2.2. Наследственное право застройки в Германии

«Наследственное право застройки как особый правовой институт происходит от римской superficies, которая была воспринята общим правом и переработана лишь в отдельных пунктах»⁷, – так зачастую описывается история наследственного права застройки Германии. Однако с этим утверждением следует не согласиться. Право застройки, содержащееся в действующем законодательстве Германии, имело собственную историю, а именно явилось результатом соединения и переработки двух принципиально различных правовых институтов – германской Erbleihe (наследственного найма) и римской supeficies⁸, а также дальнейших изменений и дополнений ввиду новых социально-экономических условий и потребностей.

Германская Erbleihe возникла ещё в XII веке, до начала процесса рецепции римского права в Германии, которое датируется XV веком. Милитино убедительно демонстрирует неизбежность возникновения задолго до начала рецепции острой нужды в праве застройки, указывая на неотчуждаемость значительной части городской территории, невозможность для городских ремесленников приобретения земли в собственность и, наряду с этим, колоссальный рост и расцвет германских городов в эпоху от 1100 до 1500 гг. Этот институт предполагает, что управомоченный по найму владеет и пользуется полученной землей и, если не он сам воздвиг строение, а получил готовое, то и этим последним. Если объектом этого права была голая земля и получивший её в наследственный наём сам возводил строение, что было общим правилом, право собственности на здание приобретал застройщик, что было немыслимо в праве Древнего Рима. Впоследствии этот институт наследственного найма превратился в полную собственность (согласно средневековой теории расщепленной собственности, застройщик обладал dominium utile, что по объему правомочий делало его положение равным положению собственника, а у землевладельца оставалось лишь «голая собственность» – dominium utile). Однако начавшийся процесс рецепции римского права в Германии образовал синтез римского superficies и германского Erbleihe, что и составило основу наследственного права застройки, которое стало рассматриваться не в качестве производной собственности, а самостоятельного вещного права, вошедшего в ГГУ 1896г.⁹

Сущность этого правового института была заложена ещё при его формировании, когда было сделано отступление от римского принципа superficio solo cedit – возводимое застройщиком строение не рассматривается в качестве составной части земельного участка¹⁰. Немецкое вещное право в целом исходит из концепции единого объекта недвижимости¹¹, согласно которой по общему правилу строения на земле являются её существенной составной частью и образуют единый объект прав. Наследственное же право застройки представляет собой следующую правовую конструкцию: возведенные на основании этого права строения отделяются от права собственности на земельный участок, который теперь является самостоятельным объектом недвижимости, и становятся составной частью учрежденного собственником земельного участка права застройки, которое на основе правовой фикции признается «юридическим земельным участком»¹². Таким образом, появляется новый единый объект недвижимости – право застройки и сооружения, возведенные на земле, как составная часть этого права. Благодаря такой конструкции не допускается распространение вещных и иных прав собственника земельного участка на возведенные застройщиком строения. Приобретая наследственное право застройки, его субъект приобретает и правомочия собственника по отношению к зданиям. Здесь, по факту, прослеживается конструкция «право на право»: право собственности на право застройки и, как следствие, на сооружения.

Современное наследственное право застройки Германии, основы которого были заложены в ГГУ 1896 г., а детальная регламентация осуществлена в Положении о наследственном праве застройки Германии 1919 г., принятом ввиду кардинального изменения за этот небольшой срок оценки значимости данного правового института, имеет следующее социально-экономическое значение¹³. Во-первых, юридические лица публичного права (ФРГ, федеральные земли, муниципальные образования и т.п.) могут передавать слоям населения с невысокими доходами земельные участки на праве застройки, оставаясь при этом их собственниками; также здесь обеспечивается возможность долгосрочного планирования застройки городских территорий. Во-вторых, оно позволяет собственникам земли, не имеющим крупных денежных средств, привлекать инвесторов для строительства крупных бизнес-объектов и последующей сдачи их в аренду. Право застройки имеет на практике обширное значение благодаря своему экономическому содержанию, учитывающему интересы обеих сторон в рассматриваемых правоотношениях. Застройщик имеет возможности строительства собственного жилья при отсутствии денег на покупку земельного участка, финансирования строительства на основании кредитного договора в связи с появлением объекта залога – права застройки, а также получения дополнительной прибыли после прекращения этого права. Собственник земельного участка получает периодическую плату за право застройки, только с его согласия право застройки может быть прекращено досрочно, он может снять с себя обязанность по выплате компенсации застройщику стоимости возведенного здания путем продления права застройки, а также для него предусмотрены иные гарантии его прав и удовлетворения его интересов.

Теперь ясно видно, что германское наследственное право застройки формировалось в своей основе самобытно, и о «рецепции римского суперфиция с небольшими адаптациями его под правовую систему Германии» здесь говорить вряд ли уместно.