3.3. Анализ правовой конструкции рассматриваемого института в содержательном и сравнительно-системном аспектах

3.3.1. Содержание права застройки

Согласно ст.300 Проекта ГК, правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нём здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Оно, как уже отмечалось, принадлежит к категории ограниченных вещных прав. Предметом же данного вещного права может выступать только земельный участок. В «Концепции…» предлагалось допускать в качестве предмета права застройки и иные природные объекты⁴⁵, в частности, применительно к водным объектам суперфиций мог бы найти применение для строительства гидротехнических сооружений, но по Законопроекту такой возможности нет.

Как следует из вышеприведенного определения, право застройки устанавливается с целью возведения на земельном участке здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Но ст.300.1 Проекта говорит о праве застройщика «в пределах, предусмотренных договором об установлении права застройки, изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, – реконструировать их, сносить и возводить новые». К существенным условиям договора, согласно ст.300.2 Проекта, относятся «характеристики возводимого либо реконструируемого здания». Возникает вопрос: может ли застроенный земельный участок передаваться на праве застройки застройщику с обязанностью лишь реконструировать здание и, если да, какова должна быть реконструкция?⁴⁶ В предлагаемом Проекте данный вопрос остается открытым, но, на наш взгляд, он требует последовательного разрешения, так как сомнительно, что право застройки стоит предоставлять лицам, которые будут лишь проводить незначительную по своим масштабам реконструкцию здания.

В отношении одного земельного участка, находящегося в собственности гражданина или юридического лица, может быть установлено несколько прав застройки. В этом случае порядок владения и пользования земельным участком определяется по соглашению лиц, имеющих право застройки, а при недостижении такого соглашения – по решению суда⁴⁷. Некоторые исследователи полагают, что в таком случае одним из существенных условий договора должно стать условие о части земельного участка, обремененной правом застройки, отмечая, что, так как конструкция «право на право» у нас отрицается, то «наложение» прав невозможно⁴⁸. Такая позиция представляется не совсем верной, да и непонятно, где здесь видна конструкция «право на право»: объектом каждого права застройки является земельный участок. Застройщикам может оказаться нужным пользоваться всем земельным участком для застройки определенной его части. Скорее всего, в самом Законопроекте имеется недоработка: нужно устанавливать не несколько прав застройки на один земельный участок, а одно право застройки предоставлять нескольким лицам, ведь в ст.223 Проекта ГК прямо устанавливается такая возможность. Также необходимо отметить, что нельзя предоставить право застройки всего земельного участка одному лицу, а потом в отношении этого же участка установить ещё одно право застройки – это нарушит права первого застройщика. При установлении права застройки в отношении нескольких лиц, необходимо максимально подробно определить условие о месте расположения возводимого здания на земельном участке, включив в договор копию соответствующей части проектной документации объекта и градостроительный план земельного участка, что поможет избежать признания незаключенным договора и возникновения споров между застройщиками о границах возводимых ими объектов⁴⁹.

Интересной является такая ситуация: лицо взяло под застройку участок с обязанностью возвести десять домов, но ввиду тяжелого финансового положения возвело лишь пять. Может ли оно переуступить право застройки в отношении данной части земельного участка другому лицу? Забегая немного вперед, отметим: настоящим Законопроектом не предусмотрена такая возможность, и потому это вряд ли допустимо – застройщик может распорядиться всем своим правом застройки, но не «делить» его⁵⁰. Однако необходимо отметить, что такая возможность благоприятно стимулировала бы рынок, поэтому представляется, что она должна быть предусмотрена.