13.Сутність та алгоритм застосування порівняльного підходу при оцінці підприємства.

Порівняльний підхід базується на інформації про недавні ринкові угоди з аналогічними об'єктами та її використання як бази визначення вартості об'єкта оцінки. В основу методів даної групи покладено припущення про те, що суб'єкти ринкових відносин укладають угоди за аналогією із заведеними традиціями чи колишнім досвідом.

Порівняльний підхід в основному використовується там, де є достатня база даних про операції купівлі-продажу.

Залежно від наявності і доступності інформації, характеристик об'єкту оцінки, предмету й умов передбачуваної операції з об'єктом оцінки в рамках порівняльного підходу оцінювачем застосовуються наступні методи:

- метод ринку капіталу (метод підприємства-аналога);

- метод операцій;

- метод галузевих коефіцієнтів.

Основні переваги порівняльного підходу.

1. Оцінювач орієнтується на фактичні ціни купівлі-продажу аналогічних підприємств.

2. Оцінка була заснована на ретроінформації і, отже, відображає фактичні результати виробничо-фінансової діяльності підприємства.

3. Ціна фактично досконалої операції максимально враховує ситуацію на ринку, а значить, є реальним віддзеркаленням попиту і пропозиції.

Разом з тим порівняльний підхід має ряд істотних недоліків: ігнорує перспективи розвитку підприємства в майбутньому; недоотримання інформації від підприємств-аналогів є досить складним процесом; оцінювач повинен робити складні коректування, вносити поправки, що вимагають серйозного обґрунтовування, в підсумкову величину і проміжні розрахунки. На жаль, абсолютних аналогів окремих елементів потенціалу не існує, тому слід використовувати різні механізми коригування вартості аналога. Загальну логіку розрахунків у цьому разі можна передати формулою:

Вартість потенціалу підприємства = Вартість потенціалу аналога х 1к{= = Вартість потенціалу аналога ± ± Абсолютна сума поправок за всіма визначеними параметрами,

де кі - коригувальний коефіцієнт за і-м параметром об'єкта;

п - кількість параметрів розбіжності, що використовуються у порівнянні.

14.Сутність та алгоритм застосування витратного підходу при оцінці підприємства.

Витратний (майновий) підхід для оцінки підприємства іноді визначають також як оцінку на основі активів. Згідно даному підходу вартість підприємства визначається сумою витрат на його відтворення або заміщення з урахуванням фізичного й морального зношування. Цей підхід, розглянутий раніше відносно окремих елементів підприємства (ЦМК, нерухомість, машини та обладнання, НА таке інше), стосовно підприємства в цілому має деякі відмінності та обмеження. Обмеження щодо використання підходу до оцінки підприємства в цілому у першу чергу стосуються оцінки нематеріальних активів у його складі, витрати на створення яких, як правило, не можливо співставити з результатами їх використання. Наприклад, витрати на розробку програмного забезпечення визначаються вартістю зафіксованого машинного часу задіяної обчислювальної техніки, заробітною платнею розробників, вартістю розхідних матеріалів, інформації, отриманої з Інтернету. Всі ці витрати, як правило, набагато менші ніж результати від використання створеної програми. Практично не піддаються оцінці за вказаним підходом інші нематеріальні об'єкти, які найчастіше можливо оцінити лише за результатом. До цих нематеріальних об'єктів відносяться торговий знак, торгова марка, гудвіл, оцінка яких взагалі базується на суб'єктивних припущеннях експертів і спирається, головним чином, на результатний підхід.

За вказаними обмеженнями витратний підхід може застосовуватись при оцінці підприємства в наступних випадках:

— оцінюване підприємство базується, головним чином, на матеріальних активах, та активи переважно ліквідні (готова продукція, що користується попитом, дефіцитна сировина, матеріали, комплектуючи, автотранспорт тощо);

— оцінюється зовсім нове підприємство;

— підприємство ліквідується за несприятливими обставинами.

З наведеного переліку можна зробити висновок, що застосування витратного підходу до оцінки підприємства доцільне, коли підприємство або ще не отримало, або вже втратило ті властивості, які й відрізняють його від майна, на якому він базується, або має такий характер, що ці відмінності ніколи не проявляться. 

15. Принцип найкращого (найбільш ефективного) використання нерухомості є найважливішим компонентом концепціїнайкращого використання - основоположною концепції в оцінці нерухомості, яка враховує оптимальне поєднання характеристик нерухомості і сформованих на поточний момент ринкових умов - і на наступній передумові: верхня межа ціни, яку готовий заплатити покупець, визначається його думкою щодо найбільш вигідного використання придбаного об'єкта нерухомості.

Таким чином, використання як незабудованих, так і забудованих земельних ділянок відповідає наступній тенденції: власник експлуатує їх відповідно до свого найкращим варіантом використання. Разом з тим поточне використання об'єкта не обов'язково є найкращим, тому вказане оцінювачем у звіті про оцінку об'єкта нерухомості може не співпадати з поточним його використанням.

При визначенні найкращого (найбільш ефективного) використання об'єкта беруть до уваги наступне:

? ринкові умови (перш за все переважні способи землекористування в околицях оцінюваної нерухомості);

? існуючі норми зонування;

? очікувані зміни на ринку нерухомості;

? поточний спосіб використання нерухомого майна.