Глава I. Понятие и виды недвижимого имущества

1.1 Понятие недвижимого имущества

В существующей системе объектов гражданских правоотношений в рамках российского права² значительное место занимает принцип деление вещей на движимые и недвижимые. Такая классификация зародилась в системе римского частного права. Изначально оно не имело принципиального значения из-за существовавшего разделения вещей (res) по принципу необходимости акта манципации (mancipatio) для их приобретения, однако уже в послеклассический период в связи с исчезновением противоположности res mancipi - res nec mancipi возрастает роль деления на движимость и недвижимость¹.

В дореволюционном отечественном праве также использовалась данная система деления вещей на движимые и недвижимые, что отражалось в юридической литературе, законодательной и судебной практике². В советский период развития гражданского права, законодательство не использовало деление вещей на движимые и недвижимые. Такая классификация была излишней в связи с отменой права частной собственности. Изначально принятый Декрет ВЦИК от 26 октября 1917 года «О земле»³, а также Декрет СНК от 14 декабря 1917 года «О запрещении сделок с недвижимостью»⁴ отменяли право частной собственности как на застроенные, так и не застроенные земельные участки. Позже в ГК РСФСР 1922 года выделялись государственная и муниципализированная, кооперативная и частная собственность (носила характер личной)⁵, затем выделялись социалистическая собственность и непосредственно личная⁶. Что касается российского права, то на современном этапе его развития признается деление вещей по данному принципу⁷.

На данный момент в отечественном законодательстве используются формулировки как «недвижимой вещи», так и «недвижимого имущества». На первый взгляд может показаться, что данные понятия тождественны и желание провести между ними разницу не имеет практического значения. Так, российское право является составной частью романо-германской правовой семьи, унаследовавшей принципы и терминологию римского права, согласно которому вещь, обладающая ценностью и пригодная для использования человеком в хозяйственных целях, образует самостоятельный объект права⁸. Имущество же можно определить как «совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей»⁹. Вместе с тем, используемое понятие «имущество» «характеризует свойство вещей и чужих действий как объектов гражданского права»¹. Таким образом, говоря об «имуществе» как объекте гражданских правоотношений, приходится понимать не только материальный объект (вещь), на который направлены действия субъектов, но и права и обязанности этих субъектов.

Что касается критериев определения вещи в качестве недвижимой, то одним из них выступает прочная связь с землей и невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи. Данный критерий нашел свое отражение в ст. 130 ГК РФ. Сторонники этой концепции исходят из обыденного понимания недвижимой вещи в силу физико-технических особенностей невозможности ее перемещения². Данный критерий не выдерживает никакой критики, так как в связи с последними достижениями технологического прогресса всякий объект можно подвергнуть перемещению.

Также существует позиция, согласно которой «юридически необходимая государственная регистрация правового режима соответствующей вещи» является достаточным и определяющим фактором в вопросе определения недвижимого характера вещи³. Возможно, такая точка зрения основана на легальном определении недвижимого имущества⁴. В то же время, на данный момент этот критерий несостоятелен хотя бы потому, что в ст. 222 ГК РФ «самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество», а лицо, осуществившее самовольную постройку, «не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки». Таким образом, самовольная постройка, не зарегистрированная в установленном порядке, признается недвижимым имуществом. На практике же по отношению к указанной норме используются оба термина: как недвижимой вещи⁵, так и недвижимого имущества⁶.

В связи с существующей полемикой по вопросу определения критериев для квалификации определенной вещи в качестве недвижимой, мы предлагаем изъять из гражданского законодательства понятие «недвижимого имущества» и оставить понятие «недвижимой вещи». Понятие «имущество» использовать лишь после осуществления собственником вещи его государственной регистрации, которая станет законным основанием для осуществления им в полной мере своих прав и обязанностей.

Что же касается квалификации непосредственно вещи и определения ее в качестве недвижимой, то представляется подходящим технический критерий. Присутствие «технических характеристик объекта (монолит или легковозводимые конструкции), наличие или отсутствие фундамента, подведение коммуникаций и т.д.)»¹ может рассматриваться необходимым условием для такого рода квалификации.

Другим условием нам представляется возможным считать строго определенный промежуток времени, в течение которого вещь остается без движения и используется лишь для реализации потребностей собственника и в соответствии с определенными целями, ради которых создана данная вещь с присущими именно ей функциональными особенностями. Так, критерий «строго определенного временного отрезка» потребует от судебной практики большей конкретизации временных рамок и выработки единообразного подхода к недвижимым вещам, имеющим схожую природу возникновения, цели создания, идентичные технические и физические характеристики.