3.3.2. Договор об установлении права застройки, права, обязанности и ответственность его сторон

Основанием возникновения права застройки является договор об установлении права застройки⁵¹. Он может содержать в себе условия двух типов: существенные, то есть предусмотренные законом в качестве таковых для данного ОВП, без которых договор не считается заключенным, и дополнительные условия, на которых возникает вещное право⁵². Важно подчеркнуть, что сам договор является институтом обязательственного права, и здесь будет показано, какой правовой эффект его содержание может оказывать на само вещное право, помимо того, что оно возникает на основании него, а какой - на обязательственные правоотношения между сторонами такого договора. В ст. 300.2 Проекта ГК установлен следующий перечень существенных условий договора об установлении права застройки.

1. Условие о земельном участке – это ключевое условие договора, определяющее предмет устанавливаемого на основании него права. Вопрос о необходимости включения в договор сведений о части земельного участка, переданного на праве застройки нескольким застройщикам, на который распространяется право застройки одного из них, был освещен выше.

2. Условие о характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения. Возведение либо реконструкция объекта недвижимости на земельном участке является важнейшим элементом содержания права застройки, без которого оно не имеет смысла. Также самому собственнику участка небезынтересно, что именно будет построено на его земле – это не должно оказаться для него сюрпризом⁵³. Однако в случае, когда застройщик возвёл здание с нарушением условий договора относительно его характеристик (например, вместо строительства коттеджа получил разрешение на строительство, возвел и оформил право собственности на пятиэтажный жилой дом ⁵⁴), – мы сталкиваемся с проблемой, так как ст.300.7 Проекта ГК, предусматривающая закрытый перечень оснований прекращения права застройки, не содержит подобного основания, а нарушение условий договора, в силу его обязательственно-правовой природы, не может служить основанием для прекращения вещного права. В таком случае собственник земельного участка для защиты своих прав даже не может воспользоваться таким средством, упомянутым в ст.12 ГК РФ, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права (иск о сносе постройки⁵⁵); он может лишь пресечь действия, нарушающие право или создающие угрозу его нарушения. В договоре также возможно предусмотреть неустойку за такое нарушение его условий или воспользоваться иными средствами правовой защиты, но в любом случае право застройки не прекратится. Между тем, если мы обратимся к договору аренды земельного участка в целях строительства, то увидим, что арендодатель, лишь узнав о том, что арендатором получено разрешение на строительство не того объекта, по поводу которого был заключен договор, может расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке на основании пп.1 п.1 ст.619 ГК РФ, что автоматически прекратит право аренды такого правонарушителя. Почему же в случае установления права застройки собственник земельного участка оказывается вынужденным терпеть неблагоприятные последствия нарушения застройщиком договора? Представляется, что предотвратить такой обширный комплекс возникающих серьезных проблем возможно, расширив содержание института самовольной постройки, а именно путем признания возведенного застройщиком на основании права застройки здания с нарушением рассматриваемого условия договора об установлении права застройки самовольной постройкой, и тогда проблема заведомо будет предупреждена⁵⁶.

3. Условие о месте расположения здания или сооружения на земельном участке. Выше уже было сказано относительно важности включения в договор такого условия и подробного его установления; также все замечания, которые были сделаны в отношении условия договора о характеристиках возводимого здания, в равной мере применимы и к данному условию.

4. Условие о сроке права застройки. Подробно вопрос о сроке права застройки будет рассмотрен в следующем пункте настоящей работы.

5. Последним существенным условием в ст.300.2 Проекта ГК названо условие о плате за право застройки. Внесение установленной договором платы за право застройки составляет одну из обязанностей застройщика⁵⁷. Плата за право застройки устанавливается в договоре и может выступать в следующих формах: в виде определенных в твёрдой сумме платежей, вносимых ежегодно или единовременно, в виде предоставления собственнику земельного участка в собственность либо во владение и пользование помещений в возведенных зданиях, а также в виде сочетания указанных форм или в виде иных форм платы⁵⁸. При подготовке Законопроекта ко второму чтению были внесены соответствующие изменения – Законопроект в редакции, принятой Государственной Думой РФ в первом чтении, предусматривал в качестве возможных форм платы исключительно первые две. Специалистами отмечалось, что такое установление противоречит ст.65 ЗК РФ, в соответствии с которой формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата⁵⁹. Однако с внесением изменений в Проект ГК проблема не была решена: с введением института права застройки необходимо вводить новую форму платы за использование земли в Земельный кодекс РФ – плату за право застройки.

Наибольший интерес представляет механизм изменения размера платы за право застройки в сравнительном с институтом аренды аспекте. Согласно п.3 ст.614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В редакции Законопроекта, принятой Государственной Думой РФ в первом чтении, устанавливалось, что «размер платы за право застройки может быть не чаще чем один раз в десять лет изменен по соглашению сторон, а при недостижении соглашения – по решению суда»⁶⁰. Казалось бы, право застройки в этом отношении в лучшей мере охраняет интересы застройщика, нежели право аренды земельного участка, обеспечивая для него стабильность в финансовом вопросе – это, к слову сказать, классическое преимущество рассматриваемого вещного права. Но в процессе подготовки Законопроекта ко второму чтению в рассматриваемую норму была внесена небольшая, но очень существенная оговорка: «Если иное не предусмотрено законом или договором…». Законодатель, на наш взгляд, абсолютно непрофессионально использует рычаги императивности и диспозитивности в гражданском праве.

6. Среди существенных условий рассматриваемого договора не указан срок возведения застройщиком на земельном участке здания. В другой же норме говорится о том, что «лицо, имеющее право застройки, обязано в установленный срок возвести на земельном участке здания и сооружения»⁶¹. Если такой срок в договоре не предусмотреть, то можно поставить под сомнение весь смысл данного института, так как в таком случае обязанность застройщика возвести либо реконструировать здание в установленный срок (и вообще обязанность возвести либо реконструировать здание) становится de-facto декларативной⁶².

Необходимо также отметить, что право застройки, устанавливаемое на основании договора, подлежит государственной регистрации⁶³.