Договор найма жилого помещения (общие положения)

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, воз­мездным, взаимным.

Стороны договора: наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя может выступать как юридическое, так и физическое лицо - соб­ственник жилого помещения. Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юридическое лицо может получить жи­лое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жи­лое помещение не влечет расторжения или изменения договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенно­го договора найма.

Существенным условием договора является только его предмет ­жилое помещение.

Цена и срок договора не являются его существенными условиями.

Цена устанавливается нормативными актами, а также по соглашению сторон. Срок договора определяется сторонами. Если договором не предусмотрено иное, то плата за жилье должна вноситься нанимателем ежемесячно.

Форма договора - простая письменная. Разновидности договора найма жилого помещения:

договор социального найма жилья (действует в основном в сфере государственного и муниципального жилищного фонда);

договор коммерческого найма жилья.

Договор социального найма жилого помещения

Наймодателем по договору являются местная администрация, го­сударственные и муниципальные предприятия, учреждения. Нанима­тели - граждане, вновь получившие жилые помещения в домах госу­дарственного и муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Особенности договора социального найма жилого помещения:

а) предметом данного вида договора могут быть жилые помещения, входящие только в государственный и муниципальный жилищный фонд;  б) указанные жилые помещения предназначены для предоставления слабозащищенным слоям населения: ветеранам войны, инвалидам, малоимущим гражданам;  в) предоставление права на заключение такого вида договора происходит на условиях очередности нуждающихся лиц в данном населенном пункте;  г) предоставлению такой жилой площади в наем предшествует постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведущийся по правилам, предусмотренным жилищным законодательством;  д) непосредственным основанием заключения такого вида договора найма жилого помещения является получение ордера в местном органе власти будущим нанимателем;  е) договор нанимателем заключается с жилищно-эксплуатационным органом на основании предъявленного им ордера;  ж) размер жилого помещения, выдаваемого на основании ордера, зависит от количества лиц, вселяющихся в это жилое помещение, а также от установленной на момент выдачи ордера нормы жилой площади, выдаваемой на одного человека;  з) оплата нанимаемого жилого помещения осуществляется в соответствии с действующими на момент оплаты тарифами;  и) размер оплаты конкретным нанимателем жилого помещения может быть уменьшен при наличии у него соответствующих льгот либо подпадания его в категорию лиц, на которых распространяется выдача компенсации (субсидии) в силу малой обеспеченности денежными средствами;  к) моментом заключения договора является подписание его текста сторонами и получение нанимателем ключей от жилого помещения;  л) сданный нанимателем ордер на жилое помещение является правообразующим документом, подлежащим ответственному хранению жилищно-эксплуатационной организацией.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающим в жилом помещении.

Предмет договора - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, предоставленное в пределах нормы жи­лой площади, благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта.

Форма договора - простая письменная. Несоблюдение простой письменно формы договора не влечет его недействительности, но ли­шает, в случае спора, права ссылаться на свидетельские показания. Договор является бессрочным. Цена договора устанавливается в раз­мере, обеспечивающем возмещение содержания и ремонта жилья, а также коммунальных услуг.

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживаю­щие в жилом помещении вместе с нанимателем. С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних де­тей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (12 м²), кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые наруша­ют условия договора найма жилого помещения.

Обязанности нанимателя:

-согласовывать с наймодателем вопросы вселения других граждан;

-осуществлять текущий ремонт жилого по­мещения;

-своевременно уплачивать квартирную плату и плату за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым по­мещением;

-сдать наймодателю жилое помещение при прекращении договора.

Обязанности наймодателя:

-заключить договор социального найма с нанимателем и членами его семьи, названными в договоре;

-передать нанимателю и сонанимателям свободное жилое поме­щение, указанное в ордере;

-дать согласие при соблюдении предусмотренных законом усло­вий на изменение договора, обмен жилых помещений, занимае­мых нанимателем;