§ 3. Изменение и расторжение договора имущественного найма

Обязательства, возникающие из договора имущественного найма, прекращаются по общим правилам прекращения обязательства².

Изменение и расторжение договора имущественного найма под­чиняется общим правилам об изменении и расторжении договора³.

Кроме того, в ст. 556 ГК закреплены особенности расторжения до­говора имущественного найма по требованию одной из сторон.

в п. 1 ст. 556 ГК устанавливается общее положение о том, что по требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть изменен или расторгнут досрочно в судебном порядке в случаях, предусмотренных ГК, иными законодательными актами или договором.

Далее закрепляются особые случаи, когда договор имущественно­го найма может быть расторгнут по требованию каждой из сторон.^

По требованию наймодателя договор имущественного найма может быть расторгнут и имущество возвращено наймодателю в сле­дующих случаях:

I. если наниматель пользуется имуществом с существенным на­рушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение о прекращении таких действий;

И. если наниматель умышленно или по неосторожности сущест­венно ухудшает имущество;

3. если наниматель более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имущест­вом;

4. если наниматель не производит капитального ремонта имуще­ства в установленные договором найма сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательными актами или договором обязанность капитального ремонта лежит на нанимателе (п. 2 ст. 556 ГК).

По требованию нанимателя договор может быть досрочно рас­торгнут в следующих случаях:

1. наймодатель не предоставляет имущество в пользование на­нимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в со­ответствии с условиями договора или назначением имущества;

2. наймодатель не производит в установленные договором сро­ки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки возложенной на него обязанности капитального ремонта имущества;

3. переданное нанимателю имущество имеет недостатки, пре­пятствующие его использованию, которые не были оговорены наймо- дателем при заключении договора, не были заранее известны нанима­телю и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

4. если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии, не пригодным для использования.

Обязательным условием для судебного расторжения договора имущественного найма является досудебное урегулирование спора непосредственно между сторонами договора.

Наймодатель обязан направить нанимателю предупреждение о до­пущенных нарушениях и предоставить ему возможность исполнения своего обязательства в разумный срок. К моменту обращения в суд этот срок должен истечь.

У арендатора нет такой обязанности, но это не значит, что в этом случае не должно быть досудебного урегулирования. Прежде чем об­ратиться в суд, наниматель направляет наймодателю предложение расторгнуть договор. В суд требование о расторжении договора мо­жет быть заявлено после получения отказа наймодателя на предложе­ние расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо догово­ром, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 402 ГК).

Следует иметь в виду, что в ст. 556 ГК говорится о судебном рас­торжении договора. Односторонний отказ от договора в соответствии со ст. 556 ГК не допускается.

Односторонний отказ от договора допускается лишь в случаях, предусмотренных ст. 404 ГК (отказ от договора, заключенного без указания срока, а также отказ от срочного договора в случаях, пере­численных в п. 2 ст. 404 ГК)¹. Стороны могут также закрепить право на односторонний отказ в договоре.