Глава 39. Договор найма жилища

§ 1. Общая характеристика

В главе 24 тома I настоящего Учебника были показаны различные, преимущественно внедоговорные, правовые основания пользования жилищем. Здесь же целесообразно рассмотреть договорные основа­ния и содержание договора найма жилища.

В течение многих десятилетий договор найма государственного жилища служил самой важной и самой распространенной формой удовлетворения жилищных потребностей основной массы населения Советского Союза. Более того, государство публично приняло на себя юридическую обязанность обеспечить государственным благоустро­енным жильем всех граждан страны и их семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, независимо от их имущественного и социального положения. Хотя это обязательство так и не было вы­полнено полностью в установленные сроки, значительная часть насе­ления страны такие жилища получила, а все заботы по его эксплуата­ции и содержанию приняло на себя государство, получая от граждан- нанимателей государственного жилья ничтожную квартирную плату и оплату за коммунальные услуги.

Наниматель государственного жилья превратился в основную фи­гуру жилищных отношений. Иные формы - приобретение собствен­ного или кооперативного жилища, наем жилья в частном доме - встречались значительно реже.

Распад СССР, переход от плановой экономики к условиям рыноч­ных отношений резко изменили ситуацию с правовыми формами удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Была проведена почти полная приватизация государственного жи­лищного фонда, которая превратила большинство нанимателей госу­дарственных жилищ в их собственников. Собственниками стали и члены бывших жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Государство освободило себя от обязанностей обеспечивать всех ну­ждающихся в жилье граждан.

Статья 25 Конституции РК говорит лишь о создании условий для обеспечения жильем, государство обязывается предоставлять жилье из государственных жилищных фондов за доступную плату не всем, а только указанным в законе категориям граждан.

Сегодня поэтому собственник жилища является основной фи­гурой жилищных отношений, и юридический режим таких жилищ определяется в основном законодательством о праве собственности. Но » в современных условиях договор найма жилища сохраняет существенное значение, поскольку все еще затрагивает интересы

миллионов граждан.

Договор найма жилища является разновидностью общего договора имущественного найма (договора аренды). Он регулируется в основ­ном главой 30 (ст. ст. 601-603) Особенной части ГК и Законом о жи­лищных отношениях. Статья 601 ГК определяет этот договор сле­дующим образом:

"По договору найма жилища собственник жилища или упол­номоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить граж­данину (нанимателю) и членам его семьи жилище в пользование

³³ ^определения можно выявить особенности, которые отличают данный договор от других договоров имущественного найма (арен-

Во-первых, одной из сторон договора (нанимателем) может быть только физическое лицо (гражданин). Юридическое лицо может быть нанимателем по договору имущественного, но не жи­лищного найма.

Во-вторых, предметом договора может быть только жилище (то есть жилой дом или квартира), предназначенное или используемое для постоянного проживания (ст. 2 Закона о жилищных отношениях). Помещение, используемое для иной основной цели (производствен­ной торговой, выставочной и т. п.) может быть предметом имущест­венного но не жилищного найма. Использование для временного проживания специальных помещений, если это связано с пребывани­ем пользователя в данном населенном пункте для работы, учебы, ту­ризма лечения или иных аналогичных занятий (общежития, гостини­цы мотели, санатории, туристические базы и т. п.), регулируется спе­циальными нормами, не входящими в состав жилищного законода­тельства, и потому договоры на оказание соответствующих услуг также не относятся к договорам найма жилого помещения.Закон различает понятия "жилище" и "жилое помещение" (ст. 2 Закона о жилищных отношениях). Они соотносятся между собой как понятия родовое и видовое. Жилище - это отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом или квартира), предназначенная или ис­пользуемая для постоянного проживания. Это - род. А в его состав входит видовое понятие - жилое помещение (квартира), которое может быть частью многоквартирного дома. Без специального выде­ления эти термины здесь используются как синонимы. Поэтому в по­следующем наряду с термином "договор найма жилища" мы будем пользоваться также термином "договор найма жилого помещения . В литературе и на практике встречается также однозначный термин - "договор жилищного найма".

В-третьих, постоянно проживающие вместе с нанимателем члены его семьи также наделяются правами и обязанностями нанимате­ля жилого помещения.

При отсутствии названных отличительных признаков на аренду помещения не может распространяться действие правовых норм, ус­танавливающих особенности договора найма жилого помещения; утрата хотя бы одного из указанных признаков уже действующим договором найма жилого помещения преобразует его в обычный до­говор имущественного найма.

В общее понятие договора найма жилища законодательство вклю­чает наем помещения: а) из государственного жилищного фонда; б) из частного жилищного фонда (ст. 3 Закона о жилищных отношени­ях). Поскольку эти договоры заметно различаются по своему право­вому содержанию, они будут рассматриваться раздельно. Основное различие проявляется в том, что условия предоставления жилища, права и обязанности сторон договора найма жилища, основания из­менения и расторжения договора найма жилища в домах государст­венного жилищного фонда устанавливаются жилищным законода­тельством (п. 2 ст. 602 ГК), а условия найма жилища в домах частно­го жилищного фонда определяются в основном соглашением сторон (ст. 603 ГК).