4.2 Рынок аренды офисной недвижимости

Структура предложения на рынке аренды офисной недвижимости

Ниже представлены структура предложения офисных объектов на рынке аренды в зависимости от района г. Перми (см. график 4.2.1) и структура предложения в зависимости от зоны престижности местоположения (см. график 4.2.2) по состоянию на конец декабря 2013 г.

График 4.2.1

Изменение структуры рынка за квартал Район Рост/снижение числа предложений Дзержинский +46,4% (+13 предл.) Индустриальный нет изменений - Кировский * (-1 предл.) Ленинский -7,9% (-8 предл.) Мотовилихинский +6,3% (+2 предл.) Орджоникидзевский нет изменений - Свердловский +15,8% (+12 предл.)

Отчетливо прослеживаются явные лидеры по числу предложений (Ленинский и Свердловский районы) и аутсайдеры (Кировский и Орджоникидзевский районы).

График 4.2.2

Изменение структуры рынка за квартал Зона Рост/снижение числа предложений I Центр +1,4% (+2 предл.) II Прилегающие к центру районы +14,1% (+11 предл.) III Районы средней удаленности +9,8% (+5 предл.) IV Отдаленные районы нет изменений -

За 4-й квартал 2013 г. произошло увеличение числа предложений офисной недвижимости во всех зонах престижности местоположения за исключением отдаленных районов, где количество предложений не изменилось.

На графике 4.2.3 отображено распределение числа предложений офисных объектов в разрезе качественных характеристик по состоянию на конец декабря 2013 г.

График 4.2.3

Изменение структуры рынка за квартал Группа Рост/снижение числа предложений I группа * (-1 предл.) II группа +44,0% (+11 предл.) III группа нет изменений - IV группа -13,0% (-6 предл.) Автономные офисы +16,4% (+11 предл.)

* На рынке аренды, так же как и на рынке купли-продажи офисной недвижимости, наименьший удельный вес занимают офисы высокого класса качества (3%) и качественные офисы (12%).

Динамика средних арендных ставок предложения на рынке офисной недвижимости

Средняя арендная ставка предложения на рынке офисной недвижимости на конец декабря 2013 г. составила 588 руб./кв.м в месяц, прирост за 4-й квартал 2013 г. составил 5,4%.

Порядка 64% предложений офисных помещений на рынке аренды за анализируемый период предлагалось в ценовом диапазоне от 301 до 700 руб./кв.м в месяц.

Динамика средних арендных ставок на рынке офисной недвижимости в зависимости от района г. Перми представлена на графике 4.2.4.

График 4.2.4

Изменение средней арендной ставки за квартал Район Рост/снижение Дзержинский +11,0% Индустри-альный +4,8% Кировский -7,2% Ленинский +6,2% Мотови-лихинский +7,4% Орджони-кидзевский - - Свердловский +4,9%

*Средние показатели в Кировском и Орджоникидзевском районах указаны не во всех месяцах ввиду малого числа предложений на открытом рынке аренды офисной недвижимости, по которым среднее значение ставки рассчитывать нецелесообразно.

Как видно, максимальные значения средней арендной ставки на офисную недвижимость из месяца в месяц фиксируются в Ленинском районе, большая часть которого относится к деловой части города.

Изменение средних арендных ставок предложения с декабря 2012 г. по декабрь 2013 г. в зависимости от категории престижности местоположения отображено на графике 4.2.5. В 4-м квартале 2013 г. зафиксировано увеличение средних показателей во всех зонах престижности местоположения г. Перми.

График 4.2.5

Изменение средней арендной ставки за квартал Зона Рост/снижение I. Центр +7,0% II. Прилегающие к центру районы +5,9% III. Районы средней удаленности +2,7% IV. Удаленные районы +3,3%

На графике 4.2.6 отражена динамика средних арендных ставок на офисные помещения в зависимости от качественных характеристик объекта за период с декабря 2012 г. по декабрь 2013 г. Из общего объема выборки были выделены отдельно стоящие административно-офисные здания различного класса качества и автономные офисы (встроено-пристроенные офисные помещения).

За 4-й квартал 2013 г. увеличение средней арендной ставки коснулось офисных объектов всех классов качества, а также встроено-пристроенных офисных помещений.

График 4.2.6

Уровень арендной ставки зависит одновременно и от качественных характеристик объекта, и от его местоположения, особенно это проявляется при анализе автономных офисов. В таблице 4.2.1 отражена зависимость средней арендной ставки от местоположения и класса качества офисной недвижимости.

Поскольку коммерческие помещения в жилых домах могут существенно различаться по качеству, отделке и местоположению - средняя арендная ставка на встроенно-пристроенные офисные помещения выше средней арендной ставки на офисы среднего класса качества и близка со средней арендной ставкой на качественные офисы.

Таблица 4.2.1