Нормативные акты

1. Конституция РФ. Ст. 9, 35, 36.

2. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

4. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ.

5. Об утверждении перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, утв. постановлением Правительства РФ от 30.06.2006 N 404.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю*(34)

Судебная практика

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.04.2003 N КА-А41/1658-03 (извлечение)

ОАО "Стиль" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о признании недействительным и отмене постановления главы администрации Шатурского района Московской области N 230 от 23.11.01.

Суд первой, а впоследствии апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемое постановление главы Шатурского района противоречит закону и нарушает права и охраняемые законом интересы истца.

Судом установлено, что постановлением главы администрации Шатурского района от 23 ноября 2001 г. N 230 отменено постановление главы района от 07.03.93 N 1095 "О передаче в собственность земельного участка АО "Стиль", комитету по земельным ресурсам и землеустройству Шатурского района поручено внести соответствующие изменения в земельно-учетную документацию; КУИ совместно с финансовым управлением поручено решить вопрос о возврате денежных средств, поступивших по договору купли-продажи от АО "Стиль".

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется, никто не может быть лишен имущества иначе, как по решению суда. Закрепленные в названных конституционных положениях гарантии права собственности предоставляются в отношении имущества, которое принадлежит субъектам права собственности на законных основаниях.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок площадью 0,56 га принадлежит АО "Стиль" на праве собственности, что подтверждено свидетельством о праве собственности на землю N 522 от 05.08.93, выданном на основании постановления главы администрации Шатурского района от 07.03.93 N 1095.

Суд, признавая недействительным указанное постановление администрации, обоснованно указал на то, что администрация не вправе принимать решения, связанные с лишением права собственности.

При таких обстоятельствах оснований к отмене судебных актов, вынесенных с соблюдением норм процессуального права и при правильном применении норм материального права, нет.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил решение от 6 ноября 2002 г. и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Московской области от 23 января 2003 г. по делу N А41-К2-13264/02 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24.04.2003 N А06-1178У-21/02 (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Минерал Кнауф" на решение от 20.11.2002 Арбитражного суда Астраханской области и постановление апелляционной инстанции от 23.01.2003 того же суда по иску ЗАО "Минерал Кнауф" к главе администрации г. Ахтубинска и Ахтубинского района Астраханской области о признании недействительным постановления главы администрации г. Ахтубинска и Ахтубинского района "Об отказе ЗАО "Минерал Кнауф" в намерении приобрести в собственность земельный участок площадью 168,64 га", установил, что исковые требования мотивированы тем, что ранее предоставленный истцу земельный участок общей площадью 168,64 га в постоянное (бессрочное) пользование постановлением главы администрации г. Ахтубинска от 31.07.2000 N 785 в соответствии со ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ подлежит в обязательном порядке переоформлению в собственность по правилам ст. 36 настоящего Кодекса сроком до 1 января 2004 г.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 20.11.2002 в иске отказано со ссылкой на п. 3 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановлением апелляционной инстанции от 23.01.2003 решение суда оставлено без изменения.

Как видно из материалов дела, ЗАО "Минерал Кнауф" на основании свидетельств о государственной регистрации права от 28.09.2000 и от 06.10.2000 предоставлены земельные участки под карьер и производственную базу общей площадью 168,64 га на праве постоянного (бессрочного) пользования.

На основании ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" "Минерал Кнауф" обратилось с заявлением в администрацию г. Ахтубинска и Ахтубинского района о намерении приобрести в собственность названные земельные участки.

Постановлением главы администрации и муниципального образования г. Ахтубинск и Ахтубинского района от 18.10.2002 N 1405 Акционерному обществу отказано в приобретении в собственность земельных участков общей площадью 168,64 га под карьер и производственную базу.

Основанием отказа явилось обстоятельство того, что вся территория Ахтубинского района определена приграничной территорией, а п. 3 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает обладание иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях.

Согласно Уставу ЗАО "Минерал Кнауф" иностранный инвестор - фирма "Кнауф Интернациональ ГМБХ" (Германия) - имеет долю в уставном капитале Акционерного общества в размере 66,6% (п. 4.4), следовательно, владеет контрольным пакетом акций и является иностранным юридическим лицом, зарегистрированным на территории Российской Федерации.

На основании Закона РФ "О Государственной границе Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 29.11.96 N 148-ФЗ) письмом Пограничной службы России Краснознаменского Северо-Кавказского регионального управления в/ч 2449 N 1/24 от 08.01.2002, статьей 1 постановления главы администрации Астраханской области от 26.06.98 N 264 "Об определении пограничных территорий внутренних и пограничных вод и установлении в них режимов приграничных территорий" вся территория Ахтубинского района определена как приграничная территория.

Статья 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ обязывает юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на праве аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2004 г. в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, поскольку п. 3 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает обладание иностранными юридическими лицами на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, в свою очередь, истец является иностранным юридическим лицом и спорные земельные участки находятся на территории Ахтубинского района, относящейся к приграничной зоне, постановлением главы администрации муниципального образования г. Ахтубинск и Ахтубинского района правильно отказано ЗАО "Минерал Кнауф" в приобретении в собственность земельных участков.

Таким образом, оснований для отмены решения от 20.11.2002 и постановления апелляционной инстанции от 23.01.2003 у суда кассационной инстанции не имеется.

Определение Конституционного Суда РФ от 05.11.2003 N 403-О "По запросу Правительства Москвы о проверке конституционности пунктов 2 и 3 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 3 статьи 11 и пункта 7 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" (извлечение)*(35)

3. Федеральный законодатель, реализуя свою компетенцию по регулированию земельных отношений, определил в Федеральном законе "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и в Федеральном законе "О приватизации государственного и муниципального имущества" процедуру, формы и способы приватизации земельных участков. Регламентация данными Законами порядка и условий приватизации государственной и муниципальной собственности обусловлена прежде всего тем, что такие отношения носят преимущественно публично-правовой характер (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15 июня 1999 года N 64-О по делу о проверке конституционности п. 4.9 и 4.10 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.).

В Постановлении от 3 ноября 1998 года по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" Конституционным Судом Российской Федерации была сформулирована правовая позиция, согласно которой государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить гражданам и юридическим лицам возможность его реализации, гарантируя при передаче имущества в собственность соблюдение принципов и норм, закрепленных Конституцией Российской Федерации, в том числе в ее статье 9, в соответствии с которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1); земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (часть 2); статьей 36, установившей, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (часть 1); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (часть 2).

Закрепив единые условия приватизации государственной собственности и избрав в качестве принципа определения стоимости земельных участков установление ее верхнего и нижнего пределов (что направлено на предотвращение как занижения, так и завышения цены приватизируемых участков), федеральный законодатель предоставил гарантию юридического равенства участникам гражданского оборота в этой сфере при реализации ими прав и свобод, в частности закрепленных в статьях 8, 34, 35 и 36 Конституции Российской Федерации свободы экономической деятельности, права собственности (в том числе на земельные участки) и права на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности.

Вместе с тем не исключается право субъектов Российской Федерации и муниципальных образований самостоятельно осуществлять регулирование отношений по ряду вопросов, касающихся приватизации государственного и муниципального имущества, в частности определять порядок принятия решений об условиях приватизации государственного и муниципального имущества, в том числе земли, включая определение ее цены в пределах, установленных федеральным законодателем. Однако осуществление этого права возможно по окончании регулируемого Федеральным законом от 17 июля 2001 года "О разграничении государственной собственности на землю" процесса разграничения государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность, который проводится в соответствии с Правилами, устанавливающими процедуру подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности (постановление Правительства Российской Федерации от 4 марта 2002 года N 140), и который до настоящего времени не завершен.

Споры между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями о разграничении государственной собственности на землю должны разрешаться заинтересованными сторонами с использованием согласительных процедур, а в случае недостижения согласованного решения - рассматриваться судом (статья 7 Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю").

Таким образом, оспариваемые положения, касающиеся принципа определения стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений, а также применяемых до установления субъектом Российской Федерации цены земли минимальных ставок земельного налога, не могут - с учетом правовых позиций, выраженных Конституционным Судом Российской Федерации в его решениях, - рассматриваться как нарушающие конституционные права субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Решение Верховного Суда Российской Федерации от 25.08.2003 N ГКПИ03-687 (извлечение)

Виноградов М.В. обратился в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о признании недействующими пунктов 5 и 6 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576. Как указывает заявитель, оспариваемые положения нормативного правового акта не соответствуют действующему законодательству и нарушают его права. Они фактически устанавливают новые субъекты распоряжения государственными землями до их разграничения, решения которых обязательны для уполномоченных законом органов, и местные органы самоуправления лишаются права самостоятельно распоряжаться земельными участками.

Верховный Суд Российской Федерации не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Во исполнение п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пункта 14 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" Правительство Российской Федерации Постановлением от 7 августа 2002 г. N 576 утвердило Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю.

Из объяснений представителя Правительства РФ в суде следует, что предусмотренный пунктом 5 Правил порядок не наделяет Минимущество России полномочиями по распоряжению земельными участками, а определяет процедуру подготовки и принятия решений о распоряжении земельными участками органами, уполномоченными на распоряжение земельными участками.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса (статья 29 Земельного кодекса РФ).

Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное (абзац 2 пункта 10 статьи 3).

Настоящий Федеральный закон в абзаце 3 пункта 10 статьи 3 предусмотрел возможность определения Правительством Российской Федерации порядка распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю.

Пунктом 2 статьи 2 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что Правительство Российской Федерации принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных настоящим Кодексом, федеральными законами, а также указами Президента Российской Федерации, регулирующими земельные отношения.

Реализуя свои полномочия по изданию нормативных правовых актов в сфере регулирования земельных отношений, высший исполнительный орган государственной власти Российской Федерации утвердил Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю.

Представитель Правительства РФ пояснила, что уполномоченные на распоряжение земельными участками органы уведомляют Минимущество России (его территориальные органы) только в отношении земельных участков, которые были предоставлены органу государственной власти Российской Федерации (территориальному органу федерального органа исполнительной власти), а также государственному учреждению, государственному унитарному предприятию, другой некоммерческой организации, созданным органами государственной власти Российской Федерации.

В отношении земельных участков, которые были предоставлены органу государственной власти субъекта Российской Федерации, а также государственному учреждению, государственному унитарному предприятию, другой некоммерческой организации, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уведомление направляется в уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации.

В силу статьи 3 Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю" основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которых у Российской Федерации возникает право собственности, является их предоставление органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти Российской Федерации.

Минимущество России (его территориальные органы) на основании представленных федеральными органами исполнительной власти вариантов использования таких земельных участков формирует предложение о предоставлении указанных земельных участков для федеральных нужд.

Указанное решение направляется в уполномоченные на распоряжение земельными участками органы в 2-месячный срок со дня получения уведомления.

Правила не устанавливают порядок распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и не нарушают полномочий районной и городской администрации в области использования земли, закрепленных в Законе РФ "О местном самоуправлении в Российской Федерации".

Таким образом, доводы заявителя о том, что пункт 5 Правил в нарушение действующего законодательства устанавливает "новый" субъект распоряжения государственными землями до их разграничения и лишает органы местного самоуправления самостоятельно распоряжаться земельными участками, являются несостоятельными.

В соответствии с упомянутыми Правилами проекты договоров аренды земельных участков, которые предоставляются государственному унитарному предприятию или на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной собственности или находившиеся в государственной собственности до приватизации, а также земельных участков, арендная плата за которые поступает в федеральный бюджет и бюджет субъекта Российской Федерации, подлежат обязательному согласованию уполномоченными на распоряжение земельными участками органами соответственно с Министерством имущественных отношений Российской Федерации (его территориальными органами) или с уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Из содержания данной нормы следует, что она регулирует отношения между органами местного самоуправления или органами государственной власти, уполномоченными на распоряжение земельными участками, и Минимуществом России (его территориальными органами) либо уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Граждане участниками этих отношений не являются, и данная норма не содержит запрета на обращение гражданину или юридическому лицу с заявлением о выборе земельного участка.

Учитывая, что оспариваемые положения нормативного правового акта не противоречат федеральному законодательству, изданы в пределах компетенции Правительства Российской Федерации и не нарушают гражданские права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, заявление Виноградова М.В. не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 195, 198, 253 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, Верховный Суд Российской Федерации решил: заявление Виноградова Михаила Владимировича о признании недействующими пунктов 5 и 6 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 7 августа 2002 г. N 576, оставить без удовлетворения.

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25.04.2003 N КГ-А40/2295-03-П (извлечение)

Федеральное государственное унитарное предприятие "Российская самолето-строительная корпорация "МиГ" (далее - ФГУП "РСК "МиГ") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Московскому земельному комитету (далее - Москомзем) о признании недействительным заключенного между ними договора аренды земельного участка от 03.12.1998 и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем взыскания с Москомзема 416213,45 руб. арендных платежей.

Иск заявлен на основании статей 125, 130, 294, 295, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и ст. 70 Земельного кодекса РСФСР. В обоснование исковых требований ФГУП "РСК "МиГ" ссылается на то, что собственником недвижимого имущества ФГУП "РСК "МиГ" является Российская Федерация и что Москомзем, заключив вышеназванный договор аренды, неправомерно распорядился недвижимым имуществом, находящимся в собственности Российской Федерации.

Решением от 22.07.2002 в иске отказано. При этом суд исходил из того, что оспариваемый договор аренды является незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации.

Постановлением от 07.10.2002 Федерального арбитражного суда Московского округа решение отменено в связи с ошибочностью вывода о незаключенности договора, дело передано на новое рассмотрение с указаниями исследовать имеющиеся в деле доказательства и рассмотреть по существу заявленные требования.

Решением от 16.12.2002 иск удовлетворен. При этом суд исходил из того, что в силу пункта 2 статьи 214 и статьи 130 ГК РФ на момент заключения оспариваемого договора земельный участок, являющийся его предметом, находился в собственности Российской Федерации, в связи с чем оспариваемый договор заключен в нарушение статьи 608 ГК РФ и является недействительным на основании статьи 168 ГК РФ.

Не согласившись с данным решением, Москомзем обратился с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, в иске отказать. В обоснование жалобы заявитель ссылается на необоснованность вывода суда о том, что земельный участок, переданный по оспариваемому договору, является собственностью Российской Федерации, и на незаконность взыскания с Москомзема арендных платежей, поскольку Москомзем не являлся их получателем.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, между Москомземом (арендодатель) и ФГУП "РСК "МиГ" заключен договор, по условиям которого ФГУП "РСК "МиГ" для эксплуатации здания яслей-сада N 2115 передан в аренду земельный участок. Признавая данный договор недействительным, суд исходил из того, что указанный земельный участок является собственностью Российской Федерации, в связи с чем Москомзем не вправе был им распоряжаться.

Доводы кассационной жалобы о необоснованности данного вывода не могут быть приняты во внимание, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 214 ГК РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Субъектом права государственной собственности на землю до разграничения федеральным законом государственной собственности на землю в Российской Федерации на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность выступает Российская Федерация.

Учитывая, что вышеназванный федеральный закон до настоящего момента не принят и право собственности на земельный участок, являющийся предметом оспариваемого договора, в установленном порядке не зарегистрировано за каким-либо лицом, суд обоснованно посчитал вышеназванный земельный участок собственностью Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд правомерно признал оспариваемый договор недействительным на основании статьи 168 ГК РФ в связи с его заключением в нарушение статьи 608 ГК РФ.

Доводы кассационной жалобы о неправомерности взыскания с Москомзема арендной платы суд кассационной инстанции также не может признать обоснованными.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Учитывая, что арендодателем - стороной оспариваемого договора - является Москомзем, суд правомерно взыскал с него перечисленные ФГУП "РСК "МиГ" арендные платежи.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены не имеется.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.04.2006 N Ф08-1285/2006 (извлечение)

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее - управление) обратилось с иском к администрации Краснодарского края (далее - администрация) и департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании недействительным зарегистрированного права собственности Краснодарского края на земельный участок площадью 13 605 218 кв. м.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что предприятие отказалось от права постоянного (бессрочного) пользования спорным участком и отказ согласован с уполномоченным органом собственника земельного участка, поэтому участок правомерно включен в состав фонда перераспределения Краснодарского края. Право собственности на участок зарегистрировано на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края, которое не отменено, не оспорено и не признано недействительным.

В кассационной жалобе управление просит отменить судебные акты и удовлетворить иск по следующим основаниям:

- объекты недвижимого имущества государственного предприятия составляют единый имущественный комплекс, созданный для выполнения его уставных задач. Земельный участок является федеральной собственностью и не может рассматриваться как отдельный объект права;

- земельный участок после отказа от него предприятия не изъят администрацией из его постоянного (бессрочного) пользования, поэтому не мог войти в фонд перераспределения земель;

- администрация в нарушение Постановления Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" не согласовала изъятие земельного участка с управлением;

- выводы судов о необходимости признания в судебном порядке недействительным распоряжения главы администрации Краснодарского края, несостоятельны, поскольку этот акт не позволяет идентифицировать спорный участок.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, государственным актом о праве пользования на землю от 20.11.79 за совхозом "Курчанский" (правопредшественник совхоза "Краснооктябрьский") на праве постоянного (бессрочного) пользования закреплен земельный участок площадью 6589,88 га. Согласно свидетельству о праве пользования на землю совхозу "Краснооктябрьский" предоставлено 6167 га земель для сельскохозяйственного производства (т. 1, л.д. 90, 92). Государственное предприятие по производству риса "Краснооктябрьский" образовано на базе совхоза и является его правопреемником (пункт 1.1 устава предприятия). В письме департамента от 23.07.2002 N 07/10-8468 сообщается о внесении имущества предприятия в реестр федерального имущества (т. 1, л.д. 97).

Предприятие направило Министерству имущественных отношений Российской Федерации (далее - Министерство) письмо от 12.11.2002 с просьбой о согласовании вопроса о прекращении принадлежащего предприятию права бессрочного пользования земельным участком общей площадью 6347 га, расположенным в поселке Красный Октябрь Курчанского сельского округа Темрюкского района Краснодарского края, в связи с тяжелым финансовым положением предприятия.

В письме от 23.01.2003 N ДА-9/2356 первый заместитель министра Аратский Д.Б. сообщил, что министерство не возражает против отказа предприятия от права постоянного (бессрочного) пользования указанным участком площадью 6347 га.

На основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 01.04.2004 N 375р "Об утверждении местоположения и площади земельных участков фонда перераспределения земель Краснодарского края" 24.11.2004 на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 13605218 кв. м, расположенный в границах землепользования предприятия, зарегистрировано право собственности Краснодарского края, что подтверждено свидетельством от 25.11.2004.

Отказывая в удовлетворении иска, судебные инстанции исходили из того, что право собственности правомерно зарегистрировано за Краснодарским краем. Земельный участок включен в состав земель фонда перераспределения, поскольку предприятие отказалось от права постоянного (бессрочного) пользования участком и отказ согласован с уполномоченным органом собственника земельного участка. Однако данные выводы сделаны без учета обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Суд не принял во внимание, что предприятие отказалось от права пользования участком площадью 6347 га, в то время как за Краснодарским краем зарегистрировано право собственности на участок площадью 13605218 кв. м. Суд не дал оценку тому, что в материалы дела предоставлено два кадастровых плана землепользования предприятия: план на участок площадью 13605218 кв. м (кадастровый номер 23:30:13 03 000:0020) и план на участок площадью 63470 кв. м (кадастровый номер 23:30:13 03 000:0001) (т. 1, л.д. 64, 96). Суд не установил собственника земельного участка на момент отказа предприятия от участка, действительную волю собственника, направленную на отказ от права собственности на участок. Суд не учел, что в письме от 23.01.2003 N ДА-9/2356 согласован только отказ предприятия от права пользования участком и отсутствуют сведения об отказе Российской Федерации от участка.

Согласно статье 18 Земельного кодекса Российской Федерации в собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Имущество предприятия образовано за счет бюджетных средств и находится у него в хозяйственном ведении (пункт 4.1 устава).

Согласно пункту 3 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.

В силу пункта 1 статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации отказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок (подача заявления об отказе) не влечет за собой прекращение соответствующего права.

Согласно пункту 3 данной статьи при отказе лица от права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Кодекса.

В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Поскольку в материалы дела не предоставлены доказательства передачи спорного участка Краснодарскому краю в порядке разграничения государственной собственности на землю и документы, подтверждающие соблюдение порядка распоряжения земельным участком, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 N 576, судебные инстанции преждевременно пришли к выводу о законности регистрации права собственности Краснодарского края на участок на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 01.04.2004 N 375р.

Для правильного разрешения спора суду первой инстанции надлежит установить, имеются ли предусмотренные законом основания для регистрации за Краснодарским краем права собственности на спорный участок и на основании каких документов должно быть зарегистрировано такое право. Суду необходимо исследовать предоставленные в материалы дела кадастровые планы земельного участка, дать оценку письму департамента от 23.07.2002 N 07/10-8468, в котором сообщается о внесении имущества предприятия в реестр федерального имущества. Суду следует установить собственника земельного участка на момент отказа предприятия от участка, его действительную волю.

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.05.2006 N А43-8518/2005-4-253

Администрация Нижнего Новгорода (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Нижегородской области (далее - ТУ ФАУФИ) о признании недействительным включения в реестр федерального имущества земельного участка площадью 60 000 квадратных метров и о признании недействительным зарегистрированного права собственности Российской Федерации на земельные участки.

Требование мотивировано тем, что регистрация права федеральной собственности на спорный земельный участок лишает муниципальное образование права регистрации муниципальной собственности на земельные участки, на которых расположены муниципальные жилые дома и объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности.

Решением от 28.09.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.02.2006, в удовлетворении исковых требований отказано. Обе судебные инстанции исходили из того, что Главное управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области законно зарегистрировало право федеральной собственности на спорные земельные участки, относящиеся к землям обороны, и такая регистрация не затрагивает интересы Администрации. При вынесении судебных актов суд руководствовался нормами статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 1 Федерального закона от 31.05.1996 N 61-ФЗ "Об обороне" (далее - Закон об обороне).

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с неправильным применением норм материального права.

Доводы заявителя сводятся к следующему. Суд сделал необоснованный и противоречащий статье 16 Земельного кодекса Российской Федерации вывод о том, что к спорным отношениям не подлежат применению положения Закона о разграничении государственной собственности на землю. Согласно распоряжениям Правительства Российской Федерации от 18.08.2002 N 1081-р и администрации Нижнего Новгорода от 19.02.2003 N 416-р жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, переданы в муниципальную собственность, однако суд не применил подлежавшую применению в данном случае статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Заявитель указал, что на момент регистрации права федеральной собственности на земельном участке располагалось имущество, находящееся в муниципальной собственности. Согласно статье 5 Закона о разграничении государственной собственности на землю, нахождение на земельном участке недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, является основанием для внесения земельного участка в перечень земельных участков, на которые у муниципальных образований возникает право собственности. Суд применил не подлежавший применению Закон об обороне и не применил норму статьи 87 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой земли обороны должны располагаться за чертой поселений.

Как видно из документов и установлено судом, Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области на основании выписки из реестра федерального имущества зарегистрировало право федеральной собственности на земельный участок площадью 60000 квадратных метров. В связи с преобразованием объекта недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись от 27.05.2005 о прекращении права собственности на указанный земельный участок.

В результате разделения спорного земельного участка 27.05.2005 зарегистрировано право собственности Российской Федерации на три земельных участка.

В соответствии со статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

Как видно из документов и установлено судом, Исполнительный комитет Горьковского городского Совета депутатов трудящихся решением от 12.03.1970 N 78 предоставил земельный участок в бессрочное пользование Горьковской квартирно-эксплуатационной части Московского ордена Ленина военного округа, которая является подразделением Министерства обороны Российской Федерации. На момент включения земельного участка в реестр федерального имущества и государственной регистрации права федеральной собственности на спорный земельный участок право бессрочного пользования квартирно-эксплуатационной части не прекращено.

Согласно пункту 10 статьи 1 Закона об обороне земли, леса, воды и другие природные ресурсы, предоставленные Вооруженным Силам Российской Федерации, другим войскам, воинским формированиям и органам, находятся в федеральной собственности.

Таким образом, довод заявителя о том, что суд необоснованно применил к спорным правоотношениям положения Закона об обороне, противоречат изложенным нормам. Спорные земельные участки относятся к федеральной собственности в силу прямого указания закона, следовательно, оснований для признания недействительным зарегистрированного права собственности Российской Федерации на данные земельные участки не имеется.

Довод заявителя о том, что суд не применил подлежавшую применению статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отклоняется окружным судом, как противоречащий статье 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация. Администрация не представила допустимых доказательств, подтверждающих государственную регистрацию перехода права собственности на жилые дома, а потому государственная регистрация права собственности Российской Федерации на земельные участки не нарушает законные права и интересы заявителя.

Указание Администрации на статью 5 Закона о разграничении государственной собственности на землю является ошибочным, так как она не подлежит применению в тех случаях, когда земельные участки относятся к федеральной собственности в соответствии с федеральными законами (статья 17 Земельного кодекса Российской Федерации).

Ссылка заявителя на статью 87 Земельного кодекса Российской Федерации о том, что спорный участок находится в черте города и относится к землям поселений, а не к землям обороны, отклоняется судом, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам военных объектов.

Таким образом, арбитражный суд правомерно отказал ответчику в удовлетворении исковых требований.

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.01.2006 N А19-19212/05-7-Ф02-6582/05-С2.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Братска (далее - КУМИ) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании действий Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Иркутской области (далее - Теруправление), состоящих в отказе согласовать проекты договоров аренды земельных участков, незаконными.

Решением от 31 августа 2005 года заявленные требования удовлетворены. Действия Теруправления, выразившиеся в несогласовании проектов договоров аренды земельных участков N 138-05 и N 139-05 от 04.04.2005, признаны незаконными. Суд обязал Теруправление устранить допущенные нарушения.

Постановлением апелляционной инстанции от 25 октября 2005 года указанное решение отменено. В удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым по делу постановлением апелляционной инстанции от 25 октября 2005 года, КУМИ обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение от 31 августа 2005 года.

Заявитель жалобы считает, что отношения по согласованию проектов договоров аренды земельных участков не вытекают из гражданских правоотношений, поскольку не основаны на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Следовательно, по мнению заявителя жалобы, правомерно рассмотрел спор в порядке административного судопроизводства.

Из материалов дела следует, что КУМИ направило Теруправлению 04.04.2004 на согласование проекты договоров аренды земельных участков, согласование которых ответчиком предусмотрено пунктом 6 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 576 от 07.08.2002 (далее - Правила).

Письмом N АМ-13/2571 от 08.06.2005 заявитель уведомлен о том, что проекты договоров аренды земельных участков рассмотрены Теруправлением и могут быть согласованы при условии представления: кадастрового плана земельного участка, состоящего из форм В1-В6, с указанием в пункте 4 формы В1 кадастрового плана предыдущего кадастрового номера земельного участка; документов, подтверждающих полномочия лиц, подписавших договор, при учете требований пунктов 4.2.4, 4.3.2 типового договора.

Оценивая сложившиеся отношения по согласованию проектов договоров как отношения, возникшие в сфере управления, носящие административный характер, КУМИ, полагая, что отказ управомоченного органа государственной власти от согласования проектов договоров препятствует в осуществлении его экономической деятельности и нарушает охраняемые законом права и интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции квалифицировал сложившиеся между сторонами отношения по согласованию проектов договоров как административные правоотношения и признал доказанным факт нарушения оспариваемыми действиями прав и законных интересов заявителя в сфере экономической деятельности по распоряжению земельными участками.

Отменяя решение и отказывая в удовлетворении заявления, суд апелляционной инстанции исходил из того, что отказ государства (собственника) в лице уполномоченного органа от согласования проектов договоров аренды земельных участков является формой реализации его правомочий (волеизъявления) по согласованию условий распоряжения его имуществом. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при таких обстоятельствах суд первой инстанции необоснованно рассмотрел в порядке административного судопроизводства спор, вытекающий из гражданских правоотношений.

Исследовав материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Из пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В Российской Федерации до разграничения собственности на землю на собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований собственником земли признается государство, которое осуществляет правовое регулирование в этой сфере.

В силу пункта 5 статьи 14 Федерального закона N 154-ФЗ от 28.08.1995 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.

Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством Российской Федерации.

Учитывая изложенное, Российская Федерация в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" делегировала свои полномочия собственника в части распоряжения земельными участками органам местного самоуправления в пределах их полномочий.

В соответствии с абзацем 2 пункта 6 Правил проекты договоров аренды земельных участков, которые предоставляются государственному унитарному предприятию или на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной собственности или находившиеся в государственной собственности до приватизации, а также земельных участков, арендная плата за которые поступает в федеральный бюджет и бюджет субъекта Российской Федерации, подлежат обязательному согласованию уполномоченными на распоряжение земельными участками органами соответственно с Министерством имущественных отношений Российской Федерации (его территориальными органами) или с уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Из пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что установленная собственником и предусмотренная в пункте 6 Правил обязанность согласования проектов договоров аренды земельных участков вытекает не из административных отношений, как посчитал суд первой инстанции, а из реализации собственником предусмотренного гражданским законодательством правомочия по распоряжению своим имуществом, основан на правильном применении названных норм материального права, в связи с чем не подлежит переоценке судом кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах, указывая на допущенное судом первой инстанции нарушение норм процессуального права, выразившееся в рассмотрении в порядке административного судопроизводства спора, вытекающего из гражданских правоотношений, суд апелляционной инстанции правомерно в силу требований статей 269-270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменил решение и отказал в удовлетворении заявления.

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.04.2006 N Ф04-2148/2006(21037-А27-9) (извлечение)

Крестьянско-фермерское хозяйство "Петрасюк Василий Яковлевич" (далее - КФХ "Петрасюк В.Я.") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области (далее - ГУ ФРС) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Апелляционная инстанция постановлением от 13.01.2006 отменила решение суда и отказала в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе КФХ "Петрасюк В.Я." просит отменить постановление апелляционной инстанции. Податель жалобы ссылается на неправильное применение судом пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации": считает ошибочным вывод суда об отнесении спорного земельного участка к собственности субъекта Федерации и об отсутствии у органа местного самоуправления полномочий распоряжаться этим земельным участком.

Как следует из материалов дела, КФХ "Петрасюк В.Я." обратилось в отдел ГУ ФРС по г. Белово с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 19.01.2005 N 477, заключенного с муниципальным образованием "Беловский район" в соответствии с распоряжением администрации Беловского района от 27.12.2004 N 1628.

Согласно материалам дела, спорный земельный участок относился к фонду перераспределения земель.

ГУ ФРС отдел по г. Белово отказало в государственной регистрации договора аренды земельного участка на том основании, что на государственную регистрацию договора аренды не представлены документы, подтверждающие полномочия органа местного самоуправления, в данном случае - муниципального образования "Беловский район", на распоряжение земельными участками из фонда перераспределения и на заключение договора аренды земель из данного фонда.

Признавая незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями осуществляют органы местного самоуправления в пределах их полномочий; спорные полномочия основаны на нормах законодательства, и у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в регистрации договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу, что в данном случае полномочия по распоряжению земельным участком, не предоставленным в частную собственность и отнесенным к фонду перераспределения земель, принадлежат субъекту Российской Федерации. Поэтому изъятие из фонда перераспределения земель и распоряжение указанным земельным участком произведено муниципальным образованием "Беловский район" неправомерно.

Однако выводы апелляционной инстанции не соответствуют действующему законодательству.

Исходя из содержания части 2 статьи 18 Земельного кодекса Российской Федерации, в собственности субъектов Российской Федерации могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки, отнесенные к землям фонда перераспределения земель.

Апелляционная инстанция, отказывая в удовлетворении иска, не учла следующего.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Статьей 2 ФЗ от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" установлено, что право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации; основанием для государственной регистрации права собственности на земельные участки Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований являются акты Правительства Российской Федерации об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю.

В материалах дела отсутствует утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации перечень земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъекта Российской Федерации возникает право собственности. Данный факт подтверждается третьими лицами, участвующими в деле.

Отсутствует и спор о разграничении собственности на спорный земельный участок.

Таким образом, распоряжение спорным земельным участком осуществлено уполномоченным органом.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка основан на правильном применении действующего законодательства, поэтому решение суда как законное и обоснованное следует оставить в силе.

Постановление апелляционной инстанции подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права.

Глава IV. Постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками

Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

Права на землю, которым посвящена рассматриваемая глава ЗК, в гражданском праве называются вещными правами лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК).

Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками, в п. 1 ст. 216 ГК не является закрытым. Однако ЗК предусматривает только те иные, кроме собственности, права на землю, которые названы в гл. IV. В частности, не применяется по отношению к земельным участкам предусмотренное гражданским законодательством право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.

Права на землю, регулируемые нормами настоящей главы, имеют целый ряд общих свойств.

Земельные участки, предоставленные в пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, находятся в чьей-либо собственности - государства или муниципального образования, юридического или физического лица.

Только обладание земельным участком на праве собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения земельным участком, все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав.

В соответствии со ст. 264 ГК лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 3 ст. 216 ГК переход права собственности на имущество к другому лицу не служит основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Это правило повторено в ст. 275 ГК в отношении сохранения сервитута при переходе прав на земельный участок; точно так же должно сохраняться право пользования и право пожизненного наследуемого владения земельными участками, если, к примеру, эти участки при разграничении государственной собственности на землю перешли из федеральной собственности в собственность субъекта РФ.

Вещные права лиц, не являющихся собственниками, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК, т.е. даже и в случае нарушения прав указанного лица собственником имущества.

Однако правовой режим землевладения, землепользования и аренды значительно различается.

Наиболее устоявшийся для нашего законодательства вид прав на землю - пользование, так как на всем протяжении существования советского государства оно было единственно возможным правом на землю как для граждан, так и для юридических лиц. Земельные участки предоставлялись в постоянное (существовал термин "вечное") или во временное пользование, то и другое могло быть только бесплатным. С провозглашением в Российской Федерации права частной собственности на землю, возникновением арендных отношений содержание права пользования земельными участками существенно не изменилось, но сфера применения его существенно сузилась.

Как видно из самого названия рассматриваемого в данной статье права, оно означает возможность использовать земельный участок (извлекать его полезные свойства в соответствии с целевым назначением земли) без установления конкретного срока такого пользования. В этом его отличие от временного безвозмездного пользования земельным участком, хотя бессрочное пользование осуществляется также безвозмездно. Бесплатный характер пользования позволяет отграничить его от договора аренды земельного участка; при этом постоянное (бессрочное) пользование осуществляется, в отличие от аренды, не на договорной основе. Поэтому суды правильно отказывают во взимании платы за пользование участком на праве постоянного бессрочного пользования.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа (см. ст. 29 ЗК).

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

В соответствии со ст. 269 ГК лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, считаются его собственностью.

В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства (ст. 268 ГК).

ЗК внес существенные изменения в порядок предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование. С момента вступления его в силу не предоставляются земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование ни гражданам, ни коммерческим организациям, кроме федеральных казенных предприятий, ни некоммерческим организациям, кроме государственных и муниципальных учреждений, тогда как по нормам ЗК РСФСР все они могли пользоваться правом постоянного (бессрочного) пользования землей.

Комментируемая статья более чем наполовину посвящена урегулированию вопроса о правах граждан на земельные участки, предоставленные им в свое время в постоянное (бессрочное) пользование. Закон гарантирует гражданам, что автоматически прекращаться право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не будет. Каждый гражданин может однократно бесплатно приобрести земельный участок в собственность, т.е. фактически переоформить право постоянного пользования на право собственности. "Однократно" в данном случае означает, что это может быть сделано в отношении только одного земельного участка.

В судебной практике в связи с этим возникает вопрос: могут ли рассматриваться индивидуальные предприниматели в качестве граждан, имеющих право на бесплатное приобретение в собственность земельных участков, предоставленных им на праве постоянного бессрочного пользования. В решениях целого ряда арбитражных судов, одним из примеров которых выступает приводимое в приложении постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа по жалобе Тонкошкуренко И.П., содержится отрицательный ответ на этот вопрос. Доводом служит ссылка на п. 3 ст. 23 ГК, в соответствии с которым к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются нормы ГК, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. И якобы поэтому физические лица, действуя в гражданских и земельных правоотношениях в правовом статусе индивидуального предпринимателя и осуществляя предпринимательскую деятельность, приравниваются к правовому статусу юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. На наш взгляд, это не так, потому что приведенная норма ГК распространяется на отношения, регулируемые им же, а не ЗК; индивидуальные предприниматели приравниваются к коммерческим организациям в отношении их предпринимательской деятельности, а не земельных отношений. Кроме того, гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью, может приватизировать земельный участок, используемый им вовсе не в предпринимательских целях, а для личных нужд, например для личного подсобного хозяйства. Наконец, земельные участки предоставляются в собственность (бесплатно или за плату) такой категории индивидуальных предпринимателей, как фермерские хозяйства, о чем прямо указано в ФЗ о фермерском хозяйстве (см. коммент. к ст. 81). Представляется, что на сей счет должно быть издано специальное разъяснение Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.

При этом в ФЗ о введении в действие ЗК специально указано, что предоставленное землепользователям до вступления в силу ЗК право бессрочного (постоянного) пользования соответствует предусмотренному ЗК праву постоянного (бессрочного) пользования.

В отношении юридических лиц, не указанных в п. 1 комментируемой статьи, установлены иные правила. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком для них, как и для граждан, сохраняется, но для таких юридических лиц ФЗ о введении в действие ЗК установлен конкретный срок переоформления этого права. Они обязаны переоформить право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком на право аренды либо выкупить земельный участок в собственность по своему желанию до 1 января 2008 г.

Поскольку до окончания этого срока право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками коммерческими и некоммерческими организациями будет продолжать существовать, ФЗ о введении в действие ЗК установлены следующие правила.

При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 комментируемой статьи) на праве бессрочного постоянного пользования, права бессрочного (постоянного) пользования земельными участками подлежат переоформлению на право аренды, либо земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК по выбору покупателя зданий, строений, сооружений.

Отныне не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций. Эта норма особенно актуальна для сельскохозяйственных коммерческих организаций, где распространено внесение участниками организации в ее уставный капитал права пользования земельной долей. Правда, не ясно, распространяется ли приведенное выше правило на земельные доли.

Порядок переоформления юридическим лицом права на земельный участок установлен также ФЗ о введении в действие ЗК. Этот порядок включает:

1) подачу заявления юридическим лицом о передаче ему земельного участка на праве собственности или праве аренды;

2) принятие решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о передаче земельного участка на соответствующем праве (в соответствии со ст. 29 ЗК);

3) государственную регистрацию права в соответствии с ФЗ о госрегистрации.

Как видно из приводимых в приложении судебных решений, суды по-разному подходят к разрешению вопроса о том, как быть в случае, если организация, не имеющая права по ЗК на предоставление земельного участка в постоянное бессрочное пользование, получила такое право на основании акта государственного органа, изданного до вступления в действие в ЗК, но не успела произвести его государственную регистрацию. На наш взгляд, более обоснован вывод о том, что в таких случаях должна осуществляться регистрация права постоянного бессрочного пользования, предоставленного до принятия ЗК, поскольку возможность пользоваться таким правом сохраняется до 2008 г.

Еще одно нововведение ЗК в отношении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками - запрет распоряжения ими. До сих пор землепользователи имели право с согласия собственника распоряжаться земельным участком путем сдачи его в аренду или передачи в безвозмездное срочное пользование. Соответствующая норма содержится и в ст. 270 ГК, однако ЗК четко придерживается иной, новой для нашего законодательства концепции - земельные участки могут быть предоставлены в аренду только их собственниками (см. п. 2 ст. 22 ЗК).

ЗК не упоминает специально о праве пользования земельным участком собственником недвижимости. Однако в ст. 35 (п. 1) говорится, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу (лицам) оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Между тем ГК в ст. 271 установил, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.

Таким образом, если речь идет о гражданах или тех юридических лицах, которые могут по нормам ЗК обладать правом пользования земельным участком, они продолжают в приведенном выше случае пользоваться им. Для остальных же юридических лиц такое право пользования, как нам представляется, также подлежит переоформлению. Однако в данном случае необходимо согласие собственника - если им является юридическое или физическое лицо - на приобретение части участка под строением в собственность или получение его в аренду. При этом, поскольку речь не идет об утрате собственником недвижимости права пользования земельным участком, на такие случаи не распространяются нормы ст. 272 ГК о последствиях такой утраты. Когда же происходит прекращение права пользования земельным участком, предоставленным собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, то в порядке указанной статьи судьба этой недвижимости определяется по соглашению между собственником участка и собственником имущества. Если оно не достигнуто, спор решает суд, который может, в частности, обязать собственника недвижимости снести ее, а если это невозможно - либо признать право собственника недвижимости на приобретение соответствующей части земельного участка, либо право собственника земельного участка на приобретение этой недвижимости, либо установить право пользования земельным участком под недвижимостью на новый срок.

О порядке прекращения права постоянного (бессрочного) пользования см. ст. 45 ЗК.

Статья 21. Пожизненное наследуемое владение земельными участками

Правом пожизненного наследуемого владения земельными участками могут обладать только граждане. Земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, остается в государственной или муниципальной собственности, но у землевладельцев есть одно правомочие, которое объединяет их с собственниками: право передачи земельного участка по наследству.

Сама конструкция права пожизненного наследуемого владения перешла в действующее законодательство еще из законодательства советского времени; она была введена Основами законодательства Союза ССР и Союзных республик о земле, принятыми Верховным Советом СССР 28.02.1990*(36), и в условиях, когда о частной собственности на землю речь еще не шла, представляла собой нечто среднее между бессрочным пользованием и правом собственности. ЗК РСФСР также включил пожизненное наследуемое владение в число прав на землю, и с начала 1990-х гг. миллионы российских граждан оформили право постоянного наследуемого владения своими земельными участками. Однако после принятия в 1993 г. Конституции Президент РФ Указом от 24.12.1993 N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации"*(37) отменил целый ряд статей ЗК, в том числе посвященных пожизненному наследуемому владению. Таким образом этот вид права на землю был признан несоответствующим конституционным нормам. Однако он продолжал существовать, и вот теперь ЗК четко определил, что впредь предоставление земель гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. Все лица, имеющие земельные участки на данном праве, могут бесплатно приобрести эти участки в собственность. Таким путем предполагается постепенно свести на нет существование права пожизненного наследуемого владения. Но при этом за всеми гражданами, которые получили земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения до вступления ЗК в действие, это право сохраняется, так же как и возможность передавать его по наследству. Поэтому отношения, связанные с правом пожизненного наследуемого владения земельными участками, пока сохраняются.

ЗК внес существенные изменения в правомочия землевладельцев, запретив любые, кроме передачи по наследству, действия по распоряжению земельным участком. До сих пор землевладельцы могли сдавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование: соответствующая норма имеется и в ст. 267 ГК.

Согласно ФЗ о введении в действие ЗК (п. 3 ст. 3) предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Случаи, о которых идет речь в этом ФЗ, - это и есть условия, установленные комментируемой статьей: однократное получение в собственность земельного участка, предоставленного в пожизненное наследуемое владение до вступления ЗК в силу.

Однако необходимо иметь в виду, что в связи с наследованием земельного участка, принадлежащего на праве пожизненного наследуемого владения, возникает целый ряд проблем.

Переход права пожизненного наследуемого владения на земельный участок осуществляется в результате наследования в соответствии с нормами гражданского законодательства. ГК предусматривает наследование по закону либо по завещанию. Никаких особенностей в отношении наследования земельных участков не установлено, кроме участков крестьянских хозяйств (предоставленных как на праве пожизненного наследуемого владения, так и на праве собственности). В соответствии со ст. 258 ГК земельный участок крестьянского хозяйства разделу не подлежит, кроме случаев прекращения крестьянского хозяйства.

Но поскольку, в отличие от права общей собственности, права общего владения законодательством не предусмотрено, то в случае, если наследников права пожизненного наследуемого владения несколько, а участок по каким-либо причинам разделу не подлежит (неделимый земельный участок - см. коммент. к ст. 6), приходится в каждом конкретном случае решать вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения земельным участком к одному из наследников и выплате остальным компенсации их доли.

Кроме того, ФЗ о садоводческих объединениях в п. 2 ст. 30 устанавливает, что "садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по закону", т.е. наследование таких земельных участков по завещанию запрещено. Таким образом, могут возникнуть ситуации, когда право собственности на расположенные на указанных участках строения перейдет по наследству к одним лицам, а право пожизненного наследуемого владения самим земельным участком - к другим.

Статья 22. Аренда земельных участков

Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, особенности сдачи в аренду земельных участков установлены законодательством земельным.

Согласно ст. 606 ГК по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, считаются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т.д.). Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком - может сдать его, например, в субаренду, о чем будет сказано ниже.

Что касается сторон договора аренды, то гражданским законодательством не установлены какие-либо требования к арендатору: им может быть любое физическое или юридическое лицо. Однако комментируемая статья в п. 1 выделяет иностранных граждан и лиц без гражданства, устанавливая, что они могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК. Тем не менее о таких случаях в ЗК не упоминается.

Арендодателями согласно п. 2 комментируемой статьи могут быть только собственники земельных участков - в отличие от действовавшего ранее порядка, когда арендодателями могли быть также землевладельцы и землепользователи. Эта норма соответствует ст. 608 ГК, по которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Эта же статья ГК предусматривает, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Земельный участок как объект договора аренды должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы (см. коммент. к ст. 6). Поэтому правомерно Федеральный арбитражный суд Московского округа (см. судебную практику) постановил, что поскольку к договору аренды приложен план земельного участка без описания его границ и без их удостоверения, то это не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, и выделить этот участок из состава иных земель, а потому договор аренды следует считать незаключенным в связи с отсутствием в нем существенного условия об объекте, подлежащем передаче в аренду.

Не могут быть объектом договора аренды только земельные участки, изъятые из оборота (они перечислены в п. 4 ст. 27 ЗК), но федеральными законами могут устанавливаться исключения из этого правила (п. 11 комментируемой статьи).

Важно иметь в виду, что до принятия ФЗ об обороте сельхозземель допускались договоры аренды земельных долей (о понятии земельной доли см. коммент. к ст. 79). В настоящее время законодательство приведено в соответствие с нормами гражданского права, в соответствии с которыми в аренду могут быть переданы только земельные участки и другие обособленные объекты; правовые акты, регламентировавшие порядок заключения договоров аренды земельных долей, отменены. Указанным Законом предписано привести такие договоры в соответствие с требованиями законодательства в течение 4 лет со дня вступления в силу данного Закона (он вступил в силу 27 января 2003 г.). К тем договорам земельных долей, которые по истечении этого срока окажутся не приведенными в соответствие с требованиями законодательства, будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом.

По общему правилу ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом). ЗК в ст. 26 установил, что не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами, договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до 1 года.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре конкретного срока, т.е. на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца, но для такого предупреждения законом или договором может быть установлен и иной срок (ст. 610 ГК).

По общему правилу ст. 621 ГК, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Комментируемая статья устанавливает несколько исключений из преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Так, преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений и сооружений, находящихся на чужом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК) и на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК). Кроме того, арендатор не имеет права на заключение договора аренды на новый срок, если имеют место обстоятельства, перечисленные в ст. 46 ЗК. Все они служат одновременно и основаниями для прекращения аренды по инициативе арендодателя и связаны в основном с недобросовестным использованием арендатором земельного участка, а также включают случаи изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и реквизиции земельного участка.

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков. Так, если в договоре аренды земельной доли срок аренды не определен, он считается заключенным на этот установленный законом срок и по истечении его прекращается (если ни одна из сторон ранее не отказалась от договора).

Основная обязанность арендодателя по договору аренды земельного участка - предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный договором срок. Если этого сделано не было, например арендатор не может начать использование участка, предназначенного для выращивания сельскохозяйственной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодателю сараями, которые предполагалось снести, или завален стройматериалами, то арендатор вправе потребовать либо передачи участка в надлежащем состоянии и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК).

Встречаются ситуации, когда в аренду сдан земельный участок, который имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им. Например, на территории участка наблюдаются превышающие санитарные и экологические нормы шум, вибрация, выбросы от автострад, промышленных предприятий; участок заболочен, почва истощена и т.д. Возникающие в таких случаях вопросы решаются в соответствии со ст. 612 ГК. Если такие недостатки были известны арендатору заранее, или они могут быть обнаружены при осмотре участка, или арендодатель сам оговорил их наличие при заключении договора, то он не отвечает за эти недостатки. Во всех остальных случаях арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, даже если он и сам не знал о них. Тогда арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора, или снижения арендной платы, или, если недостатки земельного участка можно устранить, безвозмездного устранения недостатков арендатором, или устранить их сам, потребовав возмещения понесенных в связи с этим расходов или непосредственно удержав сумму расходов из арендной платы. Кроме того, если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Исключительно в аренду всем физическим и юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления предоставляются земельные участки с предварительным согласованием места размещения объекта (п. 3 ст. 30 ЗК).

В соответствии со ст. 65 ЗК за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы считается существенным условием договора аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются в договоре аренды земельного участка.

Об основаниях прекращения аренды земельного участка см. коммент. к ст. 46.

Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Сервитут и право ограниченного пользования чужим земельным участком - синонимы. Сервитуты предусматривались еще в римском праве, однако до сих пор гражданское право рассматривало их как право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица, т.е. то, что ЗК называет частным сервитутом. А отношения, названные в комментируемой статье публичными сервитутами, рассматривались чаще как установленные законодательством ограничения прав на землю. Тем не менее, по нашему мнению, само введение понятия публичных сервитутов не противоречит ГК, а дополняет его. Однако по некоторым другим вопросам возникают коллизии норм комментируемой статьи и гражданского законодательства.

Обременение земельного участка сервитутом, как гласит п. 2 ст. 274 ГК, не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Очевидно, эта норма может быть распространена и на землевладельцев, и на землепользователей. Хотя в ЗК об этом прямо не сказано, получается, что публичные сервитуты могут устанавливаться по отношению к земельным участкам, используемым на любом праве. В п. 7 комментируемой статьи названы собственники земельного участка, землевладельцы и землепользователи как имеющие право предъявлять определенные требования в связи с обременением их участка публичным сервитутом. В отношении же частного сервитута в ст. 274 ГК четко сказано, что лицо вправе требовать предоставления права ограниченного пользования участком от собственника земельного участка. Таким образом, если такой участок находится в государственной или муниципальной собственности, требование должно быть заявлено соответствующему государственному (муниципальному) органу, а не лицу, которому данный участок предоставлен в пожизненное наследуемое владение или пользование. Требовать же установления частного сервитута может как собственник, так и лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования (п. 4 ст. 274 ГК). Причем кто в данном случае понимается под собственником - только ли физическое или юридическое лицо, либо также государство или муниципальное образование - не совсем ясно. С одной стороны, государство устанавливает публичные сервитуты, а с другой стороны, в отдельных случаях может потребоваться и частный сервитут, не затрагивающий интересы всего государства и общества.

Интересной представляется ситуация, когда, как в приводимом в судебной практике деле (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа), иск о понуждении заключить договор сервитута предъявляет собственник земельного участка, через который проходит линия электропередачи, к владельцу местных электрических сетей. В данном случае иск был признан лишенным оснований. Как видно из материалов дела, ограниченное пользование участком истца фактически имело место, и потому он хотел установить за это плату на законном основании, оформив сервитут. Однако суд правильно счел, что в законодательстве отсутствуют основания к понуждению ответчика к заключению такого рода договора. ГК предоставляет право требовать установления сервитута только собственнику (владельцу, пользователю) земельного участка, у которого возникла необходимость ограниченного пользования соседним участком. В таком случае, который описан выше, собственнику участка, видимо, следует предъявлять негаторный иск об устранении препятствий в пользовании участком, тогда другая сторона, которой необходимо ограниченное пользование, будет вынуждена заключить договор об установлении сервитута.

И публичный, и частный сервитут может быть срочным или постоянным, т.е. устанавливаться на определенный срок либо без указания определенного срока.

Примерный перечень оснований, по которым может потребоваться установление частного сервитута, приведен в п. 1 ст. 274 ГК: это обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации; при этом важным условием является то, что перечисленные или иные нужды собственника земельного участка не могут быть обеспечены без установления сервитута. Наличие указанного условия должен выяснять суд, если имеет место спор об установлении сервитута (см. приводимые в судебной практике дела по спорам об установлении частного сервитута).

Другое важное условие - частный сервитут может быть установлен только по отношению к соседнему земельному участку или, в необходимых случаях, к другому земельному участку - "соседнему соседнего".

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае же недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Пункт 6 комментируемой статьи, устанавливающий право собственника земельного участка, обремененного частным сервитутом, требовать соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут, фактически воспроизводит норму п. 5 ст. 274 ГК. В обеих статьях указано, что федеральным законом может быть предусмотрено иное, т.е. то, что какой-то вид частного сервитута может быть только бесплатным. Пока подобных норм в действующих законах нет. Соразмерность платы - понятие довольно неопределенное, но в любом случае размер платы устанавливается либо соглашением сторон, либо судом, и вывод о соразмерности требуемой платы в последнем случае должен сделать суд. Требование соразмерной платы возможно и при установлении публичного сервитута, но только в том случае, если оно привело к существенным затруднениям в использовании земельного участка.

В отличие от частного публичный сервитут устанавливается в интересах всего государства, местного самоуправления или местного населения. Он должен устанавливаться с учетом результатов общественных слушаний, однако понятие и процедура проведения таких слушаний законодательством пока не определены. Видимо, имеется в виду выяснение общественного мнения по данному вопросу путем, к примеру, обсуждения его в местных средствах массовой информации.

Перечень конкретных нужд, для которых может вводиться публичный сервитут, содержится в п. 3 комментируемой статьи и является исчерпывающим.

Публичный сервитут устанавливается только нормативным правовым актом.

В других нормативных актах указывается только на возможность установления того или иного публичного сервитута, как, например, в Федеральном законе от 19.07.1998 N 113-ФЗ "О гидрометеорологической службе"*(38): "На земельные участки, через которые осуществляется проход или проезд к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть, могут быть установлены сервитуты в порядке, определенном законодательством Российской Федерации" (п. 4 ст. 13). В этом случае для установления сервитута необходимо издание нормативного акта соответствующим субъектом РФ или органом местного самоуправления.

Законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут, определяются и права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута (п. 2 ст. 41 ЗК).

Публичный сервитут вводится без согласования с собственниками обременяемых земельных участков, землевладельцами или землепользователями. Однако, как указано в п. 8 комментируемой статьи, они могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Возражать против самого установления публичного сервитута юридические лица и граждане не могут. Но если сервитут существенно затрудняет пользование участком, они могут требовать соразмерной платы, в том числе и в судебном порядке. А если участком пользоваться после установления публичного сервитута вообще невозможно, указанные лица могут потребовать выкупа у них государством или муниципальным образованием земельного участка (если он принадлежит им на праве собственности) или изъятия его с возмещением убытков, или предоставления равноценного участка (также с возмещением понесенных убытков).

Кроме того, поскольку в п. 5 комментируемой статьи зафиксировано правило о том, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен, возможно предъявление иска о способе осуществления сервитута (как публичного, так и частного).

И на публичные, и на частные сервитуты должна распространяться норма п. 2 ст. 275 ГК о том, что сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками земельного участка, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Все права на землю, предусмотренные гл. IV ЗК, подлежат государственной регистрации, в том числе и сервитуты. В соответствии со ст. 27 ФЗ о госрегистрации государственная регистрация сервитутов проводится в ЕГРП на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление плана земельного участка не требуется.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Об основании прекращения сервитута см. коммент. к ст. 48.

Статья 24. Безвозмездное срочное пользование земельными участками

Данный вид прав на землю отличается от аренды земельных участков тем, что осуществляется всегда бесплатно, а от постоянного (бессрочного) пользования землей - временным характером отношений (прежде он так и назывался - "временное пользование").

При безвозмездном срочном пользовании земельные участки предоставляются на срок, установленный законом (для участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности), договором (для участков из земель, находящихся в частной собственности) или на период трудовых отношений (служебные наделы). ЗК выделяет, таким образом, три возможных вида безвозмездного срочного пользования в зависимости от того, кому принадлежат предоставляемые в пользование земли: государству (муниципальным образованиям), организациям отраслей, работники которых имеют право на служебные земельные наделы, или иным юридическим лицам и гражданам.

Из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, земельные участки в безвозмездное срочное пользование предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Иные юридические лица и граждане могут получить такие участки в аренду. Этот вид безвозмездного срочного пользования возникает на основании акта органа исполнительной власти или органа местного самоуправления.

Безвозмездное срочное пользование граждан и юридических лиц земельными участками, принадлежащими другим гражданам или юридическим лицам, осуществляется на основе договора. При этом в соответствии с п. 2 ст. 690 ГК коммерческая организация не вправе передавать имущество (в том числе земельный участок) в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

Порядок заключения и исполнения договора безвозмездного пользования регулируется ст. 689-701 ГК, по отношению к нему применяются также некоторые правила о договоре аренды, во многом сходном с рассматриваемым договором.

По договору безвозмездного срочного пользования земельным участком одна сторона обязуется передать другой стороне земельный участок в пользование бесплатно на определенный срок (или без указания конкретного срока), а другая сторона обязуется использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и условиями договора и вернуть его собственнику в надлежащем состоянии. Как любые сделки с землей, такой договор подлежит государственной регистрации. Если он заключен без указания срока, каждая сторона вправе во всякое время отказаться от договора, известив об этом другую сторону за 1 месяц (если договором не предусмотрен иной срок извещения). Землепользователь же вправе во всякое время отказаться и от договора, заключенного с указанием срока (если этим договором не предусмотрено иное), также предупредив собственника за один месяц.

Договор безвозмездного пользования земельным участком прекращается в случае смерти гражданина-землепользователя или ликвидации юридического лица - землепользователя, если иное не предусмотрено договором. В случае же смерти собственника земельного участка или реорганизации юридического лица - собственника, предоставившего земельный участок, их права и обязанности по рассматриваемому договору переходят к наследнику (правопреемнику), также к новому собственнику переходят права и обязанности по договору безвозмездного пользования в случае отчуждения земельного участка.

Порядок предоставления организациями в безвозмездное пользование служебных земельных наделов своим работникам практически без изменений существовал в течение многих лет в советском, затем российском законодательстве и ныне воспроизведен ЗК.

Право предоставления служебных земельных наделов имеют организации только определенных отраслей и только установленные категории работников таких отраслей. В настоящее время действует постановление Совета Министров РСФСР от 20.03.1965 N 369 "О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог и речного флота, связи и магистральных трубопроводов"*(39). Этим постановлением для перечисленных категорий работников, проживающих в сельской местности, поселках городского типа и городах районного подчинения установлен размер предоставляемого служебного надела (сенокоса и пашни) на семью.

Так, служебный надел предоставляется:

1) для лесников, постоянных рабочих, инженерно-технических работников и служащих лесхозов, лесничеств, лесных питомников, лес-промхозов, лесопунктов, химлесхозов, рейдов, запаней, сплавных контор и других лесохозяйственных и лесозаготовительных предприятий, работников строительных участков (управлений), осуществляющих строительство лесозаготовительных и лесосплавных предприятий, работников лесной охраны заповедников и государственных лесоохотничьих хозяйств, егерей охотничьих хозяйств и заказников предоставляется пахотной земли - до 0,30 га, а в многолесных районах - до 0,50 га; сенокоса - от 1 до 2 га;

2) линейных работников автомобильных дорог и железнодорожного транспорта, список которых приведен в приложении к постановлению, - пахотной земли до 0,25 га и сенокоса до 1 га, а в малонаселенных районах - пахотной земли до 0,50 га и сенокоса от 1 до 2 га;

3) линейных работников связи (работников линейных, линейно-технических и кабельных участков, усилительных пунктов и промежуточных радиорелейных станций эксплуатационно-технических узлов связи и управлений (районов) кабельных и радиорелейных магистралей) - пахотной земли до 0,25 га и сенокоса до 1 га;

4) линейных работников магистральных трубопроводов (нефтепроводов, продуктопроводов, газопроводов) и речного флота (судоходной обстановки и гидротехнических сооружений) - пахотной земли до 0,15 га и сенокоса до 1 га.

Основанием для выделения служебного земельного надела служит решение соответствующей организации. В комментируемой статье не сказано достаточно четко о том, что участки в качестве служебного земельного надела выделяются только из земель, принадлежащих данной организации на праве собственности. Поэтому остается вопрос, могут ли быть предоставлены наделы из арендуемых земель? По крайней мере, прямого запрета на этот счет в законодательстве нет.

Последний абзац комментируемой статьи упоминает о правах и обязанностях лиц, использующих служебный земельный надел. Но необходимо иметь в виду, что нормы статей, на которые содержит отсылку данный абзац, распространяются на всех землепользователей, т.е. они также регулируют права и обязанности лиц, использующих землю и на основе других видов права безвозмездного срочного пользования, кроме служебных земельных наделов.