3.3.6. Основания прекращения права застройки

Именно в основаниях прекращения права застройки, по большей части, усматриваются его преимущества в сравнении с арендой земельных участков в целях строительства. Так как оно представляет собой вещное право, основания его прекращения исчерпывающим образом перечислены в Законопроекте⁷⁸, чего нельзя сказать про аренду земельных участков⁷⁹.

1. Главным основанием прекращения как права застройки, так и договора аренды является истечение срока, на который установлено право застройки (истечение срока, на который заключен договор аренды). Если оно установлено бессрочно, то оно не может быть прекращено в порядке, в котором, согласно ст.610 ГК РФ, возможен отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

2. Как право застройки, так и договор аренды могут быть прекращены по соглашению сторон. Право застройки, таким образом, не может быть прекращено отказом застройщика от своего права (в порядке дереликции) ввиду особенностей института права застройки – договорная основа права застройки, ввиду чего данное оно не только предоставляет застройщику определенные возможности, но и возлагает на него конкретные обязанности. Однако один случай одностороннего отказа всё же допускается, и он будет рассмотрен следующим. Досрочное же прекращение права застройки по соглашению между собственником земельного участка и застройщиком не допускается, если это право передано в ипотеку. Это вполне понятно, так как залогодержатель должен быть уверен, что предмет ипотеки не пропадёт. Однако возможность досрочного прекращения права застройки может явиться поводом для различных злоупотреблений. К примеру, собственник земельного участка, сдающий его в аренду, срок которой истёк, и третье лицо могут в обход преимущественного права арендатора заключить договор об установлении права застройки, договорившись о том, что оно будет прекращено по соглашению между ними через три года, пока ещё строительство «застройщиком» не будет начато (подробнее об этом – далее). Такой договор следовало бы признать ничтожным как притворную сделку⁸⁰, но на практике трудно себе представить, чтобы бывший арендатор вообще что-либо узнал об этом через три года, но главное тут даже то, что притворность такого договора будет крайне трудно доказать, и то, что удовлетворить свой законный интерес в натуре уже невозможно. Однако, вышеуказанных соображений, на наш взгляд, не достаточно, чтобы отказываться от возможности прекращения права застройки соглашением.

3. Единственное основание, по которому застройщик может прекратить своё право без согласия собственника земельного участка – «существенное изменение обстоятельств»⁸¹. Изменение обстоятельств признается таковым, когда они изменились настолько, что, если бы сторона могла это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ей заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. При аренде же земельного участка в целях строительства, в отличие от права застройки, к такому основанию может прибегнуть любая сторона, то есть, и арендодатель. Поэтому можно сделать вывод, что право застройки страхует застройщика от риска прекращения его права и наступления для него неблагоприятных имущественных и иных последствий. Собственник же земельного участка несет риск существенного изменения обстоятельств у застройщика, в связи с чем Законопроекте устанавливает, что в этом случае собственник земельного участка может потребовать от лица, имеющего право застройки, снести возведенные им на земельном участке здания или сооружения.

4. Огромный процент исков о расторжении договора аренды по требованию арендодателя связан с невнесением арендной платы арендатором свыше двух раз подряд. Что же касается права застройки, Законопроект предусматривает такое основание его прекращения по требованию собственника земельного участка, как наличие задолженности по внесению платы за право застройки в размере не менее чем двухгодичной платы, при условии направления застройщику письменного предупреждения о необходимости устранения нарушения в разумный срок (такое условие есть и при аренде). Право застройки действительно предоставляет застройщику больше правовых гарантий, нежели аренда (которая обычно уплачивается ежемесячно), что связано с более длительным и устойчивым пользованием чужим участком.

5. Право застройки может быть прекращено в случаях, когда участок предоставлен для жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение пяти лет. При аренде земельного участка в целях строительства действует такое же правило, однако срок этот равняется трём годам. Выше я уже говорил о том, что существенным условием договора об установлении права застройки желательно бы сделать срок возведения либо реконструкции здания, так как рассматриваемая норма может не всегда оказаться эффективной. В таком случае было бы разумным в качестве основания прекращения права застройки установить не пятилетний срок неиспользования участка в указанных целях, а неисполнение застройщиком обязанности по возведению либо реконструкции здания в установленный договором срок.

6. Среди оснований прекращения права застройки Законопроект называет также: уничтожение или повреждение объекта культурного наследия, находящегося на земельном участке, в случае, когда оно произошло по обстоятельствам, зависящим от застройщика; использование земельного участка с грубым нарушением законодательства РФ; изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизиция.

Договор аренды земельного участка, помимо прочего, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным договором аренды, что, как уже было сказано, не допускается по отношению к основаниям прекращения права застройки. Но также интересным является вопрос о сохранении договора аренды при изменении его сторон⁸². При изменении собственника земельного участка договор аренды сохраняется. Но при смерти арендатора, являющегося физическим лицом, уже допускается отказ его наследнику в сохранении договора аренды, если заключение такого договора было обусловлено личными качествами арендатора. Если в качестве арендатора выступало юридическое лицо, то при его реорганизации сохранение договора аренды в силе полностью зависит от усмотрения арендодателя. Если же мы обратимся к праву застройки, то увидим, что в этом отношении интересы застройщика обеспечиваются в полной мере: право застройки переходит в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству⁸³.

Таким образом, необходимо констатировать, что возможные основания прекращения права застройки в сравнении с основаниями прекращения договора аренды земельных участков в целях строительства действительно более надежно защищают интересы застройщиков, в связи с чем с этой точки зрения право застройки как правовой титул на землю должно сильнее привлекать инвесторов, нежели аренда.