3.3.5. Распоряжение правом застройки и зданиями (сооружениями), возведенными на основании права застройки

Предлагаемый институт права застройки традиционно наделяет застройщика правом распоряжаться как самим правом застройки, так и возведенными на основании него зданиями (сооружениями). В Проекте закреплено, что при отчуждении такого здания или сооружения к приобретателю здания переходит право застройки (доля в праве застройки) указанного земельного участка, а также то, что право застройки земельного участка может быть отчуждено или передано в залог только одновременно с отчуждением или передачей в залог такого здания, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРП⁷³. Таким образом, устанавливается неразрывная связь прав на такие здания и права застройки, невозможность их раздельного существования, что вполне логично – право застройки и нужно для осуществления прав на собственную недвижимость. Причем, если обратиться к аренде земельного участка в целях строительства, то мы увидим, что арендатор также может свободно распоряжаться возведенными им зданиями на арендованном участке, передавая вместе с этим само право аренды – нужно лишь уведомить собственника земельного участка⁷⁴.

Необходимо обратить внимание на то, что в Проекте ГК содержится норма, согласно которой собственник здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем ему на праве собственности, имеет преимущественное право приобретения земельного участка, также как и собственник земельного участка, на котором расположены здания или сооружения, не принадлежащие ему на праве собственности, имеет преимущественное право приобретения здания или сооружения, если иное не установлено законом⁷⁵. Относительно первого случая следует полагать, что здесь всё разумно – реализуется принцип единой судьбы земельного участка и иных объектов недвижимости, возведенных на нём. Данная норма, как видится, представляет собой ограничение права распоряжения земельным участком собственника, о котором более подробно будет сказано чуть ниже. Таким образом, собственник земельного участка, как уже отмечалось, не обязан продавать свой участок застройщику по его требованию, но если он его захочет-таки продать, то вначале он обязан предложить его именно застройщику, что представляется рациональным. А вот с преимущественным правом собственника земельного участка законодатель, как видится, явно допускает просчёт, ведь если застройщик будет обязан сначала предложить ему купить возведенные здания, тогда рушится весь смысл института права застройки, предполагающего право застройщика свободно отчуждать принадлежащие ему здания и право застройки. Вряд ли разработчики Законопроекта хотели создать ситуацию, при которой строители будут возводить здания собственникам земельных участков, ещё и уплачивая за это плату «за право застройки». Поэтому в ст.300.5 Проекта ГК необходимо сделать оговорку, что на случай отчуждения здания, возведенного на земельном участке на основании права застройки, преимущественное право собственника такого земельного участка не распространяется.

Одним из вопросов, требующих особого внимания при рассмотрении института права застройки, является вопрос о залоге такого права. В настоящее время при использовании аренды земельных участков в целях строительства предметом ипотеки, под которую выдается кредит на строительство, может выступать лишь право аренды⁷⁶. Ипотека же права застройки допускается только с одновременной ипотекой зданий и сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих залогодателю на праве собственности⁷⁷. Таким образом, здесь предмет ипотеки представляет собой большую ценность, в результате чего банки, как представляется, будут более охотно давать кредиты под строительство.

В п.4 ст.300 Проекта ГК говорится о том, что собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком, в отношении которого установлено право застройки. Однако представляется, что данное правомочие собственника ограничено, оно не равноценно праву распоряжения своим имуществом, не обремененным правами третьих лиц. Во-первых, уже было сказано про преимущественное право застройщика на приобретение такого участка при продаже его собственником. Во-вторых, стоит полагать, что собственник земельного участка, обремененного правом застройки, не может сдать его в аренду третьим лицам, так как этим будет нарушено правомочие владения застройщика в отношении участка. Однако интересным представляется вопрос: «А может ли собственник сдать такой земельный участок в аренду, предполагающую лишь временное пользование этим участком в определенных целях, фактически не мешающее застройщику осуществлять своё право застройки?» На наш взгляд, для этого не имеется каких-либо серьезных препятствий. Было бы хорошо, если бы данный вопрос разрешил законодатель.