Общая характеристика сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с объектами недвижимости на рынке. Объекты недвижимости являются подобными тому, который предназначен для оценивания и находится в подобных условиях.
Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости:
спроса и предложения,
замещения
вклада.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между потребностью в объектах недвижимости и ограниченностью предложения.
Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта.
Принцип вклада выражает вклад каждого фактора и его элементов в формирование полезности и стоимости объекта.
Сравнительный подход к оценке недвижимости включает следующие этапы (рис. 8.1):
I этап: изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект.
II этап: анализ информации по объектам-аналогам.
III этап: внесение поправок в цены продаж сопоставимых аналогов
IV этап: расчет итоговой стоимости объекта недвижимости
Рис. 8.1. Этапы применения сравнительного подхода