Договор аренды (общие положения)

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование и владение или во временное пользование.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в ГК РФ являются синонимами. Характеристика договора аренды: консенсуальный, взаимный, возмездный.

В ГК РФ предусмотрено только 5 видов договоров аренды (хотя фактически можно выделить гораздо больше): проката; аренды транспортных средств; аренды зданий и сооружений; аренды предприятия; финансовой аренды (лизинга).

Договор аренды регулируется в основном ГК РФ. Другие нормативные акты: Закон РФ «О защите прав потребителей» (по договору проката); ФЗ «О лизинге»; транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств); Земельный кодекс РФ; Лесной кодекс РФ; Водный кодекс РФ; Закон РФ «О недрах»; Закон «О животном мире».

Признаки договора аренды - консенсуальный, взаимный, возмездный договор. Стороны договора: арендатор и арендодатель. Арендатором может быть .любое физическое, юридическое лицо, арендодателем - лицо, имеющее титул собственника, а также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Существенным условием договора аренды является условие о его предмете, т. е. о том имуществе, которое подлежит передаче арендатору.

Предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные не потребляемые вещи. Предмет аренды должен быть четко определен в договоре, в противном случае договор будет считаться не­заключенным.

Условие о сроке аренды не является существенным. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заклю­ченным на неопределенный срок В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону: по дви­жимому имуществу - за один месяц, а по недвижимости - за три месяца. Иной срок для предупреждения о прекращении договора может быть установлен законом (например для проката) или самим договором.

Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на но­вый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, аренда­тор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, при­чиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмеще­ния указанных убытков.

Если договор истек, а арендодатель не возражает против продолже­ния пользования имуществом, договор считается возобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок (данное правило не применяется, если законом установлены предельные сроки аренды).

Если хотя бы одной из сторон договора выступает юридическое лицо, договор аренды заключается в письменной форме. Письменная форма необходима, если аренда заключается на срок более одного года, независимо от того, кто является сторонами договора аренды. устно может заключаться договор аренды только между гражданами на срок менее года.

Если объектом аренды является недвижимое имущество и оно сда­ется в аренду на срок не менее года, то договор подлежит государ­ственной регистрации.

Передача имущества в аренду не влечет прекращения прав третьих лиц на него (арендодатель обязан уведомить арендатора о правах тре­тьих лиц на арендуемое имущество).

Переход права собственности (право хозяйственного ведения, пра­ва оперативного управления) на арендованное имущество не влечет прекращения договора аренды.

Субаренда, залог, передача в безвозмездное пользование имуще­ства, находящегося в аренде, а также внесение его в качестве вклада в уставный капитал допустимы только с согласия арендодателя (отве­чать за это имущество перед арендодателем будет сам арендатор, а не субарендатор ).

Условие об арендной плате не является существенным (кроме аренд­ной платы для договоров аренды зданий и сооружений, а также пред­приятий). Если плата не определена, то применяются условия, обыч­но применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. Законом могут предусматриваться и другие минимальные сроки пе­ресмотра размера арендной платы.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, суще­ственно ухудшаются условия пользования имуществом либо его ка­чество.

Арендодатель может потребовать досрочного внесения соответству­ющих платежей, но не более чем за два срока подряд.

Обязанности арендодателя:

-передать имущество в состоянии, опре­деленном условиями договора; про изводить капитальный ремонт пе­редаваемой вещи (если иное не предусмотрено в договоре); -предуп­редить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое в аренду имущество; возместить арендатору стоимость неотделимых улучше­ний, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором.

Обязанности арендатора:

-использовать имущество в соответствии с договором и его назначением; своевременно ---вносить арендную плату; производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содер­жанию имущества;

-возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа;

-при не возврате имущества в установленный срок внести арендную плату за все время просрочки.

Арендодатель отвечает: за риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, поскольку является его собственником; недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им; неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Арендатор отвечает за:

-просрочку арендной платы;

-несвоевременный возврат имущества (он обязан уплатить арендную плату за время просрочки, а также уплатить штрафную неустойку); неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя:

-использование арендатором арендуемого имущества с нарушением условий договора или назначения имущества;

-существенное ухудшение арендатором арендуемого имущества;

-просрочка двух сроков платежа арендной платы;

-невыполнение арендатором обязанности по проведению текущего ремонта или несению расходов по содержанию арендованного имущества.

Особенность предъявления арендодателем искового заявления в арбитражный суд:он должен предъявить копию документа о предупреждении им арендатора о нарушении его обязанностей.

Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендатора:

-непредоставление арендодателем предмета аренды арендатору;

-предоставление арендодателем имущества с недостатками, препятствующими его использованию;

-невыполнение арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта имущества, переданного им в аренду;

-непригодность арендуемого имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.