2.3. Право застройки в Российской Империи

Право застройки в Российской Империи было введено Законом от 23 июня 1912 г. по ряду социально-экономических причин. Большинство населения Империи (после Крестьянской реформы 1861 г., реформы чиншевого права в Западных губерниях 1886г.) остались без земельных участков, вследствие чего они были вынуждены арендовать жильё или землю под застройку¹⁴. Но краткосрочные договоры аренды не могли обеспечить их интересов, так как при заключении аренды на новый срок арендаторы непомерно завышали стоимость аренды. Также важным обстоятельством стало создание большого количества населенных пунктов рядом со строящейся железнодорожной сетью; в то же время собственники земли в данных местностях не стремились продавать землю, так как в условиях увеличения спроса на неё они ожидали и роста стоимости земли, опасаясь продешевить с продажей. Аренда земельных участков под строительство имела своим недостатком ещё и то, что застройщику невозможно было взять ипотечный кредит под строительство, а также непомерно высокую стоимость аренды, в которую отдавал застройщик выстроенное здание другим лицам, чтобы окупить свою постройку за короткий срок договора аренды. А.Г. Гойхбарг отмечает, что «массы населения, живущего на чужой земле, ждут не дождутся этого закона, от которого они ожидают значительного облегчения своего крайне затруднительного и подчас прямо безвыходного положения»¹⁵.

Под правом застройки Закон понимал вещное право срочного, отчуждаемого и наследуемого владения чужой землей под застройку за вознаграждение¹⁶. Отсюда виден абсолютный характер защиты указанного права: застройщик имеет вещные иски против любых лиц, нарушающих его право застройки. То, что застройщик владеет землей как строительной площадью, предопределяет строго целевое использование участка: «Право застройки может простираться и на такую часть предостав­ленного по договору земельного участка, которая, хотя и не предназначе­на под строения, но должна служить для надобностей самой застройки»¹⁷. На застройщике лежит обязанность по возведению обусловленного договором строения в указанный в договоре срок. Срок действия права застройки составляет от 36 до 99 лет. При принятии закона возобладало мнение, согласно которому право застройки не может устанавливаться бессрочно, так как в таком случае не соблюдаются интересы земельных собственников¹⁸. Право застройки отчуждаемо и переходит по наследству; эти положения составляют неотъемлемое содержание указанного права и не могут отменяться договором, однако допускается установление личных обязательств застройщика не отчуждать право застройки определенным лицам; такое обязательство, однако, не имеет вещного действия, и в случае его неисполнения собственник участка имеет лишь иск к застройщику о возмещении убытков.

Ключевым же моментом в характеристике права застройки Российской Империи является решение вопроса о правовом положении здания, возведенного на основании права застройки. Превалирующее мнение состояло в том, что такое здание является собственностью застройщика, что является одним из исключений из общего, но не абсолютного в дореволюционном российском праве принципа superficio solo cedit¹⁹. В качестве обоснования указывалось на возможность застройщика снести постройки по окончании срока действия права, и утверждалось, что так распорядиться имуществом может лишь собственник. Утверждалось также, что возводимое здание является принадлежностью права застройки²⁰. Однако, как справедливо возражает этой точке зрения А.В. Копылов, эти доводы не являются убедительной аргументацией. По нашему мнению, для того, чтобы понять существо правового положения возведенной постройки, необходимо проанализировать все ключевые субъективные права и обязанности сторон в отношении них. По окончании права застройки застройщик обязан снести постройки, если этого потребует собственник земли; право застройщика самостоятельно снести постройки по окончании срока права застройки может быть ограничено требованием собственника земельного участка оставить для него эти постройки, которое может быть заявлено за 1 год до прекращения договора (в этом случае застройщик имеет право на возмещение стоимости лишь строительных материалов). Собственник земли может потребовать снести здание во время срока действия права застройки, если оно мешает ему добывать полезные ископаемые со своего участка²¹. Всё это существенно ограничивает правомочия застройщика, что мешает характеризовать его право на сооружения как право собственности. В то же время, застройщик имеет право заложить своё право под ипотечный кредит, и предметом залога в данном случае выступают как само право отчуждаемого и наследуемого владения земельным участком, так и возведенные застройщиком здания. Поэтому представляется некорректным говорить о праве собственности на такие сооружения применительно к данному институту вовсе – как законодательное, так и классическое содержание права собственности в правах на такие здания как застройщика, так и собственника земельного участка, отсутствует. Поэтому здесь, по нашему мнению, достаточно ограничиться лишь характеристикой правового положения сторон договора по отношению к данному имуществу.

Основания прекращения права застройки здесь аналогичны содержащимся в праве Древнего Рима, за исключением одностороннего отказа застройщика от своего права. От суперфиция застройщик мог отказаться в порядке дереликции; односторонний отказ застройщика от своего права по Закону Российской Империи допускался лишь в случаях фактической и юридической (изъятие государством) гибели земельного участка. В иных случаях, в интересах собственника земли, с него не снимались обязанности, например, по уплате оброка (платы за право застройки)²².

После краткого анализа данного института дореволюционного российского права невозможно, на мой взгляд, согласиться с выводом, к которому пришёл Копылов А.В., а именно: несмотря на «некоторые существенные отличия от римского суперфиция… право застройки, несомненно, своим происхождением обязано ему»²³. Право застройки в рассматриваемом правопорядке имело иные предпосылки, оно не основывается на принципе superficio solo cedit, что вообще не характерно для новых правопорядков, все существенные вновь созданные конструкции данного института имеют под собой основанием лишь конкретные интересы противоположных социальных классов российского общества начала XX века, и поэтому «сходство» с римским суперфицием, на наш взгляд, является здесь мнимым и лишь внешним.