Судебная практика

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2001 года (утв. постановлением Верховного Суда Российской Федерации от 26.09.2001)*(64) (извлечение)

К. обратился в суд с заявлением о признании недействительным Положения о порядке возмещения в г. Москве убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных, муниципальных (городских) и других нужд, утвержденного распоряжением мэра Москвы от 26 августа 1998 г. N 857-РМ в той мере, в какой оно связывает вопросы возмещения ущерба с наличием или отсутствием регистрации по месту жительства и необоснованно ограничивает права тех собственников, которые не зарегистрированы в своих домах постоянно. Заявление обосновано тем, что это положение ограничивает его право собственника на получение квартиры взамен изымаемого у него дома и противоречит действующему Закону Российской Федерации от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд указал на то, что применительно к данному случаю регистрация гражданина по месту жительства является необходимым условием для реализации гражданином его права на получение квартиры по установленным нормам взамен сносимого жилого дома. С регистрацией по месту жительства связано право гражданина на получение квартиры по установленным в г. Москве нормам предоставления жилья, что соответствует требованиям федерального жилищного законодательства и Закону Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации решение отменила, указав следующее.

По смыслу Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" каждый гражданин Российской Федерации имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации. Сам по себе факт регистрации по месту жительства или отсутствие таковой не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей и не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и законодательными актами субъектов Российской Федерации.

Федеральное земельное законодательство и федеральное жилищное законодательство не предусматривают регистрацию по месту жительства как обязательное условие для получения компенсации и возмещения причиненных убытков при изъятии земельных участков, в том числе у граждан, для государственных, муниципальных (городских) и других нужд.

Глава IX. Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров

Статья 59. Признание права на земельный участок

Признание права на земельный участок - один из способов защиты гражданских (имущественных) прав. Другие способы защиты прав предусматриваются в ст. 60-62, п. 8 ст. 23 (судебный порядок), п. 3 ст. 3 (на основании гражданского законодательства) ЗК.

Согласно ст. 12 ГК защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения.

Конституционность использования предусмотренного в комментируемой статье способа защиты прав на землю подтверждена в актах Конституционного Суда РФ, например в Постановлении от 13.12.2001 N 16-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской"*(65), которым признаны недопустимыми ограничения законом субъекта РФ прав пользования и владения таким имуществом, как земельный участок, конституционной свободы договора.

Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения; понятием "имущество" охватываются не только права собственности, но и вещные права; следовательно, в ст. 35 Конституции гарантируется защита не только прав собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Порядок государственной регистрации прав на землю или сделки с землей, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда, регулируется в ст. 28 ФЗ о госрегистрации.

Статья 60. Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения

Признание акта исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления недействительным может осуществляться не только в судебном порядке в соответствии с ГПК и АПК, но и на основании Закона РФ от 27.04.1993 N 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (в ред. от 14.12.1995)*(66), которым предусматриваются возможности обжалования не только актов, но и действий, а также бездействия органов и их должностных лиц; причем не только в судебном, но и, по выбору гражданина, в административном порядке, в порядке подчиненности, что не может не относиться и к сфере земельных отношений.

Пресечение и приостановление действий, нарушающих права на землю граждан и юридических лиц, может осуществляться соответствующими должностными лицами в пределах их компетенции на основании Градостроительного кодекса, Инструкции о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в городских и сельских поселениях, утвержденной приказом Госстроя России от 02.08.1999 N 18*(67), Положения о государственном земельном контроле, утвержденного постановлением Правительства РФ от 19.11.2002 N 833*(68) (см. коммент. к ст. 71).

На основании ст. 5 Закона РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" суд по просьбе гражданина или по своей инициативе вправе приостановить исполнение обжалуемого решения.

Согласно ст. 1065 ГК опасность причинения вреда в будущем может послужить основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. Если причиненный вред выступает последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность.

В ФЗ об охране окружающей среды предусматриваются возможности приостановления органами исполнительной власти, осуществляющими государственное управление в области охраны окружающей среды, хозяйственной и иной деятельности в случаях нарушения требований в области охраны окружающей среды (п. 2 ст. 34), экологических требований при эксплуатации объектов сельскохозяйственного назначения (ст. 42), при мелиорации земель (ст. 43) и др., нарушение которых предполагает приостановление строительства, эксплуатации объектов и т.п.

Статья 61. Признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления

Рассмотрение в Конституционном Суде РФ споров о конституционности нормативных актов свидетельствует о его правовых позициях при защите нарушаемых прав и охраняемых законом интересов граждан и юридических лиц в области использования и охраны земель путем признания нормативных, в том числе законодательных положений, не соответствующими Конституции (см. например, Определение Конституционного Суда РФ от 03.02.2000 N 41-О "О нарушении конституционных прав Н.П. Медиковой, не имеющей регистрации на постоянное проживание, на землю Законом Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае")*(69).

Согласно ст. 29 АПК в арбитражных судах оспариваются нормативные акты, затрагивающие права и интересы заявителей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, если федеральным законом их рассмотрение отнесено к компетенции арбитражного суда, и ненормативные акты органов государственной власти РФ и субъектов РФ, органов местного самоуправления, решения и действия (бездействие) государственных и муниципальных органов, иных органов и должностных лиц, затрагивающие права и интересы заявителей в той же сфере.

В судах общей юрисдикции оспаривание нормативных актов осуществляется по правилам ст. 251-253 гл. 24 "Производство по делам о признании недействующими нормативных правовых актов полностью или в части" ГПК, а ненормативных актов по правилам ст. 254-258 гл. 25 "Производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" ГПК.

Согласно ст. 17 АПК признание акта недействительным в арбитражном суде рассматривается коллегиально, а согласно ст. 53 АПК обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия актов государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов, возлагается на орган, принявший акт.

В соответствии со ст. 1069 ГК вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) не только государственных органов, но и органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.

Вред возмещается за счет соответственно казны РФ, казны субъекта РФ или казны муниципального образования. Обращает на себя внимание более полное и соответствующее ст. 52 и 53 Конституции положение ст. 1069 ГК по сравнению с п. 2 комментируемой статьи. В ст. 1071 ГК предусматриваются органы и лица, выступающие от имени казны при возмещении вреда за ее счет.

Иски и жалобы о признании актов недействительными довольно разнообразны - о предоставлении в аренду земельного участка и размерах ее оплаты собственнику расположенного на нем строения, об изъятии земельного участка, об отводе принадлежащего истцу земельного участка другому лицу, о наложении штрафов за земельные правонарушения, о цене выкупа земельных участков, о понуждении граждан к заключению сделок и оплате действий, не соответствующих земельному законодательству РФ.

Статья 62. Возмещение убытков

В комментируемой статье предусматривается возмещение убытков, причиненных нарушением прав землеобладателей; возможность правомерного причинения убытков и их возмещение предусматриваются в п. 3 ст. 14, п. 7 ст. 22, п. 7 ст. 23, п. 5 и 8 ст. 31, п. 3 ст. 37, п. 4 ст. 32, п. 1, 5 и 6 ст. 51, ст. 57 и 58, п. 2 ст. 61, п. 1 ст. 63 и 76 ЗК. Приоритетность гражданско-правового характера регулирования правоотношений в области охраны и использования земельных участков как объекта права собственности и других вещных прав, имущественной ответственности за земельные правонарушения - отличительная черта ЗК.

Рассмотрение земельного участка как объекта природы и как объекта имущественных отношений предполагает распространение на него правил как земельного, так и гражданского законодательства.

Согласно ст. 15 ГК лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под ними понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В ст. 16 ГК предусматривается возмещение Российской Федерацией, ее субъектом, муниципальным образованием убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов и органов местного самоуправления или их должностных лиц, в том числе издания акта, не соответствующего вышестоящему правовому акту (см. ст. 61 и коммент. к ней).

В ГК устанавливаются распространяющиеся на земельные отношения общие основания ответственности за причинение вреда (ст. 1064), ответственность юридического лица или гражданина за вред, причиненный его работником (ст. 1068), ответственность за вред, причиненный деятельностью, создающей повышенную опасность для окружающих (ст. 1079), ответственность за совместно причиненный вред (ст. 1080), способы возмещения вреда (ст. 1082).

Статья 63. Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Положения п. 1 комментируемой статьи направлены на развитие нормы ч. 3 ст. 35 Конституции, согласно которой принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом понятие "государственные нужды" не следует понимать в буквальном (узком) смысле, отсекая от него нужды муниципальные. И те и другие нужды выражают общественные интересы, поэтому в данном случае имеются в виду не только собственно государственные, но и муниципальные нужды. Иное истолкование означало бы неконституционность изъятия земельных участков для каких бы то ни было муниципальных нужд.

Решения об изъятии у граждан земельных участков для государственных или муниципальных нужд (в том числе акты о сносе жилых домов, находящихся на изымаемых земельных участках) должны быть опубликованы в официальных изданиях, иначе они будут противоречить ч. 3 ст. 15 Конституции, в соответствии с которой любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы для всеобщего сведения.

Положения п. 1 комментируемой статьи распространяются на всех правообладателей земельных участков: собственников, владельцев, пользователей, арендаторов. Выкуп земельных участков у их собственников для государственных или муниципальных нужд - разновидность их изъятия. У прочих правообладателей они выкупаться не могут, поскольку не принадлежат им на праве собственности.

В отличие от собственников, которым возмещение за изымаемую землю может предоставляться как в денежной форме, так и в форме равноценного земельного участка, иным правообладателям компенсация в денежной форме не производится. Поскольку предоставлением земельных участков занимаются только специально уполномоченные органы, организации, которым предоставляется изымаемая земля, должны обращаться в них с соответствующими заявлениями.

В соответствии с ФЗ об организации местного самоуправления изъятие (выкуп) земельных участков для муниципальных нужд относится к вопросам местного значения и в зависимости от того, для чьих нужд они изымаются, производится за счет средств муниципального района или городского округа. В случаях изъятия земельного участка для нужд субъекта РФ или федеральных нужд необходимо обращаться в соответствующий орган исполнительной власти субъекта РФ или федеральный орган исполнительной власти (его территориальный орган).

Земельный участок, предоставляемый взамен изымаемого, не может быть меньшей ценности, он может быть либо равноценным, либо иметь большую цену. Земельные участки большей ценности могут предоставляться по усмотрению соответствующего органа. При этом требование о равноценности распространяется на любые земельные участки и определяется по различным критериям. Для земельного участка сельскохозяйственного назначения равноценность определяется, в частности, плодородием почвы, для земельного участка под строительство - размерами, плотностью грунта и т.д. Представляется, что размер выкупа или стоимость предоставляемого земельного участка взамен изымаемого для муниципальных нужд могут быть снижены в случаях неуплаты правообладателями земельных участков земельного (местного) налога, хотя непосредственно законом это не предусматривается.

Предоставление другого земельного участка взамен изымаемого производится вместо его выкупа, поэтому допускается только с согласия собственника, что не освобождает от обязанности возмещения ему всех остальных убытков. Количество земельных участков, предоставляемых на выбор собственнику, законом не установлено. Следовательно, соответствующий орган не обязан предлагать собственнику различные варианты земельных участков.

Земельный участок может предоставляться из фонда перераспределения земель или других земель, находящихся, соответственно, в государственной или муниципальной собственности. При предоставлении качественно худшего земельного участка должны быть возмещены затраты на приведение его в состояние, равное изъятому. При предоставлении качественно лучшего земельного участка его размер может быть уменьшен.

В подп. 2 и 3 п. 1 комментируемой статьи говорится о полноте возмещения всех убытков, возникающих при изъятии земель. Однако ссылка в подп. 3 п. 1 на ст. 62 ЗК представляется неверной, поскольку эта статья распространяется только на случаи возмещения убытков, причиненных правонарушением, в то время как изъятие земель для государственных (муниципальных) нужд с соблюдением всех необходимых условий правонарушением не считается.

Положения комментируемой статьи сформулированы с учетом положений гл. 17 ГК о правах на землю. Во избежание противоречий между этими кодексами некоторые положения ГК были почти дословно воспроизведены в ЗК.

Положение о том, что правообладатель земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно предупрежден об этом органом, принявшим решение об изъятии, выступает одной из гарантий прав землевладельцев, землепользователей, собственников и арендаторов земли. Этот срок может быть равным году или превышать его на неопределенное время.

Закон не обязывает предоставлять правообладателям земельных участков другую информацию. Однако во избежание споров одновременно с уведомлением целесообразно проинформировать о правах, которые имеют правообладатели изымаемых земельных участков. Если земельный участок принадлежит нескольким лицам, уведомление должно быть направлено каждому из них. При согласии правообладателей земельных участков, в том числе до истечения года со дня предупреждения, с изъятием земли им должны быть предварительно возмещены причиняемые убытки. Изъятие земельных участков до возмещения убытков не допускается.

Аналогичным образом решается вопрос и при изъятии части земельного участка. Следует иметь в виду, что такое изъятие не должно приводить к уменьшению предельных (минимальных) размеров земельных участков, которые установлены правовыми актами. Если изъятие части земельного участка предполагает указанное уменьшение, то ее нельзя изымать даже при наличии согласия его правообладателя. Иначе оставшаяся неизъятой часть земельного участка будет рассматриваться законом как недостаточная для использования по целевому назначению. В таких случаях нужно принимать решение об изъятии всего земельного участка, даже если для государственных (муниципальных) нужд это не требуется.

Статья 279 ГК также обязывает государственный орган зарегистрировать решение об изъятии земельного участка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на земельные участки, и известить об этом собственника земельного участка. Поскольку решение об изъятии земельного участка подлежит государственной регистрации, его можно рассматривать в качестве обременения прав на него. Однако отсутствие государственной регистрации прав на недвижимость не является основанием для отказа в возмещении убытков при изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд. Законодательство не ставит такое возмещение в зависимость от государственной регистрации прав на недвижимость.

Обязательность государственной регистрации решения об изъятии земельного участка позволяет прийти к выводу, что без нее такое решение не будет иметь юридической силы. Именно о зарегистрированном решении говорится и в ст. 280 ГК, содержащей положения о правах собственника изымаемого земельного участка.

Решение об изъятии земельного участка может быть в любой момент отменено принявшим его органом. При этом должно быть зарегистрировано прекращение указанного обременения земельного участка, а собственнику послано соответствующее уведомление.

В свою очередь, и согласие (несогласие) собственника с изъятием земельного участка должно быть оформлено письменно. Согласие может быть выражено в соглашении о выкупе земельного участка, несогласие - в заявлении собственника, его иске в суд с требованием о запрете изъятия земельного участка.

Следует отметить, что между государственной регистрацией решения об изъятии земельного участка и уведомлением о нем его правообладателя не должно пройти много времени, поскольку необходимо соблюсти срок, установленный п. 2 комментируемой статьи. В течение этого срока правообладатель может распоряжаться своим земельным участком любым законным способом.

После принятия решения об изъятии земельного участка правообладатель может не производить затраты, обеспечивающие его использование по целевому назначению. Это становится его правом, но не обязанностью. Закон обоснованно не устанавливает абсолютный запрет на пользование земельным участком, поскольку оно вряд ли может быть прекращено сразу после уведомления о его изъятии.

В то же время закон фактически не рекомендует пользоваться земельным участком так, как до получения уведомления о его изъятии. Из него следует необходимость корректировки пользования земельным участком таким образом, чтобы на правообладателя не были отнесены затраты и убытки, связанные с новым строительством, расширением зданий и сооружений на нем, т.е. касающиеся вложений в недвижимость. Лица, которым предоставляется изымаемый земельный участок, не обязаны оплачивать любые указанные затраты, они могут оспорить их в судебном порядке. Правообладателям земельных участков можно порекомендовать немедленно приостановить с момента получения уведомления об их изъятии какое-либо строительство на них.

Все условия выкупа земельного участка должны быть закреплены в письменном соглашении с его собственником. Если вместо выкупа предоставляется равноценный земельный участок, то его стоимость зачитывается в общую выкупную цену изымаемых объектов недвижимости (земельного участка, строений, многолетних насаждений, водных источников) и размера возмещения возникающих при этом убытков. Выкуп земельного участка должен производиться по его рыночной стоимости.

Лица, у которых изымаются земельные участки, вправе отказываться от заключения соглашений, содержащих условия, нарушающие их права. Понуждение к заключению подобных соглашений недопустимо.

Если правообладатель не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд (ст. 282 ГК). Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение 2 лет с момента направления уведомления, указанного в п. 3 комментируемой статьи.

В связи с комментированием данной статьи целесообразно обратиться также к рассмотрению положений ст. 239 ГК. В соответствии с ней в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством в порядке, предусмотренном ст. 279-282 ГК. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если орган, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Данные правила соответственно применяются при прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с изъятием горных отводов, участков акватории и других участков, на которых находится имущество. Исходя из этого при предъявлении иска государственному органу необходимо располагать убедительными доказательствами о необходимости изъятия именно данного земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества.

Предъявление иска об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд - право, но не обязанность государственного органа. Если к моменту истечения срока уведомления правообладателя земельного участка в его изъятии нет необходимости, то иск можно не предъявлять.

Соответствующие органы должны быть готовы к тому, что граждане и организации далеко не всегда соглашаются с изъятием у них земельных участков. Такой иск придется предъявлять и при несогласии с изъятием земельного участка хотя бы одного его сособственника, если земельный участок находится в общей собственности.

Ограничение срока предъявления иска также выступает гарантией для правообладателей земельных участков. Поскольку изымать земельный участок без согласия правообладателя можно не ранее чем через год после его уведомления, то для предъявления иска об изъятии земельного участка у государственного органа остается менее года. Если этот срок пропущен, то процедуру изъятия того же земельного участка придется начинать заново.

Порядок изъятия земельного участка и возмещения возникающих при этом убытков может быть оспорен в суде и по инициативе правообладателя изымаемого земельного участка. Однако следует учитывать, что предусмотренный законами размер возмещения убытков отвечает его интересам. К вышеизложенным гарантиям нужно добавить, что, если, например, продажа земельных участков из государственной собственности должна производиться по цене, кратной ставке земельного налога и которая в зависимости от поселения не может превышать 30-кратную ставку земельного налога (ст. 2 ФЗ о введении в действие ЗК), рассчитываемого по кадастровой стоимости, то затем в случае изъятия для государственных нужд того земельного участка государству придется его выкупать по рыночной стоимости, которая гораздо выше.

В соответствии со ст. 32 ЖК жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Данная статья устанавливает порядок выкупа жилых помещений, аналогичный установленному в отношении выкупа земельных участков, но в ней имеется существенное дополнение.

Согласно п. 10 ст. 32 ЖК признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Из приведенных положений следует, что если граждане по решению государственного (муниципального) органа за свой счет снесут собственные дома (квартиры), являющиеся для них единственным жилым помещением, то государство (муниципальное образование) не обязано обеспечивать их новым жильем. Поэтому гражданам рекомендуется воздержаться от сноса аварийного дома и добиваться соблюдения прокомментированных правил изъятия (выкупа) земельных участков для государственных (муниципальных) нужд, отвечающих их интересам, а именно предварительного (до сноса) предоставления земельных участков с домами (квартирами) вместо занятых аварийными домами, после чего аварийный дом будет подлежать сносу за счет государства (муниципального образования).

Таким образом, размеры возмещения убытков при изъятии земель для государственных или муниципальных нужд могут быть очень значительными. С одной стороны, это является основательной гарантией прав лиц, у которых изымаются земельные участки, с другой - ориентирует правоприменителей на изъятие малоиспользуемых земель, где нет (мало) иных объектов недвижимости или не осуществляется предпринимательская (коммерческая) деятельность. Например, если план строительства (расширения) дороги предполагает изъятие "обжитых" земельных участков у многочисленных частных собственников, то следует подумать о возможном изменении ее направления, поскольку из-за очень больших сумм, которые придется предварительно выплачивать в возмещение убытков, строительство может так и не начаться.

Статья 64. Рассмотрение земельных споров

Рассмотрение земельных споров - один из основных способов обеспечения гарантий прав на землю, предусмотренных ст. 63 ЗК. Другими статьями ЗК также предусматриваются гарантии прав на землю (п. 3-5 ст. 31, п. 4 ст. 32, ст. 44, 49, 55, 57 и др.) и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд (ст. 49), конфискация и реквизиция земельных участков (ст. 50 и 51), условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка (ст. 54), условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 55).

На основании п. 1 ст. 66 ЗК рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 27.07.2006)*(70). В п. 3 ст. 55 ЗК делается отсылка к гражданскому законодательству, регулирующему имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения (п. 1 ст. 2 ГК). В ГК предусматриваются:

1) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором он находится, в случае невозможности использования участка без прекращения права собственности на здания и сооружения, находящиеся на участке (ст. 239);

2) выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд по решению федерального органа исполнительной власти и органа исполнительной власти субъектов РФ, т.е. только государственных органов (ст. 279);

3) права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе (ст. 280);

4) выкупная цена с включением рыночной стоимости земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, сроки и другие условия выкупа, соглашения, обязательства РФ, ее субъектов, муниципальных образований (ст. 281);

5) выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае несогласия собственника с решением об изъятии либо о выкупной цене, либо о других условиях выкупа путем рассмотрения иска органа, принявшего решение, по решению суда (ст. 282);

6) прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд (ст. 283).

В нормативных природоохранных и природоресурсных правовых актах РФ последнего десятилетия уделяется повышенное внимание гарантиям экологических и иных прав физических и юридических лиц как слабому звену механизма функционирования российской правовой системы в настоящее время.

Так, в ст. 13 ФЗ об охране окружающей среды устанавливается система государственных мер по обеспечению прав на благоприятную окружающую среду, включающая обязанности органов государственной власти РФ и ее субъектов, органов местного самоуправления и должностных лиц, а также привлечение к ответственности должностных лиц, препятствующих природоохранной деятельности и реализации законных экологических прав.

В соответствии со ст. 33 Конституции граждане Российской Федерации имеют право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения в государственные органы и органы местного самоуправления. Согласно ст. 45 Конституции государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется; каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод, предусмотренная в ст. 46 Конституции.

В период существования советской власти земельные споры рассматривались в основном в административном порядке в исполнительных комитетах и комиссиях Советов народных депутатов; такой порядок предусматривался и в ЗК РСФСР в период провозглашения лозунга "Вся власть Советам!". В 1993 г. после конституционного кризиса Указом Президента РФ эти нормы ЗК РСФСР были признаны недействующими, и с этого времени федеральным законом преду-сматривается судебный порядок рассмотрения земельных споров.

Однако традиции и менталитет россиян приводит их нередко к попыткам обращения в администрации, в органы местного самоуправления и рассмотрения земельных споров в досудебном, т.е. административном порядке; ряд законов субъектов РФ прямо предусматривают такую возможность, которая широко используется физическими и юридическими лицами ввиду приближенности муниципальных образований к населению, оперативности и простоты разрешения дел*(71).

Административный порядок рассмотрения споров предусматривается в Законе РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан". Предусмотренный в комментируемой статье судебный порядок рассмотрения земельных споров соответствует, адекватен признанию земельного участка не только как охраняемой части природы, но и как своеобразного объекта гражданского (имущественного) оборота.

Согласно ст. 22 ГПК суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают исковые дела по спорам, возникающим из гражданских, земельных, экологических и иных правоотношений. Экономические и иные споры, согласно федеральным законам, рассматриваются в арбитражных судах (см. АПК и коммент. к ст. 61).

В области земельных отношений согласно Федеральному закону от 17.12.1998 N 188-ФЗ "О мировых судьях в Российской Федерации" (в ред. от 14.02.2005)*(72) и ст. 23 ГПК мировому судье подсудны дела о разделе между супругами совместно нажитого имущества независимо от цены иска, по имущественным спорам при определенной максимальной цене иска, об определении порядка пользования имуществом.

В судах общей юрисдикции по местонахождению объектов предъявляются и рассматриваются иски о правах на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей (ст. 30 ГПК).

Развитие рыночных отношений и имущественного оборота, вовлекающего в свою орбиту земельные участки, обусловило увеличение количества и сложности земельных споров, из-за чего законодателем для разгрузки судов специально в п. 2 комментируемой статьи предусмотрено подключение к разрешению данной проблемы третейских судов. В странах с развитой рыночной экономикой значительная часть земельных и иных экономических споров рассматривается в судах, выбираемых гражданами для разрешения своих конфликтов по поводу сделок с землей.

В настоящее время создание и развитие третейских судов происходит в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 N 102-ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации"*(73). Согласно ему спор может быть передан на разрешение третейского суда при наличии заключенного между сторонами письменного (третейского) соглашения.

Решение выбранного сторонами третейского суда принимается большинством голосов третейских судей. Если в третейском соглашении не предусмотрено, что решение третейского суда окончательно, то в течение трех месяцев оно может быть оспорено в компетентный суд общей юрисдикции или арбитражный суд согласно АПК или ГПК.

Решение третейского суда отменяется в случаях, например, неподведомственности дела третейскому суду, неуведомления стороны о составе, времени и месте заседания третейского суда, нарушения Федерального закона "О третейских судах в Российской Федерации", иных законов или основополагающих принципов российского права и т.п.

Решение третейского суда исполняется добровольно в порядке и в сроки, установленные в решении; если срок не установлен, решение исполняется немедленно. Если решение третейского суда не исполняется, то оно подлежит исполнению по правилам исполнительного производства, т.е. на основе выданного компетентным судом исполнительного листа на принудительное исполнение решения.