3.2 Тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру компаниясы және оның даму болашағы

Қазақстанда ипотекалық несиелендіру жүйесінің қызмет атқарып жатқанына 10 жылдай болып қалды. Дегенмен, банк қызметінің осындай түрі тек 2000 жылдан бастап ипотекалық несиелендіру бойынша қатынастарды реттейтін толық нормативті актілер жинағы шығарылып болған соң ғана нарыққа енгізілді. Оларға:

• ҚР Азамаматтық Кодекі (Жалпы және Негізгі бөлім 27.12.1994ж.);

• «Қозғалмайтын мүлік кепілдігін тіркеу туралы» 1998ж. 30 июндағы ҚР заңы;

• «ҚР банктері мен банктік қызметтер туралы» ҚР президентінің бұйрығы (31. 08.1995ж. );

• «Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы» заңды күші бар ҚР президентінің бұйрығы(23.12.1995жыл.) Осы бұйрық қозғалмайтын мүлікті немесе оның бір бөлігін кепілдік берушінің немесе кепілгердің пайдалануы мен басқаруында қалатын мүлік ретінде қарастырады;

Өз кезегінде 2000 жылдың 25 августында «Тұрғын үй құрылысын дамытуды ұзақ мерзімді қаржыландыру концепциясы». Бұл құжатта тұрғын құрылысы саласына талдау жүргізілді, ипотекалық несиелендіру жүйесін дамытуға кедергі келтіретін негізгі мәселелер анықталды, сондай-ақ, ҚР-да кеңінен дамуы үшін қажетті шаралар қаьылданды. Сонымен қатар бұл концепцияда халықаралық практикада қолданылып жүрген үлгілермен олардың ішіндегі ҚР үшін ең тиіимді және қолайлылары қарастырылды. Былай ашып айтатын болсақ, ипотекалық несиелендірудің екі денгейлі Американдық моделі көптеген құнды қағаздар нарығы дамыған мемлекеттерде қолданылып келуде және де ол мемлекет тарапынан көптеген қаражаттар жұмсалуын талап етеді. Ал немистердің моделіне келетін болсақ, ол да Қазақстан үшін оншалықты сәй келмейді, себебі, халықтың көп бөлігінің банктерге деген сенімі жоқ және де оларда тұрғын үй сатып алу үшін 3-6 жылдап өз қаражаттарын депозитке салмайды. Сонымен қатар немистік модель мемлекет тарапынан қатаң және тиімді түрде бақылау жүргізілуін талап етеді.

Осылайша, экопомикалық тұрақсыз жағдайда яғни мемлекетте үлкен көлемде ипотекалық несиелендіруді жүзеге асыратын мемлекеттік емес ұйымдар жоқ кезінде осындай шаруамен айналысатын мемлекеттік ұйымдарды құру оңай шаруа болып табылмайды.

Осыдан келіп шығып Қазақстан үшін ең тиімді модель Малайзиялық модель екндігіне ҚР үкіметі тарапынан көз жеткізілді. Малайзиялық «Кагамас» (ипотекалық компания атауы) ҰБ-пен көптеген ірі коммерциялық банктер және басқа да қаржылық ұйымдар қатысуымен ЖАҚ түріндегі арнайы ипотекалық компания түрінде қызмет етеді. Бұл компания алдымен коммерциялық банктерден пиотекалық несиелерді сатып алады сосын қозғалмайтын мүліктің кепілдік құқығымен қамтамасыз етілген құнды қағаздарды – ипотекалық облигацияларды шығарады. Компания шығарған облигацияларын сату арқылы өз шығындарын жабады, ал банктер өз кезегінде жаңа ипотекалық несиелерді жүзеге асыру үшін қажетті қаражаттарға ие болады, сүйтіп, жалпы тұрғын үй құрылысы нарғының дамуын ынталандырады. Бұл модель де көптеген елдерде қолданылып жүрген Фенни Мей мен Фредди Мак сияқты ипотекалық компаниялар қатысатын американдық моделге біраз ұқсас болып келеді. Бірақ одан айырмашылығы компания ипотекалық «пулдарды» арығарай құнды қағаздар нарығында «капиталдармен қамтамасыз етілген құнды қағаздар» ретінде сату үшін сатып аларда олардың тек қана белгілі бір сападағысын сатып алады және де оларды өз портфелінде сақтай отырып олардың сатылып алынуын қаржыландыру мақсатында өзінің міндеттемелерін шығарады. Бұл моделдің негізгі артықшылығы мемлекеттің компания капиталына қатысуы арқылы оны қамтамасыз етуі сияқты оның қарапайымдылығы мен сенімділігінде. Қойылған талаптарға толық жауап беретін ипотекалық несиелерді сатып алу нарық қатысушылары тарапынан орталықтандырылған түрде жүзеге асыру және Кагамас пен банк арасында жасалынған келісім түріне байланысты банк агенттік алдында белгілі бір көлемдегі міндеттемелерді өз мойнына алады. Егер несиелер компания талаптарына жауап бермей баражатса банк оларды қайта сатып алу міндеттемесіне сәйкес келісім бойынша өз уақтысында қайта сатып алуға міндетті болып табылады.

Егерде қайта сатып алу міндеттемесінсіз келісім жасалынған болса ол бойынша туындайтын тауекелдің барлығын компания өз мойнына алады, ал банк өз кезегінде несиеге қызмет көрсетеді, яғни ол компанияға қарызгер аударып жатқан төлемдерден өз маржасын алып қалаотырып, қаражаттарды аударып отырады.

Сол концепция негізінде 2000 жылдың 20 декабырында ҚР ҰБ-кі басқармасы тарапынан дербес қаржылық институт ретіндегі «Қазақстанның ипотекалық Компаниясы» ЖАҚ-ты құру туралы шешім қабылданды (жарғылық қоры 2,5 млрд.тг.). Компанияның ипотекалық тұрғын несиелері бойынша банктерге талаптар қоюға құқығы бар, сонда-ақ осы құқық негізінде ипотекалық құнды қағаздар (облигациялар) шығара алады.

КИК-тің негізгі қызмет түрлеріне келесілер жатады:

- өз құқығына суйене отырып орнатылған стандарттар мен талаптар негізінде несиелерді қайта қаржыландыру;

• турақты және қалқымалы проценттік ставкалармен құнды қағаздар шығару;

• тұрғын үй құрылысы саласына инвесторлар қаражаттарын тарту;

• КБ-тердің қаржылық жағдайы туралы мәліметтер алып отыру туарлы ҰБ-пен келісім жасасу;

- банктерге ипотекалық несие бойынша әдістемелік насихаттамалар дайындау;

- ипотекалық несиетуралы банктерге консалтингтік қызметтер көрсету, оларды жүзеге асырудың төмен тәуекелді және мақсатты жолдарын ұсыну т.с.с.

Компания келесідей құқықтарға ие:

- банктер әкелген ипотекалық несие бойынша мәліметтерге талдау жүргізу;

- олардың сапасын тексеру;

- мемлекеттік және басқа да мекемелерден қарызгер туралы мәліметтер алу туралы келісім жасау;

- ипотекалық несиелендіру бойынша мамандардың классификациясын жоғарылату мақсатында оларды қайта оқыту.

Компанияның ұйымдық құрылымынан басқа оның қызмет ету принциптері де малайзиялық моделге ұқсас болып келеді. Бірақ, Қазақстандық нарықтың өзіне тән ерекшелігі дәл Кагамастың өзін енгізуге жол қоймайды. КИК-тің қызмет ету тәртібімен оның ипотекалық несиелендіру жүйесіндегі ролін анықтауға кірісуден бұрын республикадағы ипотекалық облигация жағдайы мен облигациялық нарықтың құрылымына тоқталып өтейік.

Ипотекалық несиелер – бұл ұзақ мерзімді құнды қағаздар болып, қозғалмайтын мүлік кепілдігімен қамтамасыз етілген және де тұрақты проценттік табыс түсіріп отырады. Алғашқыда ипотекалық облигациялар ипотекалық банктер тарапынан шығарылып келген, ал қәзірде оларды сауда-өндірістік корпорациялар шығарады, ҚР-да оларды шығарумен КИК айналысады.

Екінші ретті ипотекалық нарықты ұйымдастырудың келесідей айырмашылықтардан тұратын негізгі екі моделі бар.

Европалық моделге сәйкес банктер облигациялар шығаруды өз бетінше асырады және көптеген бөлігі ққандайда бір басқа агенттіктердің жүгінбейді.

Несиелендіру схемасы қарапайым болып келеді. Банктер нарықта делдал ретінде қозғалмайтын мүлікке деген төмен бағамен несие тарту қәжеттіліктері мен инвесторлардың ликвитті және табыстылығы турақты сенімді құнды қағаздарға деген талаптарын есепке алаотырып қызмет етеді. Баста банк жоғары сапалы кепілхаттармен қамтамасыз етілген несиелерді жүзеге асырады сосын олар сол қәсиеттері бойынша бір топқа топтастырылады.

Келесі саты ипотекалық облигацияларды шығару – яғни осы жоғары сапалы кепілхаттармен және осы банк кепілдігімен қамтамасыз етілген құнды қағаздарды шығару болып табылады. Сүйтіп, ипотекалық облигациялар жүзеге асырылады, және де ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыруға қызмет етеді. Ол үшін келесі принциптердің орындалуын қамтамасыз ету керек:

Жабу принципі (орнын толтыру) – кепілхат бойынша кепілдікке қойылған активтердің құны солардың негізінде шығарылған құнына сәйкес болуы керек. Кепілдікке қойылған мүлік құны кем дегенде осы шығарылған облигациялар құнына тең болуы керек.

Сәйкестік принципі – активтер мен тартылған құралдар мерзімі бір біріне сәйкес келуі керек. Банк активтер мен міндеттемелер бойынша төлемдердің мерзімі бір біріне сәйкес келуін бақылап отыруы қажет.

Американдық модель екінші ретті ипотекалық нарықтың екі денгейлі моделі болып табылады. Малайзиялық модель де соған ұқсас, бірақ, ол біраз қарапайымдау. Оның қызмет ету механизмін қарастырып көрейік. Компанияның ққызмет келесідей көрініске ие.

Алғашқы кезеңде ЕДБ-лер жеке тұлғаларға үй сатып алу үшін ипотекалық несиелер берумен айналысады. Келісім жасалынуымен қарызгер қозғалмайтын мүлік иесіне айналады және де оны банкке кепілдікке қояды. Несиеге қызметт ету банк тарапынан несие жүзеге асырылған соң жүргізіледі.

Ипотекалық несие көрсеткіштері (пйыз, мерзім, несие көлемі) компания мен банктер арасында алдынала бекітіледі. Компания облигациялары тек қана төмендегі шарттарға жауап беретін несиелер бойынша ғана талап ету құқығымен қамтамасыз етіледі:

- несие ҚР ҰБ-і алассификациясына сәйкес стандартты болуы керек;

- берілетін несие көлемі алынатын үй құнының 70%-нан аспаған көлемде берілуі керек;

- қарызгер үй құнының 30%-нан кем болмаған сомада алғашқы төлемді жүзеге асыруы керек. Егер үй құнының 15% алғашқы төлем ретінде аударылатын болса, онда қалған 15% азаматтық құқық пен міндеттеме ретінде сақтандырылуы тиіс;

- алынған үй несие кепілдігі ретінде қызмет етеді;

- кепілдік пен қарызгердің өмірі сондай-ақ, жұмысбастылығы міндетті түрде сақтандырылуы қажет.

Егерде банк ипотекалық несиені Компанияға сатқысы келсе онда ол несиені берер кезде андеррайтингнің кейбір критерийлерін яғни несиенің қайтарылу иқтималдылығын бағалау, қарызгердің төлем қәбілеттілігі мен несиелік тарихына және жеке қаражаттарына талдау жүргізу сондай-ақ, кепілдікке берілген мүлік жағдайымен құнын бағалау сияқты қызметтерді жүзеге асыруды өз мойнына алуы қажет.

Екінші кезеңде компания коммерциялық банктерге ипотекалық несиелерді сату мүмкіндігін береді. Компания екінші ретті ипотекалық нарықта оператор ретінде қатыса отырып ипотекалық кепілхаттарды сатып алу арқылы ақылы түрде ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқығына ие болады. Мұнда ипотекалық несиеге қызмет ету міндеттемесі банкте қалады. Сосын компания өз құнды қағаздарын яғни ипотекалық облигацияларды шығарады. Әрбір эмиссия үшін талаптарға сәй келетін ипотекалық несиелердің жеке кепілхаттармен қамтамасыз етілген құнды қағаздары қалыптастырылады. Талап ету құығының төмендетілуі заң негізінде ресімделеді және тіркелінеді. Бұдан басқа банк пен компания арасында сатып алуды талап ету құқығын сенім негізінде басқару келісімі жасалынады. Бұл кредитордың қарызгермен кепілдік затын бақылауына, несиеге қызмет көрсеткені үшін комиссиондық төлем алуына және компаниядан алған қаражаттарын несиелендіру саласын кеңейту үшін қолдануына мүмкіндік береді. Сонымен банктер несиелік таікелді өздеріне алып қалады. Егерде стандарттарға жауап бермейтін несиелер кездесетін болса, онда банк оларға байланысты мәселелерді шешуі немесе оларды қайта сатып алуы қажет. Сондай-ақ, егерде қарызгер айсайынғы төлемдерді жүзеге асырмаса несиелерді берудегі банк жауапкершілігі банк кепілдігімен жабылуы тиіс. Егерде ипотекалық несие сапасыз деп танылса, онда банк бұл несиені компаниядан қайта сатып алады және қарызгермен қалған негізгі қарыз сомасы бойынша төлемдерді жүзеге асыру туралы өзі келіседі. Несиенің қайтарылмауына байланысты оның орнын толтыру тәуекелі банктің өзінде қалады және де компания мен оның инвесторларына бөлістірілмейді.

Компанияның ипотекалық облигациялардың келесі негізгі екі түрін шығару және орналастыруға құқығы бар.

1) Купонды облигациялар – номиналды құнына сәйкес процентпен есептелетін бірқалыпты төлемдер түрінде табыс түсіретін құнды қағаздарға жатады. Олар бойынша проценттік ставкалар тұрақты және де қалқымылы болуы мүмкін. Облигацияның номиналды құны мерзімі аяқталған соң өтелінеді. Олардың айналым мерзімі 15 жыл. Сыйақы мөлшері қалқымалы проценттік ставка бойынша әр 6 ай сайын нарықтық ставканы есепке алаотырып қайта бекітіледі.

2) Дисконтты ипотекалық облигациялар – бұл табыс көзі олардың табыс алу және сату құнының арасындағы айырма болып табылатын құнды қағаздар. Дисконтты облигациялар өте қысқа мерзімге шығарылады (3-12 айға дейін).

Үшінші кезеңде институтционалды инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары) екінші ретті нарықтан осы нарықты қайта қаржыландыруға арналған және де тұрғын үйді несиелендіруге ақшалай қаражаттардың ағылуын қамтамасыз ете отырып талап ету ққұқығымен қамтамасыз етілген ипотекалық несиелерді сатып алады.

Жалпы ипотекалық несиелендірудің Қазақстандық моделі келесідей болып келеді:

1- тұрғын үй үшін ақшалай қаражаттардың өткізілуі;

2- тұрғын үйге деген құқықтың берілуі;

3- ипотекалық несиені беру;

4-үйді кепілдікке қою (ипотека);

9- кепілдікке қойылған мүлік пен қарызгер өмірінің сақтандырылуы;

10 - сақтандыру жағдайы жүзеге келгенде сақтандыру көлемінің өтелінуі;

11 - кепідікке қойылған мүлікті тәуелсіз түрде бағалау;

12 - мүліктің құқықтық статусын тексеру және ипотеканы тіркеу;

13- қарызгер тарапынан өз міндеттемелерін орындамаған жағдайда кепілдікке қойылған мүлікті жүзеге асыру.

Екінші ретті нарық

5 – ипотекалық несие бойынша талап ету құқын төмендету;

6 – ипотекалық несие үшін ақшалай қаражаттар;

7 – ипотекалық облигацияларды орналастыру;

8 – ипотекалық облигациялар үшін ақшалай қаражаттар.

Компания қызмет ету барысының алғашқы кезеңінде-ақ, негізінен тұрақты проценттік ставкамен 3-10 жылға дейінгі мерзімді несиелерді сатып алады. Компанияның тәжірибелік жобасы негізінде жүзеге асырылатын несиелер бойынша сыйақы мөлшерлемесі 3 жыл мерзімге берілгендер үшін 13,9% ал, 10 жыл мерзімге берілгендер бойынша 18,8% болып келеді.

Несиенің ең төменгі мөлшері 3 мың доллар, ал оның максималды көлемі 4,5 млн.тг-ден (немесе 30 мың $) аспауы керек. Кейбір кезде бұл сома компания шешімі бойынша 100 мың долларға жетуі мүмкін. Сүйтіп, пәтер құны 4300-43000$ аралығында болуы мүмкін. Несиелер тек қана ұлттық валютада беріледі.

Компания 2001жылдың июлінен бастап өз жобасын Алматы және Астана қалаларында жүзеге асыра бастады. Соның арқасында, қала тұрғындары тиімді шарттармен несиеге үй сатып алу мүмкіншілігіне ие болды. Бұл жобаның сәтті түрде жүзеге асырылуы үшін компания тарапынан бес банкпен және бір банктік емес мекемемен (Казкоммецбанк, АТФ банк Банк Центр Кредит, Бта Ипотека, Халық банкі және Астана Финанс) оны бірігіп жүзеге асыру туралы келімге қол қойылған. Бұл тәжірибелік жобаның негізгі мақсаты болып практикада андеррайтинг процедурасын, ипотекалық тұрғын үй несиесін беру және оған қызмет ету, компанияның банктерден сатып алған несиелері бойнша талап ету құқын шегеру, өңдеу сондай-ақ, ипотекалық облигацияларды эмиссияллау болып табылады. Қәзірде компания партнерлары болып бес банк және бес банктік емес қаржылық мекемелер табылады. Осы қарастырылған банктердің барлығы КИК шарттарымен несиелер береді және де олардың өздерінің меншік ипотекалық несие пакеттері бар. Сонымен қатар басқа да банктер КИК-тен тәуелсіз ипотекалық несиелерді берумен айналысуда. Ипотекалық несиелендірудың таңдалған моделінің Қазақстан үшін қаншалықты тиімді немесе тиімсіз екендігін тек қана уақыт көрсетеді.