5. Оценки земли посредством использования метода капитализации дохода.

М-д примен-я для оц-и застроенных и незастроенных зем. участков. Условие применения м-да – возможность получения зем. ренты от оцениваемого зем. участка.

М-д предполагает след. послед-ть действий: 1)расчет зем. ренты, создаваемой зем. участком; 2)опр-ие величины соответствующего коэфф-та капит-ции (Кк) земе. ренты;3)расчет рыночной ст-ти зем. участка путем капит-ии зем. ренты( Ст-ть земли=Рентный доход/Кк).

Под капит-ией зем. ренты понимается опред-е на дату проведения оц-ки ст-ти всех будущих равных м/д собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин зем. ренты за равные периоды врем.(РРД(расч. рент.д-д)= ДРД(дифферю рентн. д-д) + АРД (абсол. рент. д-д); ДРД= СП(стоимость прод.)- ОЗ(оценочные затраты); АРД= 12руб. – миним. д-д, установленный для РФ с 1га с.-х. угодий, независимо от качества и местоположения). Расчет производится путем : величины зем. ренты за первый после даты проведения оц-ки период на определенный оценщиком соответс Кк.

В рамках данного м-да величина зем. ренты м. рассч-ся как доход от сдачи в аренду зем. участка на усл-х, сложившихся на рынке зем.

В завис-ти от целевого назначения зем. уч-ка в кач-ве дохода м. выступать:

•       расчетный рентный доход для оц-ки с-х и лесных земель;

•       часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный зем. уч-к;

•       зем. арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений;

•       дох. от прироста ст-ти зем. участка, получаемый при его продаже в буд. или при его залоге под ипотечный кредит.

Особенность Кк, используемого при оценке земли, в том, что он состоит только из одной части – ставки дохода и не включает норму возмещения капитала. В на стоящее время имеются четыре подхода к расчету Кк, первоначально разработанных в мировой практике для капит-ции зем. ренты, т.е. оценки с-х земель.

Расчет Кк. 1 подход – это рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет Кк исходя из харак-к денежного рынка на дату проведения оценки. Критерием эфф-сти вложения капитала выступает %-ая ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в с-х земли считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности. Всеросс. НИИ экономики, труда и управления в с х в качестве ставки капит-ии рекомендует использовать ставку Сбербанка России по долгоср. валютным депозитам

2 подх. – условная капит-ия исходя из устан-го гос-вом индекса. Этот м-д широко применяется во многих странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего с-х и лесных. Методиками государственной кадастровой оценки земель определяется срок, в течение кот. воспроизводится капитал в сель. или лесном хоз-ве. В наст. вр. данный м-д исп-ся при кадастровой оц-ке в России. Кадастровая ст-ть 1 га с-х уг. рассч-ся путем умнож-я расчетного рентн. дохода, получаемого от произ-ва с-х культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда – путем умнож-я расч. рентн. дохода от заготовки дре весины на 50 лет.

3 подх. – расчет Кк мет-м кумулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капит-ии при оценке земель в г. Москве. Ставка кап-ии вкл. след. сост. части:

•       безрисковую ставку. Н-р, муниципальные оценщики Мос комзема при расчете стартовой ст-ти права заключения дог. аренды в качестве безрисковой ставки используют годовую %-ую ставку устан-ю ЦБ РФ по межбанковским депозитам для твердой валюты;

•       региональный риск, т.е. риск влож-ия ден. ср-в в недвиж-ть, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся опр. экон. и соц. положением. Для Москвы регион. риск сост. 35%;

•       риск ликвидности, связанный с возм-тью возникновения потерь при реализ-ии объекта недвиж-ти изза недостаточной развитости, несбалансир-ти или неустойч-ти рынка. Эксперт-я оц-а данного риска д/прав долгоср. аренды на московском зем. рынке сост. ок. 7%.

4 подх. основан на м-де рыночной выжимки, или анализе сравнительных продаж. Данный м-д не требует сложных фин. расчетов или экспертных оц-к, но невозможен без достоверной инфо о сравнимых продажах зем. участков.

Кк= доходу, деленному на цену продажи по аналог. зем. участкам. Необходимо рассчиты вать среднее (средневзвешенное) знач-е по нескольким продажам для получ-я достоверных значений ставки капит-ии.

Техника расчетов дох. подх. сложна, т.к доходы распределены во времени и м. существенно изменяться, а ставка ка­пит-и зависит от сост-я экономики, особенно фин. Сист. и правового регулир-я зем. рынка. Использование дох. подх. требует проведения широких экон. и ры­ночн. исслед-ий д/опр-ия значений ставки капит-ии, а также знания основ фин. математики.