3. Проблемы включения права застройки в российский правопорядок

После сравнительно краткого описания института права застройки, существовавшего в правопорядках Древнего Рима, Германии, Российской Империи и СССР, мы переходим к непосредственному рассмотрению этого правового института в контексте современной российской правовой системы и анализу всего комплекса проблем, связанных с данным вопросом.

3.1. Правовое регулирование вопроса: проблема источников

В настоящий момент действующее российское гражданское законодательство, как уже отмечалось во введении, не знает права застройки как самостоятельного института вещного права, однако в рамках проводимой широкомасштабной реформы гражданского законодательства предлагается коренным образом пересмотреть систему вещного права, в которой, по замыслу разработчиков, он должен найти своё отражение. Основным источником здесь выступает законопроект³⁴, содержащий положения о праве застройки. Также необходимо будет обращаться к таким документам, как «Концепции развития гражданского законодательства РФ»³⁵, «Концепции развития законодательства о вещном праве»³⁶, а также к действующему законодательству (ГК РФ, ЗК РФ), иным нормативно-правовым актам и судебной практике по отдельным вопросам.

3.2. Анализ целей включения права застройки в систему российского вещного права. Альтернативы праву застройки как институту

В первую очередь, представляется важным разобраться в тех целях, которые ставят перед собой инициаторы введения права застройки в систему ограниченных вещных прав. Ведь, как уже было показано при анализе историко-правового материала, именно они в большей мере предопределяют конструкции и содержание правовых институтов, регулирующих соответствующие отношения, складывающиеся в реальной жизни.

В «Концепции развития законодательства о вещном праве» говорится, что она «основывается на идее необходимости создания полноценной системы ограниченных вещных прав, которая могла бы максимально удовлетворить потребности участников гражданского оборота в создании основанного именно на вещном праве (то есть максимально стабильного и защищенного) режима пользования чужим имуществом»³⁷. Отмечается, что «существующий набор ОВП на земельные участки явно несовременен… Он не рассчитан на значительное число отношений в связи с использованием земельных участков из состава государственных или муниципальных (под застройку большинством субъектом и др.) и…не рассчитан на отношения с участием частного собственника земельного участка»³⁸. В ней перечисляются альтернативы праву застройки из числа ОВП, имеющиеся в действующем законодательстве: это право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения, – однако справедливо отмечается, что они «не приспособлены для современных экономических отношений, так как существуют только в отношении государственных и муниципальных земель, а по кругу субъектов, которые могут иметь земельные участки на таком праве, они существенным образом ограничены³⁹ – основная масса частных собственников…объектов недвижимости вовсе лишена возможности приобрести земельный участок на ОВП, что для развитого гражданского оборота является ненормальным». Ввиду этого они не представляют собой большого интереса для настоящего исследования, в отличие от аренды земельных участков в целях строительства, которая в настоящее время является основной альтернативой праву застройки.

Законопроектом предусматривается, что со дня вступления поправок в силу заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на арендованном земельном участке здания (сооружения) иным лицом, чем собственник участка, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом⁴⁰. Это положение является проявлением реализуемого принципа единой судьбы земельного участка и иных объектов недвижимости, возведенных на нём, закрепленного в наиболее общем виде в новой редакции ст.297 Проекта ГК⁴¹. Учитывая, что около 90% земли в РФ в настоящий момент находится в собственности публично-правовых образований, а 90% недвижимости на ней – частная собственность, очевидно, что право застройки направлено на подмену собой аренды земельных участков в целях строительства. Но какова же преследуемая цель?

Как утверждают сторонники внедрения рассматриваемого института в российское вещное право, право застройки как ограниченное вещное право предоставляет застройщику более надежный и реально защищённый правовой титул на длительный период на чужой земельный участок⁴², с чем, в общем-то, следует согласиться. Одним из существенных практических недостатков аренды земельных участков в целях строительства называют диспозитивный характер договорного обязательства и, как следствие, широкие возможности для досрочного расторжения договора аренды, а также быстро растущий размер арендной платы, что не выгодно застройщику. Более того, аренда по общему правилу не предполагает изменения существа вещи, поэтому на практике могут возникать (и возникают) споры по поводу судьбы возведенных на арендованной земле построек. Именно эти проблемы, как представляется, и призвано наилучшим образом разрешить право застройки. Также оно предоставляет застройщику возможность отдавать его в залог под кредит на строительство вместе с возведенными зданиями.

Но так ли это всё на самом деле? «Право застройки земельных участков, которым в новой редакции ГК предлагается заменить привычную аренду, существенно осложнит жизнь девелоперам, – говорится на сайте «Новости СРО». – Построенные объекты будут считаться их собственностью, пока действует договор застройки, а по окончании перейдут к владельцам земли. Чтобы избежать этого, строительным компаниям придется выкупать участки, что прежде они делали неохотно из-за дороговизны»⁴³. Действительно, вводимый правовой институт не предусматривает компенсации застройщику стоимости здания (сооружения), возведенного им, по прекращению права застройки. Видимо, именно поэтому против предлагаемых поправок выступила деловая общественность под эгидой Российского союза промышленников и предпринимателей. Правда, после принятия в первом чтении данного Законопроекта, в ходе его подготовки ответственным комитетом ко второму чтению, в него было внесено небольшое, но существенное изменение: появилась возможность установления права застройки бессрочно⁴⁴. Как видится, это явилось уступкой в пользу предпринимателей; более детальный анализ этого вопроса будет произведен ниже. Подобные же обстоятельства, а также неоднозначность оценок предлагаемых поправок, судьба которых на данный момент совершенно неясна, не позволяют сразу сделать однозначный вывод о целях введения института права застройки в ГК РФ. Поэтому далее переходим к содержательному и сравнительно-системному анализу предлагаемых к принятию новелл.