2. Развитие права застройки в иных правопорядках

Институт права застройки как таковой призван регулировать отношения, возникающие в связи с возведением и использованием строения на чужом земельном участке. Невозможно себе представить, чтобы во всех правопорядках подобные отношения облекались в одну и ту же правовую форму – в каждом из них создаются свои модели данного института исходя из различных конкретно-исторических условий, из задач, которые необходимо в этих условиях решать, из имеющихся и сложившихся конструкций вещного права и иных факторов. Предметом анализа в данной главе работы являются модели права застройки, которые существовали или существуют в наиболее значимых правовых системах. При этом здесь не предлагается погружаться в детали, а видится важным раскрыть лишь сущность правовых конструкций рассматриваемого института.

2.1. Право застройки в Древнем Риме (суперфиций)

В Древнем Риме зарождение и последующее развитие этого правового института связывается с появившейся ещё в период Римской Республики практикой предоставления пустующих ager vectigalis и ager municipalis в постоянную или крайне длительную аренду под застройку¹. Этому способствовало как то, что эти виды публичных земель были ограничены в обороте и не могли быть отчуждены в пользу частных лиц, так и то, что у многих нуждающихся в жилье римлян не было материальной возможности купить земельный участок с домом. Таким образом, Римское государство решало проблему освоения пустующих земель, извлекая из этого прибыль для себя и помогая решить жилищный вопрос частным лицам. Впоследствии и они получили право сдавать свои земли в аренду под застройку. Однако недостатком этой правовой формы было то, что арендатор имел лишь личный иск к арендодателю, в то время как самостоятельно осуществлять защиту возведенного им же строения на предоставленном ему земельном участке он не мог. Когда же такое лицо получило возможность осуществлять защиту данного имущества в каждом случае самостоятельно вещно-правовыми средствами (interdictum de superficie и actio de superficie), тогда, по всей видимости, и возник римский суперфиций (вещное право застройки)².

Суперфиций представлял собой вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования строением на чужом земельном участке за плату³. Исходя из основополагающего для римского правопорядка принципа superficio solo cedit, два ключевых вопроса в рассматриваемом правовом институте разрешались без особых проблем. Предметом суперфиция признавалось «строение на чужой земле» как единый объект, причем в суперфиций мог передаваться как уже застроенный земельный участок, так и порожний (с обязанностью суперфициария возвести строение на нём). Вторая проблема – право собственности на возводимое суперфициарием за свой счёт строение на чужой земле – решалась в соответствии с вышеуказанным принципом: так как любое здание являлось принадлежностью главной вещи (земли), собственником всех возводимых построек становился собственник земельного участка. Однако, что касается объема прав суперфициария, они были весьма широкими. Это было свободно отчуждаемое и наследуемое право; отмечается, что застройщик мог даже ухудшать имущество⁴. Суперфиций устанавливался либо на весьма продолжительный срок (источники упоминают 90 лет), либо бессрочно (в этом случае, думается, можно даже сказать, что суперфициарий по объему своей юридической власти над вещью приближался к положению dominus’а⁵). Основными обязанностями застройщика, раскрывающими суть его правового положения, являлись обязанности по несению государственных повинностей с поземельного имущества, по уплате установленной платы за суперфиций (solarium), по возведению в оговоренный срок строения на земле, а также по извещению собственника земельного участка об отчуждении суперфиция другим лицам. Суперфиций устанавливался на основании договора, причем специального договора для установления суперфиция в римском праве не существовало – использовалась форма контракта купли-продажи или найма. Также основаниями установления суперфиция являлись завещательный отказ, давность владения и судебное решение по разделительному иску, когда одному лицу имущество отходило в dominium, а другому – на праве суперфиция. Основаниями прекращения суперфиция выступали гибель (как фактическая, так и юридическая, например, перехода его в разряд res extra commercium) земельного участка, слияние собственника и суперфициария в одном лице, смерть суперфициария, не оставившего после себя наследников, решение суда, односторонний отказ застройщика от суперфиция, соглашение сторон, истечение срока, если суперфиций был установлен на срок, а также наступление отменительного условия, предусмотренного соглашением⁶.

Этот классический древнеримский институт права застройки (суперфиций) существовал до т.н. «распада» Римской Империи и, безусловно, определенное значительное время после него, так как с этим одномоментным событием никак нельзя связывать прекращение существования римского права, которое регулировало общественные отношения, существовавшие у населявших Римскую Империю народов, до фактической смены общественно-экономической формации с рабовладельческой на феодальную. Какова же судьба данного института в дальнейшей мировой юридической практике – умер ли он с «затуханием» римского права или ему было суждено возродиться в иных правопорядках – будет показано далее.