Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объе кт в сл учае получения от него неста­бильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступ­ления.

Применяется метод ДДП, когда:

•      предполагается, что будущие денежные потоки будут сущест­венно отличаться от текущих ;

•      имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по­ токов денежных средств от недвижимости;

•      потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

•      оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

•      объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость буду щих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном изза опре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Метод прямой капитализации дохода состоит из следующих этапов.

Этап 1. Определяют чистый операционный доход (ЧОД) производственной системы, как и в системы описанном выше методе дисконтированных чистых доходов.

Этап 2. Определяют часть чистого операционного дохода, относимую к земле:

ЧОДзем = Рзем * ч, где Рзем –текущая стоимость зем.уч-ка;ч-ставка капитализации для земли.

Этап 3. Определяют часть чистого дохода, относимую к зданиям и сооружениям:

ЧОДзд = Рзд (Ка.зд + ч), где

Рзд – текущая стоимость здания в денежных единицах базисного года;

Ка.зд – коэффициент амортизации здания; (Ка.зд +ч) –ставка капитализации для здания.

Этап 4. Методом остатка рассчитывают часть чистого дохода, относимого к машинному комплексу:

ЧОДмаш = ЧОДо – ЧОД зем – ЧОДзд , где

ЧОДо – чистый доход от функционирования всей производственной системы, рассчитанный на этапе 1.

Этап 5. Методом прямой капитализации определяют стоимость машинного комплекса:

Рмаш = ЧОД маш \ СК, где

СК – ставка капитализации,

СК = i + 1 \ FM3(i;n)

i – ставка дохода на вложенные средства;

1 \ FM3(i;n) – фактор фонда возмещения (возврата капитала).

Этап 6. Если нужно определить стоимость отдельной единицы оборудования в составе машинного комплекса, то выполняют это с помощью долевого коэффициента:

Ред = Рмаш * Уед.

10. Методы оценки, опирающиеся на затратный подход.

1.Метод чистых активов;

2.Метод ликвидационной стоимости

 

Метод чистых активов (метод накопления активов) применяется в случае, если у оценщика имеется обоснованная уверенность относительно функционирования предприятия в будущем. В отношении метода чистых активов применяются все общие правила оценки бизнеса, установленные для методов затратного подхода. Метод активов является довольно трудоемким в применении, но часто он является единственно возможным  (когда у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности, когда деятельность предприятия в значительной степени зависит от контрактов (строительные организации), у предприятия отсутствуют постоянные заказчики, значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги и пр.)).

 

Метод ликвидационной стоимости применяется в случае, если у оценщика имеются обоснованные сомнения относительно продолжения функционирования предприятия в будущем.

При определении ликвидационной стоимости активов оценщик определяет стоимость активов с учетом ограниченного срока экспозиции при их продаже за вычетом затрат, связанных с ликвидацией предприятия.

Обязательства принимаются к расчету по рыночной стоимости.

При определении ликвидационной стоимости бизнеса стоимость деловой репутации и нематериальных активов, связанных с получением доходов в будущем, обесценивается и принимается равной нулю.

В отношении прочих процедур метода ликвидационной стоимости применяются общие правила оценки бизнеса, установленные для затратного подхода.

Чистая выручка, получаемая после ликвидации активов предприятия и выплат его задолженности, приводится к текущей стоимости.

Кроме того, при ликвидации (продаже) активов предприятие платит комиссионные посредникам, несет расходы на демонтаж, а также вынуждено снижать цену ниже рыночной для обеспечения ликвидности. Из стоимости проданных активов вычитается стоимость обязательств, издержки предприятия (в т.ч. на содержание управленческого персонала), комиссионные посредникам, налоги на продажу имущества. Все доходы и издержки должны быть дисконтированы.

 

Объекты оценки:

– активы и обязательства предприятия, отражаемые в балансе,

– обременение активов предприятия,

– деловая репутация предприятия и прочие НМА, не отраженные в балансе;

– вещные, прочие права предприятия;

– обязанности, связанные с обеспечением исполнения обязательств;

– другие активы, права, обязательства и обязанности, не отраженные в бухгалтерском балансе.

В случае если стоимость актива, права, обязательства или обязанности является незначительной, возможно не осуществлять их оценку.

 

Условия проведения оценки бизнеса методами затратного подхода:

– При использовании данных бухгалтерского баланса необходимо удостовериться, что на дату оценки не существует активов и обязательств, не учтенных в бухгалтерском балансе.

– При корректировке статей баланса до рыночной стоимости не должно возникать двойного счета с другими статьями баланса.