3.3.4. Возникновение и прекращение права собственности застройщика на здания (сооружения), возведенные на основании права застройки

Отчасти данный вопрос уже приходилось застрагивать ранее, здесь же он будет освещен более подробно. Согласно п.2 ст.300 Проекта ГК, «здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки». В ходе подготовки ответственным комитетом законопроекта ко второму чтению этот пункт был дополнен нормой следующего содержания: «В установленных законом случаях договором может быть предусмотрено, что право собственности на возведенное здание или сооружение возникает у собственника земельного участка». Таким образом, гипотетически предусматривается возможность исключения из общего правила, но на данный момент сложно судить о том, в каких целях была сделана соответствующая оговорка и в каких случаях планируется допускать законом возможность установления договором такого условия – Законопроект пока что не предусматривает таких конкретных случаев, поэтому здесь будет рассмотрено общее правило.

Вводимым институтом права застройки предусматривается ранее неизвестная российскому правопорядку категория «временного» права собственности: «при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором об установлении права застройки»⁶⁹. Оговорка «если иное не предусмотрено…» была включена в Законопроект после первого его чтения в Государственной Думе. Так, законодатель склоняется к диспозитивному методу решения данного вопроса, предоставляя сторонам договора самостоятельно определить последствия прекращения права застройки, что, на мой взгляд, является положительным моментом. Стороны в таком случае смогут согласовать свои интересы наиболее приемлемым для них образом, избежав законодательно-заданной конструкции института права застройки, которая, как уже было показано, весьма сомнительна с точки зрения учета интересов сторон, однако, отметив данный момент, продолжим рассматривать именно её. Когда же право застройки устанавливается бессрочно, может показаться, что у застройщика возникает «полноценное» право собственности, но это не так: в данном случае нормы о досрочном прекращении права застройки не перестают действовать, и при его прекращении по любому из таких оснований здания, принадлежавшие застройщику, также станут собственностью собственника земельного участка. Однако лицо, имеющее такое право и пользующееся земельным участком в соответствии с законом и договором, уже не может быть лишено принадлежащего ему права застройки (основания будут рассмотрены ниже) и, следовательно, права собственности на возведенные им здания.

Случай, когда право застройки устанавливается на определенный срок, представляет собой наибольший интерес для рассмотрения в качестве альтернативы аренде земельного участка в целях строительства. В настоящее время для строительства объектов недвижимости на чужом земельном участке используется договор аренды как правовое основание пользования таким участком. Получив на основании имеющегося договора разрешение на строительство, арендатор возводит на земельном участке недвижимость и оформляет её в свою собственность. Ст. 272 ГК РФ позволяет определять последствия прекращения аренды земельного участка в отношении такой недвижимости в договоре, закрепляя, что при отсутствии или недостижении такого соглашения последствия прекращения права пользования (аренды) земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. В действительности такие ситуации порождают споры и судебные разбирательства сторон. По общему правилу, собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние, но в определенных случаях возможны и иные применимые последствия⁷⁰, позволяющие в лучшей степени учесть интересы сторон. Проблемы могут возникнуть в случае, когда арендатор не успевает возвести строение в пределах срока договора аренды либо договор аренды досрочно расторгается. До недавнего времени такие обстоятельства влекли за собой общие последствия прекращения договора аренды, и арендодатель мог требовать сноса недостроенных построек, на которые не было зарегистрировано право собственности как на объект незавершенного строительства. Но в начале 2013 г. ВАС РФ сформулировал принципиально важную позицию, согласно которой истечение срока договора аренды не является препятствием для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, возведенный в период действия договора⁷¹.

В отличие от аренды, право застройки предполагает, что по его окончании все объекты недвижимости, возведенные застройщиком, переходят в собственность собственника земельного участка без какой-либо компенсации. Выше уже были приведены опасения, высказываемые практиками, о том, что застройщикам теперь придётся выкупать земельные участки, что ранее они делали неохотно из-за дороговизны. Но имеются ли при установлении права застройки какие-либо основания полагать, что частный собственник согласится продать свой участок застройщику, а не захочет получить в собственность возведенное им здание? Не является ли подобный правовой институт узаконением неосновательного обогащения собственников земли и их произвола? Ведь даже в Римской Империи, где государство явно стояло на позициях защиты земельных собственников, застройщик имел право на получение некоторого вознаграждения в случае, когда постройка по прекращении права застройки переходила в собственность собственника земельного участка. По рассматриваемому Законопроекту выходит, что последний, помимо платы за право застройки, получает от застройщика также и возведенное им здание – безвозмездно.

Однако с правом застройки земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, возникает иная ситуация: публичные образования обязаны по требованию застройщика продать ему в порядке приватизации земельные участки, на которых он возвел строения⁷². Таким образом, право застройки в отношении государственных или муниципальных земельных участков призвано стать механизмом в осуществлении перехода государственной земли в частную собственность одновременно с её застройкой вместо упраздняющейся аренды земельных участков в целях строительства с приобретением строений в собственность.