§ 2. Договор найма жилища в домах государственного жилищного фонда

Статья 602 ГК устанавливает, что государственное жилище пре­доставляется на основании решения местного исполнительного орга­на. Закон не предусматривает выдачу лицу, которому предоставляет­ся государственное жилище, специального документа, каковым в прошлом был жилищный ордер.

Порядок предоставления устанавливается прежде всего разделом IV Закона о жилищных отношениях. Статья 67 Закона предусматри­вает, что жилища из государственного фонда предоставляются нуж­дающимся в жилье гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте и относящимся к социально защищаемым сло­ям населения.

Это - первая категория претендентов на госжилье, обладающая следующими необходимыми признаками:

а) нуждаемость в жилище (не имеющие жилища либо живущие в не­удовлетворительных жилищных условиях - ст. 69 Закона о жилищных отношениях);

б) постоянное проживание в данном населенном пункте;

в) отнесение этих лиц к малоимущим гражданам (совокупный до­ход каждого члена семьи, которой предоставляется жилое помеще­ние, за последний год был ниже прожиточного минимума, установ­ленного законодательством¹); г) отнесение этих лиц к социально защищаемым слоям населения, исчерпывающий перечень кото­рых определен ст. 69 Закона о жилищных отношениях (инвалиды и участники Великой отечественной войны, инвалиды первой и вто­рой групп, пенсионеры по возрасту, лица, страдающие тяжелыми формами некоторых заболеваний, репатрианты, многодетные семьи и

некоторые другие).

Для получения государственного жилища лица, относящиеся к первой категории, должны одновременно обладать всеми перечис­ленными признаками. Будем называть их социально защищаемыми гражданами.

Вторая категория - это лица, наиболее тесно связанные с госу­дарством своим служебным положением. Они названы п. 2 ст. 67 За­кона о жилищных отношениях: а) государственные служащие (За­кон о государственной службе от 23 июля 1999 г.); б) работники бюджетных организаций (государственные учреждения образования, здравоохранения, культуры и т. п.); в) военнослужащие (кроме воен­нослужащих срочной службы), в том числе проходящие военную служ­бу по контракту (подпункт 15 п. 1 ст. 11 Закона о военной службе по контракту от 20 марта 2001 г.); г) лица, занимающие государствен­ные выборные должности. Будем называть лиц, относящихся к этой категории, связанными с государством служебными обязанностями.

Обязательным условием предоставления государственных жилищ этим лицам служит их жилищная нуждаемость.

Третья категория - работники государственных предприятий (ст. 100 Закона о жилищных отношениях). Порядок предоставления таких помещений и пользования ими устанавливается Правительством Рес­публики Казахстан. Это прежде всего - Инструкция от 2 сентября 1999 г. и Типовой договор найма жилища. Указанные акты в основ­ном приравнивают положение нанимателей жилищ государственных предприятий к правовому положению других нанимателей государст­венных квартир

.Статья 100 Закона о жилищных отношениях допускает предостав­ление жилищ из жилищного фонда государственных предприятий кроме работников предприятий также другим лицам. При оценке пра­вового положения этой категории граждан следует учитывать резкое сокращение жилищного фонда государственных предприятий в связи с приватизацией как самих государственных предприятий, так и при­надлежавших им ранее квартир.

Четвертая категория - лица, которые по характеру их трудовых отношений должны проживать по месту работы, и поэтому получили из государственного жилищного фонда служебные жилища (ст. 107 Закона о жилищных отношениях).

И, наконец, пятая категория, включающая лиц, которые вселились в жилищные помещения государственного жилищного фонда вне связи с работой (службой) или тяжелым материальным положением.

Такая категория пользователей государственными жилищами в обобщенной форме прямо не предусмотрена Законом о жилищ­ных отношениях. Тем не менее она реально существует и поэтому нуждается в определении правового положения принадлежащих к ней граждан.

В эту категорию, во-первых, входят лица, получившие государст­венные квартиры еще при действии старого законодательства и до сих пор эти квартиры не приватизировавшие. Таких граждан немного, но они есть, поскольку приватизация проводилась добровольно, и не все наниматели государственных жилищ приобрели их в собствен­ность, так как собственник получает не только права, но и обязанно­сти содержать принадлежащее ему жилище. Во-вторых, государст­венные квартиры независимо от места работы и материального поло­жения могут получать граждане, нуждающиеся в улучшении жилищ­ных условий и вставшие в связи с этим на жилищный учет еще до то­го, как была радикально изменена жилищная политика (ст. ст. 117, 118 Закона о жилищных отношениях).

Вплотную к таким нанимателям примыкают по своему правовому положению лица, которым квартира была предоставлена в связи с работой и на время работы (п. 2 ст. 67, п. п. 5 и 6 ст. 101 Закона о жи­лищных отношениях), но у которых впоследствии эта связь была прекращена по уважительным причинам. За проживающими в квар­тире лицами сохраняется право на нее (п. п. 5, 6, 8 ст. 101). Аналогич­но правовое положение лиц, не подлежащих выселению без предостав­ления другого жилья из служебного жилого помещения (ст. 111 Закона о жилищных отношениях).

Возможно получение государственного жилища и в силу договорных обязательств (ст. ст. 115, 116, 119 Закона о жилищных отношениях).

Таким образом, и по действующему законодательству рассматри­ваемая категория нанимателей может пополняться новыми лицами.

Общее понятие договора найма жилища из государственного жи­лищного фонда применимо ко всем рассмотренным выше категориям нанимателей. Все договоры предусматривают предоставление жили­ща для постоянного проживания, то есть являются бессрочными. Они прекращаются или расторгаются лишь при наступлении обстоя­тельства (условия), предусмотренного законом. Договор найма жи­лища из государственного жилищного фонда (Приложение № 4 к Инструкции от 2 сентября 1999 г.) предусматривает возможность оп­ределения срока договора, но устанавливает (п. 15), что при отсутст­вии письменного уведомления наймодателя о расторжении договора за один месяц до окончания срока его действия договор считается продленным на следующий срок. К тому же в законодательстве нигде не сказано, что истечение срока договора найма государственного жилища может послужить основанием выселения даже с предостав­лением другого жилища.

Некоторые особенности договора, применимые к отдельным кате­гориям нанимателей, будут рассмотрены ниже. Общие же правила

заключаются в следующем.

Наймодателем в рассматриваемом договоре выступает собст­венник жилища (то есть государство) либо уполномоченное им ли­цо. Наниматель - гражданин, в отношении которого компетент­ный орган (местный исполнительный орган, администрация государ­ственного предприятия) вынес решение о предоставлении жилища. К нанимателю приравниваются члены семьи (ст. 21 Закона о жи­лищных отношениях), поскольку ст. 601 ГК устанавливает, что жи­лище предоставляется не только нанимателю, но и членам его семьи. Гражданин (вместе с супругом и несовершеннолетними детьми) вправе иметь в данном населенном пункте только одно жилище из государственного жилищного фонда, кроме случаев, когда каждый из супругов имел такое жилище до вступления в брак (ст. 70 Закона о

жилищных отношениях).

Согласно ст. 601 ГК основная обязанность наймодателя заключа­ется в предоставлении жилого помещения. Договор поэтому являет­ся не реальным а консенсуальным, следовательно, наниматель, за­ключивший договор, приобретает право требовать передачи жилого помещения, если передача по каким-либо основаниям задерживается.

Как уже отмечалось, договор на предоставление жилища для всех выше названных категорий граждан заключается только с лицами, нуждающимися в жилье. Лица, относящиеся к первой и второй кате­гориям, указанным выше, могут быть в местном исполнительном ор-

181гане поставлены на учет (ст. 71 Закона о жилищных отношениях). Пункт 7 Инструкции от 2 сентября 1999 г. предусматривает также учет по месту работы на государственном предприятии. В постановке на учет может быть отказано лицам, которые в течение последних пяти лет стали нуждающимися в улучшении жилищных условий вследствие собственных действий, в частности - отчуждения принад­лежащего претенденту жилого помещения, в каком бы населенном пункте Республики оно не находилось; обмена жилого помещения; раз­рушения или порчи жилища таким лицом; вселения других лиц, кроме супруга, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей или нетру­доспособных родителей (ст. 72 Закона о жилищных отношениях).

Статья 73 Закона перечисляет случаи, когда гражданин может быть досрочно, до получения квартиры снят с учета: отпали основа­ния для предоставления жилища из государственного жилищного фонда; выезд для постоянного проживания в другом месте (на учете могут остаться не выезжающие члены семьи); получение земельного участка для постройки собственного жилища; установление неправо­мерности постановки на жилищный учет.

Учет ведется раздельно для каждой категории нуждающихся. Стоящие на учете граждане могут получать квартиры в порядке оче­редности по соответствующему списку.

Закон определяет перечень требований, которые должны соблю­даться при предоставлении жилища. Прежде всего - его размеры.

Гражданам, относящимся к первой категории (социально защи­щаемые лица) жилище предоставляется в размере, определенном Правительством РК, но не менее санитарной нормы жилой площади (она составляет в настоящее время 6 кв. м жилой площади на чело­века); не менее одной отдельной жилой комнаты (п. 5 Инструкции от 2 сентября 1999 г.).

Для лиц второй категории (лица, связанные с государством слу­жебными обязанностями) норма предоставления составляет не менее 15 и не более 18 квадратных метров полезной площади на человека, но не менее однокомнатной квартиры (п. п. 1 и 2 ст. 75 Закона о жи­лищных отношениях).

При определении состава семьи учитывается будущий ребенок, бе­ременность матери которого уже достигла двадцати недель (п. 5 ст. 75 Закона о жилищных отношениях).

Помимо минимальных размеров, Закон о жилищных отношениях предъявляет к предоставляемому жилищу и другие требования: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. При нарушении этого условия с согласия все­ляющихся они снимаются с жилищного учета (п. 1 ст. 76 Закона о 182 жилищных отношениях); не допускается заселение одной комнаты

лицами разного пола старше семи лет (кроме супругов) без их со­гласия (п. 2 ст. 76 Закона о жилищных отношениях). Из текста данно­го пункта можно сделать вывод, что запрет действует, когда каждый из лиц разного пола достиг семилетнего возраста, и что при наличии взаимного согласия на вселение лиц разного пола в одну комнату они при получении жилища снимаются с учета.

Лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний должна предоставляться дополнительная отдельная ком­ната сверх указанных выше норм (п. 4 ст. 75 Закона о жилищных от­ношениях). Возраст и состояние здоровья должны учитываться также при выборе этажа, на котором находится предоставляемая квартира, и в некоторых других случаях (п. 3 ст. 76 Закона о жилищных отноше­ниях).

Вопрос о предоставлении жилья может возникнуть также в случа­ях, когда в одной квартире, занимаемой несколькими малоимущими социально защищаемыми лицами, освобождается жилое помещение. Приоритет на его получение предоставляется другим проживающим в квартире лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, не­зависимо от их очередности в учетных списках (ст. 79 Закона о жи­лищных отношениях).

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения местного исполнительного органа либо администрации государственного предприятия, принимаемых по ре­комендации специально созданных для этого жилищных комиссий (пункты 8, 9 Инструкции от 2 сентября 1999 г.). Нарушение требова­ния о письменной форме не влечет недействительности договора, ко­торый к тому же не подлежит государственной регистрации (ст. 80 Закона о жилищных отношениях).

Предметом договора найма государственного жилища может быть только отдельное помещение. Таким предметом, следовательно, не может' быть ни часть комнаты, ни одна из смежных комнат. Уже го­ворилось, что по данному договору все права и обязанности нанима­теля приобретают члены его семьи, указанные ст. 21 Закона о жи­лищных отношениях. При последующем выбытии кого-либо из со­става семьи за выбывшим сохраняются его жилищные права и обя­занности (ст. 83 Закона о жилищных отношениях).

Договор найма может быть признан недействительным в том слу­чае, когда он заключен незаконно либо с нарушением прав других лиц на предоставленное жилище (ст. 82 Закона о жилищных отноше­ниях). Но требование о признании договора недействительным может быть заявлено только в течение трех лет со дня его заключения.

Права нанимателя по договору найма жилища из государственного жилищного фонда могут быть сведены к следующему. Наниматель вправе использовать полученное жилище по назначению, которое включает не только проживание, но также удовлетворение всех быто­вых услуг, профессиональные занятия, устройство рабочего кабинета развлечения и тому подобные формы использования жилища, уже привычно включаемые в понятие "проживание". Все это делается по усмотрению нанимателя с семьей и в установленном ими порядке Требуется лишь, чтобы подобное поведение: а) не нарушало прямых запретов нормативных правовых актов и норм эксплуатации жилищ; б) не приводило к порче или разрушению жилища; в) не причиняло неудобств окружающим, прежде всего - соседям, не ухудшало усло­вий их проживания и вообще не нарушало общепринятые нормы об­щежития.

Наниматель имеет право требовать от наймодателя обеспечения предоставления коммунальных услуг, устранения всех препятствий к нормальному использованию жилища по его назначению, возникших вследствие действий наймодателя, третьих лиц и других обстоя­тельств, не связанных с поведением нанимателя и членов его семьи. Наймодатель обязан, следовательно, наниматель вправе требовать производства необходимого капитального или текущего ремонта, ис­правления повреждений, причиненных жилищу стихийными явле­ниями, чрезвычайным неправомерным поведением третьих лиц и т. п. При этих условиях наниматель может своими силами и средствами восстановить возможность пользоваться жилищем, но за счет наймо­дателя (п. 21 Инструкции от 2 сентября 1999 г.; п. 5 Типового догово­ра найма жилища). На время производства капитального ремонта на­нимателю с семьей при необходимости должно быть предоставлено другое помещение для проживания (п. 1 ст. 91 Закона о жилищных отношениях).

Наниматель вправе вселять в жилище других лиц для постоян­ного или временного проживания. Прежде всего, речь идет о вселе­нии супруга, детей, родителей с намерением принять их в состав се­мьи. Для этого необходимо получить письменное согласие уже жи­вущих в помещении совершеннолетних членов семьи. Вновь вселен­ные приобретают такие же права и обязанности пользования жили­щем, как и уже проживающие в нем другие члены семьи, если при вселении с ними не заключалось иного соглашения по данному во­просу. На вселение несовершеннолетних членов семьи ничьего согла­сия не требуется.

Наниматель вправе с согласия, разумеется, других совершенно­летних членов семьи сдавать все жилище или его часть в поднаем 184 (п. 3 ст. 84 Закона о жилищных отношениях). Условия проживания поднанимателей определяются договором поднайма, где может быть установлен срок договора поднайма, размер и порядок оплаты за пользование помещением, сдаваемым в поднаем. Согласия наймода­теля на вселение поднанимателя не требуется, и вообще поднанима­тель не вступает в непосредственные договорные отношения с най­модателем. При поднайме ответственным перед наймодателем за ис­пользование, содержание, сохранность и оплату помещения остается наниматель.

Договор поднайма прекращается при истечении его срока либо на­ступлении иного указанного в договоре обстоятельства. При отсутст­вии в договоре такого условия наниматель может расторгнуть дого­вор в любое время, предупредив об этом поднанимателя не менее, чем за месяц вперед. Досрочное по требованию нанимателя прекра­щение договора возможно также при его нарушении поднанимателем. Поднаниматель вправе расторгнуть договор во всякое время, без предварительного предупреждения и без выплаты какой-либо ком­пенсации, если сторонами не предусмотрено иное.

Наниматель вправе вселять в свое жилище гостей и других лиц, предоставляя им право временного безвозмездного проживания. Он же (наниматель) предусматривает условия такого проживания, он же вправе во всякое время требовать их выселения с предупреждением за 7 дней.

В случае прекращения по любой причине договора найма жилого помещения одновременно прекращается право проживания и подна­нимателей, и временно проживающих лиц. Выселение и поднанимате­лей, и временных жильцов производится без предоставления другого жилого помещения (ст. ст. 26, 27 Закона о жилищных отношениях).За нанимателем государственного жилого помещения сохра­няются его жилищные права в случае временного отсутствия. В пределах шести месяцев отсутствия права сохраняются безусловно. При отсутствии по уважительной причине более шести месяцев такой срок продлевается (ст. 85 Закон о жилищных отношениях). Закон о жилищных отношениях (ст. 86) прямо содержит перечень обстоя­тельств, при которых право на жилище сохраняется за нанимателем жилого помещения или членом его семьи на весь период отсутствия независимо от его продолжительности. Это - прохождение срочной военной службы в вооруженных силах Республики Казахстан или созданных с участием Республики Казахстан; выезд на работу по срочному трудовому договору (контракту) или в связи с избранием на выборную должность; законный выезд за границу; выезд на учебу; помещение несовершеннолетних детей на воспитание в детское уч­реждение, к родственникам или опекуну (попечителю) - до достиже­ния детьми совершеннолетия; выезд для выполнения обязанностей опекуна (попечителя); выезд на лечение; нахождение под стражей или отбывание наказания, исключающего проживание в данной местно­сти. Жилище сохраняется все время, пока длится одно из названных обстоятельств и еще шесть месяцев после этого.

У лиц, осужденных за совершение преступления, право на жилище может быть прекращено по приговору суда. На практике это возмож­но, если совершенное преступление было существенно связано с на­рушением прав и законных интересов тех, кто проживал или имел право на проживание вместе с осужденным.

Во всех случаях прекращение права на жилище должно быть под­тверждено судом, без чего возвращение отсутствующего нанимателя или члена его семьи, даже если отсутствие длилось сверх сроков, пре­дусмотренных ст. ст. 85, 86 Закона о жилищных отношениях, восста­навливает право на жилище (ст. 87 Закона о жилищных отношениях).

Оставшиеся проживать в жилом помещении отсутствующего на­нимателя (члена его семьи) вправе пользоваться жильем на прежних условиях. Жилая площадь отсутствующего не считается излишней, и за ним на период отсутствия сохраняются все его договорные обязан­ности (ст. 88, 89 Закона о жилищных отношениях).

Возможны случаи, когда при отсутствии нанимателя в жилище не остаются лица, имеющие право проживания. Наниматель вправе на время отсутствия вселить в помещение поднанимателей либо времен­ных жильцов, сохраняя, конечно, свои обязанности перед наймодате- лем. Но если помещение остается пустующим, то наймодатель с со­гласия нанимателя вправе предоставить помещение по договору под­найма другим лицам, возложив на них одновременно обязанности содержания и оплаты жилища. Здесь возникают непосредственные правоотношения между поднанимателем и наймодателем. Права (и обязанности) поднанимателя прекращаются немедленно после воз­вращения в жилище нанимателя либо членов его семьи (ст. 90).

Наниматель согласно ст. 96 Закона о жилищных отношениях имеет право на обмен жилого помещения. Но в отличие от права на обмен жилого помещения, которое было предусмотрено ранее действовавшим законодательством, нынешнее право на обмен жи­лища может осуществляться в весьма узких границах. Прежде на­ниматель пользовался свободой обмена и, как общее правило, мог его совершать без разрешения наймодателя. Возможные препятст­вия к обмену непосредственно устанавливались законодательными актами. Действующее законодательство, как правило, допускает обмен лишь с согласия наймодателя и в пределах соблюдения гра­ниц данной категории нанимателей.

Договор найма государственного жилого помещения, как и всякий

жданско-правовой _Д0Г0В0Р) может быть изменен по взаимному

согласию сторон, если при этом не нарушаются императивные требо­вания законодательства. Но помимо этого Закон о жилищных отно­шениях допускает некоторые изменения договора найма государст­венного жилища по одностороннему требованию нанимателя (со­гласованному с совершеннолетними членами семьи). Эти изменения связаны обычно с изменениями в семейных отношениях. Так, граж­дане пользующиеся помещениями в одной квартире по отдельным договорам найма вправе при вступлении в брак заменить отдельные договоры одним договором на все занимаемые ими помещения. Они же решают, кто будет основным нанимателем по такому договору. Другой продолжает проживание на правах члена семьи нанимателя (ст 93 Закона о жилищных отношениях).

Изменение договора может заключаться в замене одного нанима­теля другим из членов семьи, проживающих в данном жилище; но и замененный наниматель сохраняет при этом право проживания в квартире. Замена с согласия членов семьи происходит и в случае смерти нанимателя. Перемена нанимателя требует переоформления договора найма жилища (ст. 95 Закона о жилищных отношениях).

Еще один случай предусмотрен ст. 94 Закона о жилищных отно­шениях. Но он отражает не столько изменения отношений между на­нимателем с семьей и наймодателем, сколько изменения внутренних отношений в семье нанимателя. При распаде семьи, но продолжении проживания бывших членов этой семьи в одном жилище, они могут во взаимном договоре закрепить порядок пользования общим жили­щем, сохраняя единый договор найма жилого помещения. При недос­тижении согласия по этому вопросу между бывшими членами одной семьи порядок пользования с учетом сложившихся условий опреде­ляется судом.

К правам нанимателя можно отнести также предоставленную ему законом возможность в любое время с согласия совершеннолетних членов семьи расторгнуть договор найма жилого помещения. При этом не требуется ни предварительного предупреждения, ни уважи­тельности причин, ни выплаты каких-либо денежных компенсаций (ст. 102 Закона о жилищных отношениях).

Таковы основные права нанимателя. Что же касается его обязан­ностей, то они, как это вытекает из определения договора найма жи­лого помещения, сводятся в основном к содержанию жилища и его оплате. В этом отношении они мало отличаются от обычных обязан­ностей нанимателя в общем понятии договора имущественного найма (аренды).

Наниматель, прежде всего, обязан содержать жилище в таком со­стоянии, в каком он получил его от наймодателя, с учетом, конечно,

187

нормального износа. Нанимателю поэтому следует устранять теку­щие мелкие повреждения, не затрагивающие существенных условий пользования жилищем и его оборудованием. Повреждения же, вы­званные действиями самого нанимателя, членов его семьи либо дру­гих лиц, пользовавшихся жилищем с согласия нанимателя, должны исправляться последним за его счет независимо от их характера. В связи с этим нормативные акты обязывают нанимателя допускать в по­мещение лиц, уполномоченных на проверку состояния квартиры или на устранение повреждений, доступ к которым возможен только из этой квартиры (например, п. п. 4 и 7 Типового договора найма жилища).

Самым важным является своевременная оплата нанимателем по­мещения. По этому поводу Закон о жилищных отношениях (ст. 97) предусматривает, что размер платы за пользование жилищем в домах государственного жилищного фонда устанавливается местными ис­полнительными органами (в домах коммунального жилищного фон­да) или администрацией государственных предприятий (в домах, принадлежащих этим предприятиям). Коммунальные услуги оплачи­ваются отдельно тем органам, какие предоставляют услуги. Закон о жилищных отношениях предусматривает также выплату жилищных пособий малоимущим социально защищаемым гражданам, у которых расходы на содержание жилища и коммунальные услуги составляют более 30 процентов к совокупному доходу семьи.

В случае проживания в одном жилище нескольких лиц, не состав­ляющих одну семью, они делят жилищно-коммунальные платежи по взаимному соглашению, а при недостижении такового - по решению суда. Все это предусмотрено ст. 97 Закона о жилищных отношениях.

Наниматель обязан вносить плату за жилище, потребление комму­нальных и других услуг не позднее 5 числа следующего за платеж­ным месяца. При этом наниматель вправе требовать перерасчета пла­тежей за обслуживание, ремонт дома и жилищно-коммунальные ус­луги при невыполнении наймодателем своих обязанностей по обслу­живанию или обнаружении завышения тарифов (п. п. 4, 6 Договора к Инструкции от 2 сентября 1999 г.).