
- •Введение
- •Структура рынка и краткое описание общей ситуации на рынке коммерческой недвижимости г. Перми
- •1.1 Структура рынка коммерческой недвижимости
- •1.2 Объемы ввода коммерческой недвижимости непроизводственного назначения
- •Коммерческие объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию в 4-м квартале 2013 г.
- •1.2 Динамика средних цен предложения и средних арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости
- •Изменение средних цен предложения по сегментам рынка коммерческой недвижимости г. Перми
- •Определение влияния макроэкономических и мезоэкономических факторов на рынок коммерческой недвижимости г. Перми
- •Изменение макроэкономических факторов
- •Изменение факторов спроса и предложения на региональном рынке недвижимости
- •Анализ развития рынка офисной недвижимости г. Перми за 4-й квартал 2013 г.
- •4.1 Рынок купли-продажи офисной недвижимости
- •Диапазон цен предложения на вторичном рынке купли-продажи офисных помещений в зависимости от качественных характеристик и зоны престижности местоположения по состоянию на 27 декабря 2013 г.
- •4.2 Рынок аренды офисной недвижимости
- •Диапазон арендных ставок на рынке офисных помещений в зависимости от качественных характеристик и зоны престижности местоположения
- •4.3 Сроки экспозиции на рынке офисной недвижимости
- •Анализ развития рынка торговой недвижимости г. Перми за 4-й квартал 2013 г.
- •5.1 Рынок купли-продажи торговой недвижимости
- •Диапазоны цен предложения на вторичном рынке купли-продажи торговых помещений в зависимости от типа и зоны престижности местоположения
- •Изменение цены предложения на первичном рынке купли-продажи торговых помещений в 4-м квартале 2013 г.
- •5.2 Рынок аренды торговой недвижимости
- •Заключение
Диапазон арендных ставок на рынке офисных помещений в зависимости от качественных характеристик и зоны престижности местоположения
по состоянию на 27 декабря 2013 г.
Класс / зона престижности местоположения |
Кол-во объектов, шт. |
Арендная ставка офисных помещений, руб./кв.м в месяц |
Медиана, руб./кв.м |
Погрешность в определении среднего, % |
||
min |
средняя |
max |
||||
Отдельно стоящие административно-офисные здания, ОЦ. В целом: |
226/199 |
248 |
545 |
1 154 |
507 |
4,1 |
I. Центр |
95/83 |
320 |
667 |
1 154 |
699 |
4,0 |
II. Прилегающие к центру районы |
74/59 |
300 |
491 |
950 |
500 |
5,8 |
III. Районы средней удаленности |
43/38 |
250 |
421 |
714 |
400 |
6,8 |
IV. Отдаленные районы |
14/14 |
248 |
339 |
490 |
340 |
11,3 |
I группа: Офисы высокого класса качества (А, В+) |
10/7 |
400 |
768 |
1 000 |
780 |
3,3 |
I. Центр |
8/5 |
400 |
766 |
1 000 |
780 |
4,4 |
II. Прилегающие к центру районы |
2/2* |
- |
- |
850 |
- |
- |
III. Районы средней удаленности |
0/0 |
- |
- |
- |
- |
- |
IV. Отдаленные районы |
0/0 |
- |
- |
- |
- |
- |
II группа: Качественные офисы (В) |
36/23 |
394 |
695 |
1 000 |
700 |
5,1 |
I. Центр |
19/18 |
550 |
770 |
1 000 |
728 |
7,8 |
II. Прилегающие к центру районы |
15/9 |
460 |
590 |
771 |
602 |
10,3 |
III. Районы средней удаленности |
2/2* |
394 |
- |
714 |
- |
- |
IV. Отдаленные районы |
0/0 |
- |
- |
- |
- |
- |
продолжение табл. 4.2.1 |
||||||
III группа: Офисы среднего класса качества (С) |
136/124 |
250 |
548 |
1 154 |
518 |
4,9 |
I. Центр |
64/56 |
320 |
648 |
1 154 |
653 |
4,8 |
II. Прилегающие к центру районы |
45/37 |
300 |
496 |
950 |
500 |
4,9 |
III. Районы средней удаленности |
21/17 |
250 |
403 |
653 |
400 |
10,7 |
IV. Отдаленные районы |
6/6 |
300 |
357 |
490 |
350 |
15,9 |
IV группа: Офисы низкого класса качества (D) |
40/36 |
248 |
395 |
667 |
378 |
7,5 |
I. Центр |
2/2* |
- |
- |
667 |
- |
- |
II. Прилегающие к центру районы |
12/12* |
300 |
- |
380 |
- |
- |
III. Районы средней удаленности |
18/11 |
299 |
387 |
600 |
400 |
8,4 |
IV. Отдаленные районы |
8/8 |
248 |
325 |
400 |
322 |
15,1 |
Встроенно-пристроенные офисные помещения (автономные офисы) |
78/65 |
290 |
682 |
1 600 |
655 |
6,6 |
I. Центр |
46/33 |
290 |
754 |
1 600 |
798 |
8,0 |
II. Прилегающие к центру районы |
15/14 |
400 |
619 |
857 |
616 |
12,7 |
III. Районы средней удаленности |
13/11 |
400 |
579 |
800 |
550 |
14,0 |
IV .Отдаленные районы |
4/4* |
400 |
- |
850 |
- |
- |
В ходе анализа на предмет изучения структуры арендной ставки на офисные помещения в административно-офисных зданиях г. Перми специалисты ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» выяснили, что единой политики формирования арендной ставки нет. Управляющие компании или собственники самостоятельно устанавливают перечень затрат, включаемых в арендную ставку. Также нет единой системы расчета и обоснования расходов на эксплуатацию и содержание коммерческих объектов недвижимости, нет четкого деления на постоянную и переменную части затрат.
Есть перечень расходов, которые в большинстве случаев арендатор оплачивает дополнительно (помимо затрат на услуги связи):
фактические расходы по электроснабжению;
уборка арендуемых помещений.
В связи с этим, при оценке объектов недвижимости доходным подходом следует уточнять структуру затрат, включенных в арендную ставку объектов-аналогов объекта оценки.