1. Понятие стоимости объекта недвижимости

К недвижимым вещам (иначе их называют еще недвижимое имущество или недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

Под объектом недвижимости понимается товар, обращающийся на рынке, жестко связанный с участком земли, перенос его в другое место невозможен без его разрушения (утраты им потребительских свойств).

Для реализации дифференцированного подхода к оценке объектов недвижимости они классифицируются в зависимости их существенных признаков, особенностей товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи.

Например, по происхождению объекты недвижимости подразделяются на:

• естественные (природные)

• и искусственные (постройки).

Объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр и обособленные водные объекты.

К объектам искусственного происхождения (основные фонды) относятся здания, сооружения, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения.

Недвижимость обладает целым рядом свойств:

1. Полезность. Объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.

2. Фундаментальность. Недвижимость - это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

3. Долговечность. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий), объекты недвижимости подразделяют на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

4. Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба.

5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости. Одним из таких признаков является, например, месторасположение объекта.

6. Управляемость. Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль за поступлением платежей и т. д.

7. Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления. Это объясняется тем, что объект недвижимости - часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.

8. Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает.

Основные характеристики недвижимого имущества

1. Физические характеристики объекта недвижимости

Физические характеристики объекта недвижимости — это его описание непосредственно как материальной вещи, как визуально наблюдаемого предмета.

2. Функциональные характеристики недвижимости

Функциональные характеристики недвижимости включают следующие данные:

1. Функциональное назначение объекта

2. Уровень функциональной обеспеченности

3. кадровое функциональное обеспечение

3. Правовые характеристики

Собственник объекта (титул)

Право и условия пользования объектом недвижимости

Правовая форма управления объектом

Правовые льготы и обременения

Текущее состояние нормативно-правовой базы

4. Экономические характеристики

Ведущее место в множестве характеристик принадлежит экономической информации.

Экономические характеристики охватывают главным образом, следующие области:

• стоимостные показатели,

• рыночную информацию,

• общеэкономические данные.

5. Экологические и другие характеристики объекта, его окружения, результатов развития часто занимают самостоятельный раздел в базах данных, инвестиционных проектах и бизнес-планах развития объектов недвижимости.