§ 2. Права и обязанности сторон по договору имущественного найма

Обязанности наймодателя:

1) обязанность предоставить нанимателю имущество в состоя­нии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 547 ГК).

Если внаём сдаётся телевизор, то он должен показывать все теле­визионные программы, а не служить в качестве красивой мебели. Но если по условиям договора сдаётся в наём бывший в употреблении телевизор, нельзя требовать, чтобы он выглядел как новый и не имел ни одной царапины. По одному арбитражному делу истец принял пе­реданное внаем оборудование, но потом стал от него отказываться, требуя от ответчика предоставления сертификата качества, хотя обо­рудование по условиям договора передавалось бывшее в употребле­нии и сертификата качества оно не имело.

Имущество сдаётся внаём со всеми его принадлежностями и от­носящимися к нему документами (документами, удостоверяющими комплектность, безопасность, качество имущества, порядок экс­плуатации и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 547 ГК). То есть если к телевизору по условиям договора полага­лись антенна, трансформатор и пульт управления, то они должны быть переданы одновременно с телевизором.Если такие принадлежности и документы переданы не были, одна­ко без них наниматель не может пользоваться имуществом в соответ­ствии с его назначением, (например, без антенны телевизора), либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (например, при отсутствии пульта управле­ния телевизором наниматель может им пользоваться, но это создаёт ему значительные неудобства), он может потребовать предоставления ему наймодателем таких принадлежностей и документов или растор­жения договора.

Наймодатель должен предоставить имущество нанимателю в ука­занный в договоре срок. Если в договоре такой срок не указан, при­меняется понятие "разумный срок", который может быть различным в зависимости от вида договора или вида имущества, сданного внаём (например, при сдаче в лизинг самолёта или прокат утюга ясно, что разумный срок будет значительно отличаться в каждом из этих двух примеров).

Если наймодатель не выполнил требование о сроке, наниматель вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 355 ГК (неисполнение обязательства передать индивидуально-определённую вещь), либо потребовать расторжения договора.

Ответственность наймодателя за недостатки сданного в наем имущества наступает независимо от того, знал ли он во время заклю­чения договора об этих недостатках. Однако недостатки должны быть такие, чтобы они полностью или частично препятствовали пользова­нию сданным в наем имуществом. Если на задней стенке бывшего в употреблении телевизора обнаружится царапина, это не препятствует пользованию им. Но если выяснится, что не работает пульт управле­ния, это частично препятствует пользованию телевизором.

При обнаружении таких недостатков наниматель вправе по своему выбору потребовать от наймодателя:

1. безвозмездно устранить недостатки имущества;

2. соразмерно уменьшить наемную плату;

3. удержать сумму понесенных им расходов по устранению дан­ных недостатков из платы за пользование имуществом, предвари­тельно уведомив об этом наймодателя;

4. досрочного прекращения договора (п. 1 ст. 548 ГК).

У наймодателя при этом есть право без промедления произвести за­мену предоставленного внаем имущества с согласия нанимателя дру­гим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостаток имущества (п. 2 ст. 548 ГК).

Естественно, что за недостатки сданного имущества, которые бы­ли оговорены при заключении договора или были заранее известны 138 нанимателю, наймодатель не отвечает. В общем-то, это очевидно, но ГК, тем не менее, эту норму закрепил (п. 4 ст. 548 ГК).

2. предупредить нанимателя о всех правах третьих лиц на сда­ваемое внаем имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Имущество передается внаем со всеми обременениями (сервитут, право залога и т. п.). Права третьих лиц не могут быть прекращены или изменены передачей имущества внаем. Однако наймодатель должен знать об этих обременениях. Ясно, что брать в аренду имущество, обремене­нию залогом, означает увеличение риска досрочного прекращения или изменения договора имущественного найма. Поэтому если най­модатель не предупредил нанимателя о правах третьих лиц, нанима­тель вправе требовать уменьшения платы за пользование либо рас­торжения договора (ст. 549 ГК).

3. производить за свой счет капитальный ремонт переданного внаем имущества в согласованные сторонами сроки, если иное не пре­дусмотрено законодательными актами или договором (п. 1 ст. 552 ГК).

Содержание переданного внаем имущества является обязанностью и наймодателя, и нанимателя. Но если проведение текущего ремонта (не требующего значительных затрат) возлагается на нанимателя, то проведение капитального ремонта (требующего затрат, несоразмер­ных с доходами, получаемыми нанимателем за счет этого имущества) остается обязанностью наймодателя.

Капитальный ремонт - это восстановление имущества, его су­щественных частей, без которого невозможно использовать имущест­во по назначению.

Текущий ремонт - исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность, не повлек­ших разрушения или порчи его существенных частей.

Наймодатель обязан производить за свой счет ремонт, вызванный неотложной необходимостью, возникшей в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает (например, внезапно обрушился по­толок помещения), в разумные сроки, если иное не установлено зако­нодательными актами или договором (п. 2 ст. 522 ГК).

Проведение капитального ремонта нередко требует значительных усилий и длительного срока и может ущемлять интересы нанимателя. Поэтому при долгосрочной аренде отношения сторон при проведении капитального ремонта должны быть урегулированы в договоре иму­щественного найма. Если же необходимость капитального ремонта возникла через короткий срок после сдачи имущества в аренду, на­ниматель вправе ставить вопрос о сдаче внаем имущества с недостат­ками с применением положений ст. 548 ГК.Неисполнение наймодателем обязанности по капитальному ремон­ту даёт нанимателю право по своему выбору:

1. произвести ремонт самостоятельно и взыскать с наймодателя стоимость ремонта;

2. зачесть стоимость ремонта в счёт платы по договору;

3. потребовать соответствующего уменьшения платы по договору;

4. отказаться от договора.

Необходимо отметить, что в качестве одной из мер предусмотрен отказ от договора в одностороннем порядке (например, в ГК РФ пре­дусмотрено досрочное расторжение договора в судебном порядке). Это усиливает гарантии нанимателя, но в то же время создаёт воз­можности для злоупотребления, так как нередко трудно провести границу между текущим и капитальным ремонтом. Поэтому нанима­тель может необоснованно заявить о необходимости капитального ремонта и отказаться от договора. Наймодателю в этом случае при­дётся обращаться в суд, доказывая, что в проведении ремонта нет не­обходимости. Поэтому при долгосрочной аренде желательно эти во­просы урегулировать в договоре.

Обязанности нанимателя:

1. обязанность пользоваться имуществом в соответствии с ус­ловиями договора, а если такие условия не определены - в соответ­ствии с назначением имущества (ст. 550 ГК).

Главный упор в этом положении следует делать не на слово "пользоваться", а на слова "в соответствии с условиями договора...". Пользование имуществом не может быть обязанностью, это основное право и цель договора имущественного найма. Обязанностью является соблюдение при пользовании условий договора или назначения имущества¹.

В соблюдение этих требований входит и обязанность поддержи­вать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договором (ст. 553 ГК).

2. своевременное внесение платы за пользование нанятым имуществом (ст. 546 ГК). Арендная плата не является существенным условием договора, но она относится к обычным условиям, то есть без этого условия договор имущественного найма невозможен".

Порядок, сроки и форма арендной платы устанавливаются догово­ром, если законодательными актами не установлено иное.

Однако если договором не определена арендная плата, это не при­водит к признанию договора незаключенным. В соответствии с п. 1 ст 546 ГК в этом случае считается, что установлены порядок, сроки и форма, обычно применяемые при найме аналогичного имущества

пои сравнимых обстоятельствах.

В отличие от прежнего законодательства, в ГК установлена доста­точно гибкая система внесения арендной платы. В п. 2 ст. 546 ГК ус­тановлены следующие виды платы за пользование нанятым имущест­вом в целом или отдельно по каждой из его составных частей:

I. определённые в твёрдой сумме платежи, вносимые периоди­чески или одновременно;

И. установленная доля, полученная в результате использования

нанятого имущества, продукции, плодов или доходов;

III предоставление нанимателем определённых услуг;

4. передача нанимателем наймодателю обусловленной догово­ром вещи в собственность или внаём;

5. возложение на нанимателя обусловленных договором затрат

по улучшению нанятого имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм платы за пользование имуществом или иные формы платы.

В ст 546 ГК установлены определённые гарантии для сторон (в основном - для нанимателя) от неоправданного изменения арендной платы В частности, не допускается одностороннее изменение аренд­ной платы. Размеры платы могут быть пересмотрены по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизо­вано цен и тарифов (п. 4 ст. 546 ГК).

Однако даже если обе стороны согласны, размеры арендной платы могут изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмот­рено соглашением сторон (п. 3 ст. 546 ГК).

3) обязанность возврата арендованного имущества. После прекра­щения договора наниматель обязан вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в котором его получил, с учётом нормального изно­са или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 561 1 К). Ьсли наниматель не выполнит эту обязанность, он возмещает наймодателю причинённый ущерб. В случае невозврата или несвоевременного воз­врата имущества наймодатель вправе потребовать внесения платы за пользование имуществом за всё время просрочки. Если указанная плата не покрывает убытков, наймодатель вправе потребовать их

возмещения.

В случае когда за несвоевременный возврат нанятого имущества договором предусмотрена неустойка, ГК в качестве общего правила рассматривает её как штрафную неустойку (п. 4 ст. 561 1 К). 1 о есть

141убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Права нанимателя по пользованию нанятым имуществом оп­ределяются договором имущественного найма и могут быть различ­ными в зависимости от предмета аренды. Но наиболее существенные права получили закрепление в ГК.

Выше уже говорилось о праве ограниченного распоряжения на­нятым имуществом в соответствии со ст. 551 ГК. Из перечисленных в ст. 551 ГК прав следует особо остановиться на праве нанимателя с согласия наймодателя сдавать нанятое имущество в поднаём (суб­аренду) и праве передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма другому лицу (перенаём).

Что касается перенайма, то здесь происходит замена нанимателя другим лицом. Следовательно, в данном случае необходимо приме­нять правила о цессии и переводе долга (ст. ст. 339-348 ГК).

При поднайме (субаренде) замены нанимателя не происходит, на­ниматель остаётся стороной в договоре, но он уступает право пользо­вания нанятым имуществом поднанимателю, который выступает третьим лицом для наймодателя. К договору поднайма применяются правила о договоре имущественного найма, если иное не установлено законодательными актами (п. 3 ст. 551 ГК). Договор поднайма, так же как и другие договоры о передаче имущества другим лицам (напри­мер, договор безвозмездного пользования имуществом), не может быть заключён на срок, превышающий срок договора найма (п 2 ст 551 ГК).

Договор поднайма целиком зависит от основного договора имуще­ственного найма. Если иное не предусмотрено договором имущест­венного найма, досрочное прекращение договора имущественного найма влечёт прекращение заключённого в соответствии с ним дого­вора поднайма. Если договор имущественного найма по основаниям, предусмотренным ГК, является недействительным, недействитель­ным является и заключённый в соответствии с ним договор поднайма (ст. 560 ГК).

Продукция, плоды и иные доходы, полученные нанимателем в результате использования нанятого имущества, являются его собст­венностью, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором (ст. 554 ГК). Следовательно, телёнок, родившийся от взятой внаём котом Матроскиным коровы в известном мультфильме "Каникулы в Простоквашино", должен принадлежать коту Матро- скину, если иное не было предусмотрено договором найма коровы между ним и сельхозпредприятием (колхозом).

Наниматель имеет право на улучшение имущества, если это не­обходимо ему для более эффективного использования взятого внаём имущества. Например, он может поставить железную дверь на скла- 142 де вместо деревянной, купить новый пульт управления к телевизору и т.п. Однако судьба этих улучшений различна в зависимости от их характера.

Отделимые улучшения нанятого имущества, произведённые на­нимателем, являются его собственностью, если иное не предусмотре­но договором (п. 1 ст. 555 ГК). Возвращая телевизор наймодателю, он вправе оставить пульт себе. Однако если условием сдачи телевизора в наём было приобретение пульта нанимателем, телевизор возвраща­ется вместе с пультом.

Судьба неотделимых улучшений решается в зависимости от того, имелось ли согласие наймодателя на их произведение:

а) в случае, когда наниматель произвел за счёт собственных средств и с согласия наймодателя улучшения, неотделимые без вре­да для нанятого имущества, он имеет право после прекращения дого­вора на возмещение стоимости этих улучшений, поскольку иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 555 ГК);

б) стоимость неотделимых улучшений, произведённых нанима­телем без согласия наймодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором (п. 3 ст. 555 ГК).

Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок имеется у нанимателя, надлежащим образом испол­нившего свои обязанности. Наниматель обязан письменно уведомить наймодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре имущественного найма, а если в договоре такой срок не ука­зан, то в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора имущественного найма на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если наймодатель отказал нанимателю в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора за­ключил договор имущественного найма с другим лицом, наймодатель вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только воз­мещения убытков (ст. 557 ГК).

Права нанимателя на пользование взятым внаем имуществом со­храняются и при изменении наймодателя. Согласно ст. 559 ГК, пе­реход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на сданное в наем имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения дого­вора имущественного найма.

Здесь проявляется признак вещного права, которым является право нанимателя на арендованное имущество - признак права следования. Право аренды следует за арендованным имуществом.

Аналогичные правила могут быть применены в ряде случаев и при смене нанимателя. В случае смерти гражданина, являющегося нани­мателем недвижимого имущества, его права и обязанности по дого­вору найма этого имущества переходят к наследнику, если законода­тельными актами или договором не предусмотрено иное. Наймода­тель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда за­ключение договора было обусловлено личными качествами нанима­теля (ст. 559 ГК).

Право выкупа арендованного имущества обычно предусматрива­ется в договоре или дополнительном соглашении сторон. Нанятое имущество переходит в собственность нанимателя на условиях, опре­деленных соглашением сторон. Законодательными актами могут быть установлены случаи запрещения выкупа нанятого имущества (ст. 562 ГК).

Защита прав нанимателя. Наряду с договорными способами защиты своих прав (ответственность наймодателя за нарушение договора имущественного найма) наниматель обладает вещнопра- вовыми способами защиты. Согласно ст. 563 ГК, нанимателю обес­печивается защита его права на принятое имущество наравне с за­щитой права собственности.

Наниматель как обладатель вещного права аренды на нанятое имущество¹ сам обеспечивает защиту своего вещного права от пося­гательств третьих лиц. На наймодателе не лежит ответственность пе­ред нанимателем за нарушения пользования, которые производят своими насильственными действиями третьи лица, не имеющие ка- ких-либо прав на нанятое имущество. Наниматель имеет право предъявлять иски и иным образом защищать принадлежащие ему права от своего имени.