ца, несет субсидиарную ответственность по выплате ренты по отно­шению к ответственности приобретателя имущества, если законода­тельным актом или договором не предусмотрена солидарная ответст­венность по обязательству (п. 2 ст. 520 ГК).

На случай отчуждения плательщиком ренты движимого имущества, переданного ему под выплату ренты, договором ренты должно быть предусмотрено обеспечение исполнения обязательства со стороны пла­тельщика в соответствии со ст. 292 ГК, которая устанавливает способы обеспечения обязательств, или обязанность плательщика ренты застра­ховать в пользу ее получателя риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 521 ГК).

Какую обязанность принимает на себя плательщик ренты (обеспе­чить исполнение обязательства либо застраховать риск ответственно­сти), определяется договором ренты. При этом данное условие дого­вора закон императивно относит к числу существенных, то есть та­ких, без достижения по которым соглашения сторон договор считает­ся незаключенным.

Ответственность по договору ренты. Ответственность по дого­вору ренты может устанавливаться самим договором в соответствии с общими правилами ГК об ответственности за нарушение обяза­тельств, а если она не предусмотрена договором, то общими прави­лами ГК об ответственности и специальными правилами, предусмот­ренными главой 28 ГК. В частности, ст. 522 ГК предусмотрена неус­тойка за просрочку выплаты ренты. При такой просрочке плательщик ренты выплачивает неустойку в размере, предусмотренном ст. 353 ГК, если иной размер неустойки не установлен договором (ст. 522 ГК). А размер неустойки по ст. 353 ГК исчисляется, исходя из официальной ставки рефинансирования Национального банка Республики Казахстан, на день исполнения денежного обязательства или его части.

Другой формой обеспечения выплаты ренты является страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора ренты. Этот вид страхования относится к добровольному имущественному страхованию.

Поскольку получатель ренты заинтересован в наибольших гаран­тиях его интересов, следует признать, что в договоре ренты может быть предусмотрен конкретный страховщик и основные условия, которые должны быть включены в договор страхования плательщи­ком ренты с учетом законодательства о страховании.