2.4. Право застройки в ссср

Нам осталось рассмотреть ещё один правопорядок, в котором институт права застройки в своё время сыграл крайне важную роль в регулировании земельно-жилищных отношений – речь пойдёт о праве застройки в СССР. Его рассмотрение будет осуществляться с использованием нормативно-правовых актов и практики РСФСР, так как именно российский опыт по данному вопросу был взят за основу в других союзных республиках.

Цели введения данного правового института в Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. (далее – ГК РСФСР) были несколько иными, нежели в уже рассмотренных правопорядках. Главной задачей перед государством стояло увеличение жилой площади для трудящихся масс, и в непростые для государства годы НЭПа нужно было привлекать все имеющиеся, в том числе и частные ресурсы для осуществления быстрого и наиболее эффективного строительства жилья²⁴. Основной принцип, на котором основан ГК РСФСР, содержится в ст.4: гражданские права предоставляются гражданам «в целях развития производительных сил страны»²⁵. Этим будут объясняться многие особенности регулирования, в том числе, и института права застройки.

Наиболее полное и верное определение права застройки даёт Б.Ф. Мовчановский: «Право застройки есть вещное, срочное и возмездное право пользования чужой (государственной) землей, ограниченное в своем содержании указанной в законе целью, а именно целью возведения, восстановления, достройки строений, а равно и последующего свободного пользования строениями соответственно их назначению, устанавливаемое договором с государственными органами, свободно отчуждаемое, обремененное залогом и переходящее по наследству»²⁶. Одной из сторон договора всегда выступает государственный орган в лице коммунального отдела, так как вся земля в РСФСР, как известно, находится в собственности государства. Субъектом права застройки могут выступать кооперативные объединения или иные юридические лица, а равно отдельные граждане, хотя предпочтение советское государство отдает заключению договоров с кооперациями²⁷. В таких своих основных признаках, как вещный характер, срочность и возмездность, право застройки ничем не отличается от своих «аналогов» в иных правопорядках. Отличительным же признаком советского права застройки является его неотменимость: по общему правилу оно не может быть прекращено ни в одностороннем порядке, ни по соглашению сторон. Допускается лишь единственный случай досрочного прекращения права застройки²⁸, который убеждает меня в том, что неотменимость права застройки обусловлена стремлением государства осуществлять строительство жилья, не допуская отступлений от намеченного. ГК РСФСР устанавливает, что при расторжении договора право застройки не прекращается, а продается коммунотделом с публичных торгов, а в случае, если это не состоялось, право застройки переходит к коммунотделу²⁹. Поэтому следует не согласиться с мнением Д.И. Шейниса, полагающего, что причина здесь коренится непосредственно в вещном характере права³⁰.

Право пользования участком, принадлежащее застройщику, ограничено пределами, которые вытекают из обязанности возвести оговоренное договором строение в срок и использовать имущество по назначению. Одной из основных форм использования, на которую делает ставку закон, является сдача возведенных домов в аренду на условиях, определяемых по свободному соглашению со съемщиками (ежемесячные взносы на содержание домовладения в кооперативных товариществах взимаются в размере, определенном их уставом)³¹. К обязанностям застройщика также относятся обязанности по уплате арендной платы, страхованию построек и сдачи их по окончании срока права застройки коммунотделу, за что последний возмещает застройщику стоимость построек на данный момент. Застройщик также может отдавать своё право застройки в залог под ипотечный кредит, отчуждать его иным лицам, а также передавать по наследству. Хотя по вопросу о праве собственности на строения до окончания права застройки существует дискуссия, нужно признать, что данный вопрос разрешался в пользу застройщика³²; более того, для целей залога права застройки они рассматривались как его составные части³³, что в принципе не свойственно нашему правопорядку.

Конечно, разработчики ГК РСФСР 1922 г. располагали уже имевшимся на тот момент мировым цивилистическим опытом, в том числе, и в институте права застройки, и, по мере пригодности, использовали его для создания первого советского Гражданского кодекса. Однако, как видим, им пришлось в значительной мере перерабатывать уже известные правовые конструкции и адаптировать их для нужд молодого развивающегося советского государства.