Общая характеристика доходного подхода
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы, а также риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении инвестиционной (поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта) и рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода выделяют два метода (рис. 9.1):
прямой капитализации доходов;
капитализации по норме отдачи на капитал.
Рис. 9.1. Методы доходного подхода
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта.
Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода капитализации по норме отдачи на капитал – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода производится в два этапа (рис 9.2):
прогнозирование будущих доходов;
капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Рис. 9.2. Этапы определения рыночной стоимости методом капитализации дохода
Общая характеристика затратного подхода
Затратный подход основан на предположении, что издержки на строительство объекта недвижимости с учетом издержек на приобретение участка земли являются приемлемой величиной для оценки стоимости имущества.
Наиболее целесообразно применять данный подход при определении стоимости недвижимости, предназначенной для специального использования.
Наиболее типичные ситуации, когда следует применять затратный подход:
Поимущественное налогообложение или арест имущества.
Определение износа зданий и сооружений для целей налогообложения доходов и бухгалтерского учета.
Определение верхнего предела стоимости недвижимости.
Страхование объектов.
Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Принятие решения об обновлении недвижимости.
Затратный подход к оценке недвижимости включает следующие этапы (рис. 7.1):
I этап: определение стоимости участка земли.
II этап: расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений
III этап: определение величины накопленного износа зданий и сооружений (физический износ, функциональный износ, внешний износ) и итоговой стоимости улучшений
IV этап: расчет итоговой стоимости объекта недвижимости
Рис. 7.1. Этапы применения затратного подхода