§ 3. Особенности правового режима проживания нанимателей

государственного жилья, относящихся к разным категориям

Таково общее содержание договора найма жилища из государст­венного жилищного фонда.

Вместе с этим Закон о жилищных отношениях предусматривает особенности договорного положения лиц, относящихся к указанным выше разным категориям нанимателей. Так, объем правомочий лиц, относящихся к первой категории (социально защищаемые гражда

-\

не), включает вполне независимое право владения и пользования жилым помещением. Размер оплаты жилья определяется норматив­ными правовыми актами, но не индивидуальным договором. Право является бессрочным, не зависит от места работы либо причин уволь­нения нанимателя с работы и принудительно может быть прекращено лишь по основанию, предусмотренному законом. Выселение при этом производится, как правило, с предоставлением другого жилого поме­щения.

Предусмотрено право нанимателя на обеспечение жильем при не­обходимости освободить занимаемое жилое помещение в связи с ка­питальным ремонтом, право на замену нанимателя другим лицом из состава его семьи, право требовать изменения договора в связи с внутрисемейными изменениями.

Закон о жилищных отношениях не запрещает приватизировать жилища, предоставляемые малоимущим социально защищаемым гражданам, но с согласия собственника (ст. 98). Не предусматривает­ся выселение нанимателя и его семьи из занимаемого жилого поме­щения в случае, когда они утрачивают признаки, необходимые для принадлежности к данной социальной группе.

Это означает, что, если в семье не осталось никого, кто относился бы к категории социально защищаемых граждан, и (или) имущест­венная обеспеченность семьи превысила установленный уровень, се­мья сохраняет право на проживание и все другие права, какие имеют наниматели данных помещений.

Лишь в случае приобретения другого жилища на территории Рес­публики Казахстан наниматель может быть выселен из того жилого помещения, какое было ему предоставлено как малоимущему соци­ально защищаемому лицу.

Ко второй категории мы выше относили лиц, связанных с госу­дарством своими служебными обязанностями. Это - граждане, по­лучившие жилище в связи с тем, что они являются государственными служащими, работниками бюджетных организаций, военнослужащи­ми или лицами, занимающими выборные государственные должно­сти. Предоставляемые им жилища Закон о жилищных отношениях называет приравненными к служебным (п. 2 ст. 67), поскольку увольнение с работы в виде общего правила может привести к высе­лению из жилого помещения.

При некоторых особенностях, определенных ст. 91 Закона о жи­лищных отношениях, в условиях проживания той или иной из на­званных групп они характеризуются общими чертами, которые сво­дятся в основном к праву непосредственного владения и пользования жилым помещением, возможностью защиты от любых правонару- шающих действий третьих лиц и даже собственника жилища. Так, наниматель помещения может владеть и пользоваться квартирой, все­лять туда для постоянного и временного проживания других лиц (членов семьи, поднанимателей, временных жильцов), определять условия их проживания, вправе при наличии обстоятельств, преду­смотренных ст. 101 Закона о жилищных отношениях, приватизиро­вать квартиру (военнослужащие при наличии условий, предусмот­ренных ст. 101, имеют право на бесплатную приватизацию), обмени­вать ее на квартиру из этой же категории жилищного фонда. При оп­ределенных обстоятельствах утрачивается зависимость права на жи­лое помещение от сохранения трудовых (служебных) отношений.

Правовое положение граждан, относящихся к третьей катего­рии (работники государственных предприятий) во многом является сходным с положением лиц получивших государственную квартиру в связи со своими служебными обязанностями. Но никакой законода­тельный акт не предусматривает выселения их (работников предпри­ятий) при прекращении трудовых отношений. Такое основание может возникнуть лишь тогда, когда оно включено в индивидуальные условия трудового договора и соответственно - договора найма жилья.

Четвертая категория охватывает нанимателей, проживающих в государственных служебных жилых помещениях, которыми при­знаются квартиры, предоставляемые работникам организаций (пред­приятий, учреждений), обязанным по характеру служебных функций проживать по месту работы. Такое проживание не столько право ра­ботника, сколько его должностная служебная обязанность.

Правовой режим государственных служебных жилых помещений отличается следующими особенностями:

а) квартиры предоставляются только работникам государственных предприятий и учреждений, которые по характеру должностных (служебных) обязанностей должны проживать по месту своей работы;

б) обладая в полной мере возможностью владеть и пользоваться служебным жилым помещением, наниматель практически лишен правомочий распоряжения;

в) ограничена возможность приватизации служебных жилых по­мещений. Учитывая строго целевое назначение служебного жилища, можно прийти к выводу, что квартира до ее приватизации должна быть выведена из категории служебных жилых помещений. Такова же и судебная практика;

г) к таким помещениям не применимы нормы о возможности на­нимателя передать свои правомочия другому лицу, даже члену семьи.

Наиболее важная особенность правового статуса данного нанима­теля - связь права на жилое помещение не просто с работой в данной организации, а с определенным кругом служебных обязанностей. Статья 111 Закона о жилищных отношениях весьма категорично ус- 190 / танавливает: "Работники, прекратившие трудовые отношения, в связи с которыми им предоставлялось служебное жилище, ... подлежат вы­селению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения". Перевод гражданина, продолжающего работать в организации, на другую должность, не требующую прожи­вания по месту работы, служит основанием для выселения из служеб­ной квартиры, которую займет работник, назначенный на освобож­денную должность. Предусмотренные этой же статьей немногочис­ленные исключения лишь подчеркивают значение общего правила.

Пункт 2 статьи 111 Закона о жилищных отношениях гласит, что требование о выселении нанимателя служебного жилого помеще­ния может быть предъявлено в течение трех лет со дня прекращения трудовых отношений. Это означает, что после окончания срока связь между жилищными и трудовыми отношениями завершается, и право­вой статус нанимателя СЖП преобразуется в статус нанимателя обычной государственной квартиры. Таковы же последствия уволь­нения с работы в тех исключительных случаях, когда это по прямому указанию закона (ст. 111, отсылающая к п. 5 ст. 101 Закона о жилищ­ных отношениях) не влечет выселения.

И, наконец, пятая категория. Особенности правового положения относящихся к ней нанимателей специально Законом о жилищных отношениях не выделены. Следует, видимо, исходить из того, что на них распространяются все общие правила, определяющие содержание договора найма жилища из государственного жилищного фонда, ко­торые были выше рассмотрены. Поэтому лица, относящиеся к этой категории, обладают всеми установленными Законом общими права­ми нанимателей государственных квартир, в том числе - правами распоряжения, включая обмен жилыми помещениями, приватизацию жилищ. Но они обладают в полном объеме еще одним важным пра­вом, которого нет или которое весьма ограничено у нанимателей дру­гих категорий (кроме социально защищаемых граждан), - это незави­симость жилищных прав от работы.

Значит, права нанимателей пятой категории являются бессрочны­ми и безусловными.