§ 5. Договор найма частного жилища

Данный договор заключается между собственником частного жи­лища и его нанимателем (ст. 603 ГК).

Закон о жилищных отношениях различает два вида подобных до­говоров: а) договор найма жилого помещения, предназначенного для сдачи внаем (ст. 24 Закона о жилищных отношениях) - доходные квартиры; б) договор найма жилища, в котором проживает сам собственник. Соответственно различаются по своему правовому по­ложению две группы нанимателей.

Учитывая, однако, общность экономических оснований жилищно­го найма и для первой, и для второй групп (частная собственность на жилое помещение и коммерческий характер интересов наймодателя), основные условия содержания договоров совпадают и определяются соглашением сторон. Это - срок договора, размер наемной платы, распределение обязанностей по ремонту помещения, основания высе­ления нанимателей и тому подобное. Некоторые условия предусмат­риваются Законом о жилищных отношениях, но, как правило, соот­ветствующие нормы Закона о жилищных отношениях являются дис- позитивными и открывают сторонам легальную возможность решить вопрос по-своему, а не так, как предполагает Закон о жилищных от­ношениях.

В случаях, когда стороны не определили взаимным соглашением какие-либо условия, и они прямо не вытекают из текста Закона о жи­лищных отношениях, возможно применение общих норм об условиях договора аренды: например, о распределении между сторонами обя­занностей по ремонту жилого помещения, о судьбе улучшений иму­щества, произведенных нанимателем.

Сдача внаем доходных квартир является предпринимательской деятельностью, требующей более четкой защиты правомерных инте­ресов потребителей, к каковым следует отнести нанимателей квартир. И подобные интересы защищаются законом императивным образом: нанимателю должно предоставляться пригодное для проживания (то есть отвечающее обязательным строительным, санитарным, противо­пожарным и иным обязательным требованиям) и отдельное жилое помещение. Нельзя предоставлять часть комнаты либо одну из смеж­ных комнат (ст. 24 Закона о жилищных отношениях). Закон о жи­лищных отношениях (ст. 24) устанавливает заключение договора в письменной форме, но ничего не говорит о необходимости государ­ственной регистрации. /

198 '

Закон о жилищных отношениях признает также право нанимателя вселять в помещение членов семьи, поднанимателей и временных жильцов; на краткий период (до 6 месяцев) выезжать из помещения. Член семьи нанимателя, проживающий вместе с ним, приобретает такое же право пользования жилым помещением. При переходе права собственности на жилище к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (п. 8 ст. 24 Закона о жилищных отно­шениях). Но эти положения установлены диспозитивными нормами закона и могут по договору сторон быть изменены или вообще лише­ны юридической силы.

Выселение из жилища допускается по требованию наймодателя во всех случаях, предусмотренных договором, а также по основаниям и на условиях, установленным Законом о жилищных отношениях для выселения из государственных квартир (п. 5 ст. 24 Закона о жилищ­ных отношениях), за небольшими исключениями.

Договор, не предусматривающий срока действия, может быть во всякое время принудительно расторгнут по требованию наймодателя доходной квартиры при предупреждении об этом нанимателя не ме­нее, чем за 3 месяца. При досрочном расторжении договора нанима­телем он должен предупредить об этом наймодателя не менее, чем за месяц либо уплатить за этот месяц установленную договором плату.

Интересы нанимателя, живущего в квартире собственника, защищены значительно слабее. Предоставляться может не только отдельное помещение, но также смежная комната или часть комнаты (ст. 25 Закона о жилищных отношениях). Для вселения других лиц, d том числе членов семьи, требуется согласие собственника (собствен­ников). Соответственно без согласия собственника нельзя сохранить право на жилое помещение при временном выезде в другую мест­ность.

Досрочное расторжение договора возможно не только при наступ­лении предусмотренных договором обстоятельств, но и при наличии иных уважительных непредвиденных причин. Статьей 25 Закона о жилищных отношениях устанавливается также возможность досроч­ного выселения нанимателя по основаниям, предусмотренным под­пунктами 1)-5) ст. 107 - систематическое разрушение или порча жи­лища, использование его не по назначению и т. п.

Договор, заключенный без указания срока действия, может быть расторгнут наймодателем в любое время без объяснения причин с предупреждением за месяц. Но наниматель вправе расторгнуть дого­вор найма досрочно и без предупреждения, без обязанности внесениякакой-либо платы, кроме как за прожитое время, если в договоре не

предусмотрено иное.

Выселение нанимателя и проживающих с ним лиц из квартиры собственника во всех случаях производится без предоставления дру­гого жилого помещения.

Возможность сдачи нанимателем занимаемого им жилого поме­щения или его части в поднаем всецело зависит от условий договора с наймодателем. При прекращении или расторжении договора найма немедленно прекращается право проживания в квартире поднанима­телей и всех временных жильцов.

Как видим, существенно различный подход.