3.3.7. Защита права застройки

Завершить анализ рассматриваемого института права застройки хотелось бы освещением проблем, связанных с защитой такого права. Думается, что они должны вызвать значительный интерес, причем даже не столько у теоретиков и исследователей, сколько у лиц, которым данный правовой институт пригодится для практических целей – у застройщиков и собственников земельных участков.

Основным вопросом здесь является вопрос о том, какими же способами судебной правовой защиты будут пользоваться стороны договора об установлении права застройки – вещными или обязательственными? Е.А. Суханов пишет: «В тех случаях, когда ограниченные вещные права возникают по договору с собственником вещи…, они защищаются их субъектами в отношении всех других лиц с помощью вещно-правовых (абсолютных), а не обязательственных исков, ибо сами эти права носят абсолютный, а не относительный характер. Собственник же вещи в такой ситуации связан с субъектом ограниченного вещного права обязательствами, возникшими из договора, и потому во взаимоотношениях с последним не может прибегать к вещно-правовым способам защиты своих интересов»⁸⁴. С этим следует согласиться, так как в нашем правопорядке при наличии договорных или иных обязательственных отношений между нарушителем и потерпевшим последним должны предъявляться специальные, обязательственные, а не вещно-правовые требования в защиту своих прав. Но всё же, как представляется, здесь необходим более гибкий подход к выбору средства правовой защиты, который должен исходить из оснований предъявляемого иска. Нельзя однозначно утверждать, что застройщик будет обладать против собственника исключительно вещными исками – требования к собственнику земельного участка у него, по всей видимости, могут возникать и на основании договора непосредственно (на основании дополнительных условий договора).

Что же предлагается в Законопроекте? «Собственник вещи вправе предъявлять негаторные иски к лицам, имеющим ограниченные вещные права на эту вещь, если последние, осуществляя свои права, выходят за их пределы. Лицо, имеющее ограниченное вещное право, включающее в своё содержание правомочие владения, вправе предъявлять негаторный иск к собственнику или к лицу, имеющему ограниченное вещное право, если собственник или такое лицо нарушает защищаемое вещное право»⁸⁵. Наделение собственника земельного участка правом подачи негаторного иска к застройщику противоречит вышеизложенным соображениям, поэтому представляется, что это не совсем удачное решение разработчиков Проекта. В данном случае даже не совсем понятно, при чём здесь негаторный иск, который чаще всего применяется при нарушении правомочия пользования вещью – пользование как раз и осуществляет застройщик, а не собственник участка. На наш взгляд, здесь уместно предъявление к застройщику лишь обязательственного иска.

Что же касается защиты, предоставляемой застройщику против третьих лиц, то он может использовать вещные иски (негаторный, иск об освобождении земельного участка от ареста, а также некоторые другие). Более того, Законопроект вводит норму, согласно которой собственник вправе истребовать вещь из чужого незаконного владения в пользу лица, имеющего ограниченное вещное право, включающее правомочие владения⁸⁶. Но применительно к праву застройки о виндикационном иске говорить вряд ли уместно, так как его объектом является недвижимое имущество, права на который подлежат государственной регистрации, и поэтому в зависимости от вида нарушения права здесь можно будет использовать либо негаторный иск, либо необходимо будет оспаривать запись в ЕГРП.