2. Цены и ценообразование на рынке недвижимости

Одним из наиболее динамично развивающимся рынком является рынок недвижимости, на котором строятся и реализуются объекты производственного назначения, незавершенное строительство, жилье, сдаются в аренду помещения. Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Особенности ценообразования на недвижимость являются продукцией строительного производства, предопределяются спецификой технологического процесса в отрасли, экономическим и правовым регулированием этого рынка. К ним можно отнести:

1) Многообразие строительной продукции;

2) Масштабность;

3) Территориальная закрепленность;

4) Изготовление строительной продукции на «заказ»;

5) Зависимость стоимости строительства от местных условий эксплуатации (природных и климатических);

6) Большая продолжительность производственного цикла (от нескольких месяцев до нескольких лет).

Эти особенности обуславливают то, что ценообразование на строительную продукцию носит, как правило, характер индивидуальных расчетов цен по каждому объекту.

При определении цены строительства объекта недвижимости следует учитывать влияние ряда факторов, а именно: затраты на создание, его полезность, спрос и предложение на рынке недвижимости, степень удовлетворения в площади помещения для проживания или выполнения производственных функций, обеспечение комфортности и экологичности помещений и района, параметры инфраструктуры и др.

Цены бывают как на строительный объект в целом, так и на отдельные виды работ, конструктивные элементы, комплексы.

Выделяют следующие виды цен, обслуживающие рынок недвижимости:

1) сметная стоимость строительства;

2) сметная стоимость строительно-монтажных работ (СМР);

3) цена подрядных торгов на продукцию строительства, определяемая в ходе проводимых конкурсов (тендеров);

4) биржевые и аукционные цены, которые формируются на биржах недвижимости или в ходе проводимых аукционов по продаже объектов строительства;

5) цены на жилье с учетом его потребительских качеств, а также на коттеджи, дачи, гаражи;

6) арендная плата за сдаваемые в аренду жилые и нежилые здания с учетом остаточной стоимости здания, комфортабельности, его местонахождения, амортизации, платы за землю, налога на недвижимость, арендуемой площади, расходов на содержание и эксплуатацию помещения;

7) удельные цены на потребительскую единицу, используемые в ориентировочных расчетах (например, стоимость 1м² площади).

Сметная стоимость строительства предприятий, зданий, сооружений – это сумма денежных средств, определенных сметными документами, необходимых для его осуществления в соответствии с проектом.

Сметная стоимость является основой для планирования капитальных вложений, финансирования строительства, расчетов за выполненные строительно-монтажные работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещение других расходов за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

На основе сметной документации осуществляются также учет и отчетность, хозяйственный расчет и оценка деятельности строительных организаций и заказчиков.

Исходя из сметной стоимости определяется в установленном порядке балансовая стоимость вводимых в действие основных фондов, что:

- является налогооблагаемой базой для исчисления налога на недвижимость,

- необходимо для решения вопросов ипотечного кредитования,

- аренды,

- страхования объекта.

Основанием для определения сметной стоимости строительства служат:

- проект и рабочая документация, включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ;

- действующие сметные нормативы (нормы и цены), разрабатываемые на основе IV части Строительных норм и правил (СНиП) «Сметные нормы и правила», а также оптовые, лимитные и разовые цены на оборудование, мебель и инвентарь;

- отдельные документы, определяемые решения центральных органов государственного управления, относящиеся к соответствующей стройке.

Сметная стоимость строительства в соответствии со структурой капитальных вложений и порядком планирования деятельности строительной организации подразделяется по нескольким видам работ и затрат, отраженным на рис.14.1. Рис. 14.1 Состав сметной стоимости строительства

При формировании сметной стоимости строительства объекта, финансируемого из внебюджетных фондов, используются следующие методы составления смет:

1. Базисно–индексный – заключается в определении стоимости работ, услуг в базисных ценах 1991 года и последующего ее пересчета в текущие цены с помощью индексов изменения стоимости строительства, утвержденных Минстройархитектуры.

2. Метод аналогов состоит в подборе аналогичного по своим технико-экономическим показателям уже построенного объекта, прошедшего процедуру подрядных торгов, и определении цены исходя из стоимости строительства объекта-аналога.

3. Метод использования укрупненных показателей стоимости продукции – заключается в определении цены строительства объекта исходя из стоимости его потребительской единицы (1 м² общей площади, 1 м³ строительного объема и т.д.).

4. Метод предельных цен используется при определении заказчиком предела цены строительства объекта исходя из его инвестиционных возможностей;

5. Метод предварительной оценки заключается в определении по поручению заказчика цены строительства объекта независимой инженерно-консультационной организацией, имеющей лицензию на такой вид деятельности.

При финансировании строительных работ из бюджета применяется только базисно-индексный метод составления смет.

Формирование сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР)

Продукция строительства измеряется объемом произведенных строительно-монтажных работ. Следовательно сметная стоимость СМР является основой договорной цены на продукцию строительства; частью сметной стоимости строительства; состоит из прямых затрат, накладных расходов, плановых накоплений и косвенных налогов. Состав СМР представлен на рис.8.2.

Рис. 8.2 Состав сметной стоимости СМР

Прямые затраты – определяются как сумма:

- стоимости материалов, изделий и конструкций;

- стоимости эксплуатации машин и механизмов;

- основной заработной платы строительных рабочих.

Стоимость материалов, изделий и конструкций складывается из стоимости приобретенных со стороны материалов, строительных конструкций и деталей, топлива, энергии, запасных частей для ремонта строительных машин и механизмов. Потребность в материальных ресурсах может быть рассчитана на основе физических объемов работ и производственных норм расходов, разрабатываемых непосредственно строительной организацией.

Сметная стоимость материалов, изделий и конструкций определяется на основании сборников сметных цен на материалы, изделия и конструкции для условий строительства в Республике Беларусь, а также оптовых цен введенных в действие в 1991 году, с начислением транспортных, заготовительно - складских расходов, наценок, снабженческо-сбытовых организаций, расходов на тару, упаковку.

Расходы по содержанию и эксплуатации строительных машин и механизмов определяются исходя из проектной потребности времени их работы в машино-часах (машино-сменах) и плановой калькуляции стоимости машино-часов (машино-смен), в ценах 1991г.

Расходы на оплату труда рабочих рассчитывают исходя из проектной потребности в затратах труда строительных рабочих, тарифов, ставок, в ценах 1991г.

Накладные расходы (НР) – расходы, связанные с управлением, организацией и обслуживанием строительного производства. В их состав включают:

- административно-хозяйственные расходы;

- расходы по обслуживанию работников строительства;

- расходы по организации работ на строительной площадке;

- прочие расходы.

Административно-хозяйственные расходы состоят из:

- расходы на оплату труда административно-хозяйственного персонала, работников аппарата управления, мастеров строительных участков, операторов связи и др.

- отчисления на социальные нужды;

- почтово-телеграфные расходы;

- расходы по содержанию и эксплуатации вычислительной техники;

- расходы по содержанию и эксплуатации зданий, помещений, занимающих административно-управленческим персоналом;

- расходы по принадлежности канцелярских расходов и др.

Расходы по обслуживанию работников строительства связаны с подготовкой и переподготовкой кадров, с охраной труда и технической безопасности.

Расходы по организации работ на строительной площадке включают износ и расходы по ремонту оборудования, инвентаря; расходы, связанные с ремонтом, содержанием и разборкой временных сооружений, расходы на оплату труда ведомственной охраны, работников проектно-сметных групп и групп проектирования производства и т.д.

Прочие расходы состоят из платежей по обязательному страхованию имущества строительной организации; комиссионных и процентных платежей банкам; расходам, связанным с рекламой и др.

Плановые накопления (прибыль (ПН)). За счет прибыли строительная организация уплачивает прямые налоги и формирует соответствующие фонды, необходимые для нормального функционирования строительной организации.

Косвенные налоги сборы и неналоговые платежи определяются на основании расчета их величин в соответствии с действующим законодательством на момент объявления подрядных торгов.