§ 4. Договор аренды предприятия

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется пре­доставить арендатору за плату для осуществления предпринима­тельской деятельности во временное владение и пользование предприятие как имущественный комплекс (ст. 119 ГК), в том числе право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую ин­формацию, а также на другие предусмотренные договором объек­ты исключительных прав - товарный знак, знак обслуживания и т.д. (комплекс исключительных прав), за исключением тех прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать дру­гим лицам (п. 1 ст. 573 ГК).Договор аренды предприятия выделяется по предмету договора. Предприятие как имущественный комплекс, используемый для пред­принимательской деятельности, определяется в соответствии с поня­тием, данным ему в ст. 119 ГК². В силу того, что основными матери­альными ценностями, входящими в состав предприятия как имущест­венного комплекса являются здания и сооружения, в п. 2 ст. 581 ГК закреплено, что правила параграфа об аренде зданий и сооружений применяются к аренде предприятия, если иное не предусмотрено пра­вилами ГК об аренде предприятия. Следовательно, в части, не проти­воречащей нормам ГК об аренде предприятия, к аренде предприятия применимы нормы ГК об аренде зданий и сооружений (ст. ст. 581-

584 ГК)³.

В статье 573 ГК в качестве прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, перечислены только права интел­лектуальной собственности, обозначенные в статье как комплекс исключительных прав. Особо выделено право на фирменное наиме­нование и (или) коммерческое обозначение правообладателя. Фир­менное наименование - это наименование юридического лица, яв­ляющего коммерческой организацией (п.2 ст. 38 ГК). Что касается такого понятия как "коммерческое обозначение правообладателя", то в ГК о нем больше нигде не упоминается. Включение этого поня­тия косвенно подтверждает тот факт, что понятия "предприятие" и "юридическое лицо" могут в ряде случаев не перекрещиваться.

Предприятие в ст. ст. 119, 493 и 573 ГК рассматривается как объ­ект гражданских прав. В данном контексте его следует отличать от понятия "государственное предприятие" рассматриваемое как юри­дическое лицо, то есть как субъект гражданского права.

В этом смысле предприятие как объект прав может принадлежать не только юридическому лицу, но и индивидуальному предпринимателю.

В статье 15 Закона об индивидуальном предпринимательстве го­ворится о предпринимательском деле как совокупности имущества, включая имущественные права, на основе и посредством которых ин­дивидуальный предприниматель осуществляет свою деятельность. Предпринимательское дело в целом или его часть может быть объек­том купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с ус­тановлением, изменением и прекращением прав.

Если в составе предпринимательского дела имеется предприятие как имущественный комплекс, передача его в аренду отдельно или в составе предпринимательского дела будет подчиняться правилам ст. ст. 573-579 ГК.

При сдаче в аренду предприятия к арендатору должны перейти все права и обязанности, связанные с предприятием, за исключением тех, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам. В пер­вую очередь это касается прав арендодателя, полученных им на ос­новании лицензии на занятие соответствующей деятельностью. Эти права не подлежат передаче арендатору, если иное не установле­но законодательными актами (как это было, например, с лицензиями в сфере недропользования).

Переход прав и обязанностей по отношению к работникам пред­приятия происходит с соблюдением порядка, предусмотренного за­конодательными актами о труде. В частности, все условия заключен­ных трудовых контрактов должны выполняться арендатором, и пре­кращение контрактов возможно только на условиях, установленных Законом о труде.

Особое внимание уделяет ГК защите прав кредиторов при арен­де предприятия. При этом учитывались общие требования Общей части ГК о гарантиях прав кредитора при передаче предприятия как имущественного комплекса третьим лицам (ст. ст. 48, 119 ГК). В со­ответствии с этим в ст. 574 ГК закрепляется, что о переводе долгов на арендатора арендодатель обязан письменно уведомить своих кре­диторов до заключения договора аренды, которые в случае несогла­сия с таким переводом вправе в течение трех месяцев со дня полу­чения уведомления потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения соответствующих обязательств и возмещения убытков. Если в указанный срок какое-либо из этих требований не предъявлено, кредитор признается давшим согласие на перевод соот­ветствующего долга на арендатора.

Указанный трехмесячный срок является пресекательным сроком. В случае его пропуска кредитор уже не вправе требовать прекраще­ния или досрочного исполнения обязательства и возмещения убыт­ков.

Однако возникает вопрос, каковы последствия неисполнения арендодателем обязанности уведомить кредиторов. В ГК РФ на

этот случай предусмотрено правило о годичном сроке исковой давно­сти, в течение которого кредитор вправе предъявить требования о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмеще­нии убытков (п. 3 ст. 657 ГК РФ). В Казахстане такая норма закреп­лена только в отношении продажи предприятия (п. 3 ст. 496 ГК). В отношении аренды предприятия подобная норма в ГК отсутствует. Из этого можно сделать вывод, что здесь действует общий срок ис­ковой давности (ст. 178 ГК). Следовательно, кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъя­вить иск об удовлетворении требований о прекращении или дос­рочном исполнении обязательства и возмещении убытков в тече­ние трех лет со дня, когда он узнал или должен был узнать о пере­даче предприятия в аренду

.Предприятие может быть передано арендатору только после за­вершения расчетов с кредиторами, которые потребовали от арендода­теля прекращения или досрочного исполнения обязательств.

После передачи предприятия как имущественного комплекса в япенду арендодатель и арендатор несут солидарную ответствен­ность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Форма договора аренды предприятия - письменная, причем дого- _нпп заключается путем составления единого документа, подписанно­го сторонами (п. 1 ст. 575 ГК). Следовательно, здесь недопустимо за­ключение договора путем обмена письмами, телеграммами, телетаип- оограммами и т. п., как это предусмотрено в ст. 152 ГК.

Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его

недействительность.

Договор аренды предприятия подлежит государственной реги­страции и считается заключенным с момента такой регистрации (п 3 ст 575 ГК). Исходя из того, что предприятие в целом как иму­щественный комплекс признается недвижимостью (п. 1 ст. 119 1 К), регистрация аренды предприятия производится в порядке, опреде­ленном для регистрации сделок с недвижимостью (ст. 118 1 К,

Указ о государственной регистрации).

Исполнение договора аренды предприятия отличается рядом осо­бенностей в силу сложности передаваемого объекта и налагает на арендодателя дополнительные обязанности, не свойственные иным договорным обязательствам. Арендодатель обязан за свои счет подго­товить предприятие к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, если иное не предусмотрено до­говором (ст. 576 ГК).

Для того чтобы подготовить передаточный акт, арендодатель дол­жен провести инвентаризацию всех материальных ценностей, вхо­дящих в состав предприятия; составить баланс, отражающий активы (включая права требования к кредиторам) и пассивы (включая долги по обязательствам). В проекте передаточного акта должна содержать­ся расшифровка кредиторской и дебиторской задолженности арендодателя, связанной с деятельностью предприятия, к передаточ­ному акту должно быть приложено заключение независимого ауди­тора о составе и стоимости предприятия.

Само исполнение договора со стороны арендодателя заключается в передаче арендованного предприятия, которое производится толь­ко на основании передаточного акта.

Таким образом, если говорить о содержании договорного обяза­тельства аренды предприятия, то в качестве основной обязанности

149

арендодателя можно назвать обязанность подготовить предпри­ятие к передаче в аренду в надлежащем состоянии.

Основной обязанностью арендатора является обязанность упла­чивать арендные платежи. В соответствии с п. 2 ст. 581 ГК правила ГК об аренде зданий и сооружений применяются к аренде предпри­ятия, если иное не предусмотрено правилами ГК об аренде предпри­ятия. Поскольку в ГК нет нормы об арендных платежах за аренду предприятия, необходимо применять в этом случае правила ст. 583 ГК, посвященной размеру арендной платы за аренду зданий и соору­жений¹.

Еще одна специфическая обязанность арендатора - это обязан­ность в течение всего срока действия договора поддерживать пред­приятие в надлежащем техническом состоянии, включая его теку­щий и капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором (ст. 577 ГК).

При прекращении договора аренды предприятия должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, установленных статьями 573, 574 и 576 ГК для передачи предприятия арендатору. То есть действует обратный принцип: в каком виде предприятие было передано, в таком же виде оно должно быть возвращено.

Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая со­ставление и представление на подписание передаточного акта, явля­ется в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 580 ГК).

Арендатор обладает довольно широкими полномочиями по поль­зованию имуществом арендованного предприятия. Он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во вре­менное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в суб­аренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды, если иное не предусмотрено законода­тельными актами или договором (ст. 578 ГК).

Арендатор вправе также без согласия арендодателя вносить из­менения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевоору­жение, увеличивающие его стоимость, если иное не предусмотрено

договором аренды предприятия.

При этом права арендатора на возмещение стоимости улучшении, шире чем в обычном договоре имущественного найма (ст. 555 ГК).

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимо­сти неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не пре­дусмотрено договором аренды предприятия. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить стоимость не­отделимых улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несо­размерно улучшению его эксплуатационных свойств или при осуще­ствлении таких улучшений были нарушены принципы добросовест­ности и разумности (ст. 579 ГК).

Несоразмерность улучшения означает, что улучшение эксплута- ционных свойств могло бы быть достигнуто при существенно мень­ших затратах, чем те, которые арендатор требует возместить. Нару­шение принципа добросовестности означает, что целью нарушении у арендатора было не улучшение эксплутационных свойств арендо­ванного имущества, а возмещение стоимости понесенных на эти улучшения затрат. Нарушение принципа разумности означает, что арендатор при проведении улучшений не проявил ту меру осмотри­тельности и заботливости, которая требовалась от него по характеру этих улучшений.