3. Анализ развития рынка офисной недвижимости г. Перми за 4-й квартал 2013 г.

4.1 Рынок купли-продажи офисной недвижимости

Структура предложения на вторичном рынке купли-продажи офисной недвижимости

Исходя из территориального критерия представим структуру предложения офисных объектов на вторичном рынке купли-продажи в зависимости от района г. Перми (см. график 4.1.1) и структуру предложения в зависимости от зоны престижности местоположения (см. график 4.1.2) по состоянию на конец декабря 2013 г.

График 4.1.1

Изменение структуры рынка за квартал Район Рост/снижение числа предложений Дзержинский -2,8% (-1 предл.) Индустриальный -4,0% (-1 предл.) Кировский -7,7% (-1 предл.) Ленинский +35,6% (+21 предл.) Мотовилихинский +20,8% (+5 предл.) Орджоникидзевский нет изменений - Свердловский +62,9% (+22 предл.)

В 4-м квартале 2013 г. количество предложений офисных объектов выросло в трех административных районах – Ленинском, Мотовилихинском и Свердловском районах, уменьшилось число предложений в Дзержинском, Индустриальном и Кировском районах.

На рынке коммерческой недвижимости г. Перми, как и на рынке жилья, прослеживается зависимость цены предложения от удаленности от центра города. Однако категории престижности здесь формируются иначе в силу сложившихся деловых и торговых зон г. Перми. Для того чтобы отразить эту зависимость, было разработано зонирование коммерческой недвижимости г. Перми (см. Приложение 1).

Изменение структуры рынка за квартал Зона Рост/снижение числа предложений I Центр +45,8% (+38 предл.) II Прилегающие к центру районы +8,6% (+5 предл.) III Районы средней удаленности +19,4% (+6 предл.) IV Удаленные районы -14,8% (-4 предл.) График 4.1.2

За 4-й квартал 2013 г. снижение количества предложений продемонстрировали только удаленные районы. В центре в текущем квартале зафиксирован значительный рост числа предложений за счет увеличения их в Ленинском и Свердловском районах.

Количество предложений офисных объектов по районам, зонам престижности г. Перми и по классам качества представлено в аналитических формах (см. Приложение 2).

Основной проблемой большинства региональных рынков является несоответствие заявленного класса офисных центров к предъявляемым требованиям для отнесения к тому или иному классу качества офисной недвижимости в соответствии с существующими классификациями. В связи с этим для удобства анализа специалисты ООО «АЦ «КД-консалтинг» объединили схожие по своим характеристикам офисные объекты в укрупненные группы (см. Приложение 3).

Таблица 4.1.1

Классификация офисной недвижимости

Группа	Характеристика
Отдельно стоящие административно-офисные здания. В том числе:
I группа	офисы высокого класса качества (А, В+)
II группа	качественные офисы (В)
III группа	офисы среднего класса качества (С)
IV группа	офисы низкого класса качества (D)
Встроенно-пристроенные офисные помещения:
V группа	встроенно-пристроенные офисные помещения (автономные офисы)

Анализируя структуру предложения на рынке купли-продажи офисной недвижимости исходя из качественных характеристик, можно констатировать, что половина (50%) общего объема предложений приходится на встроенно-пристроенные офисные помещения (автономные офисы) (см. график 4.1.3).

График 4.1.3

Изменение структуры рынка за квартал Группа Рост/снижение числа предложений I группа * (-2 предл.) II группа +20,0 % (+5 предл.) III группа +30,5% (+18 предл.) IV группа +16,7% (+2 предл.) Автономные офисы +23,0% (+23 предл.)

В течение 4-го квартала 2013 г. офисы высокого класса качества были представлены на открытом рынке купли-продажи всего одним предложением по продаже офисного помещения в БЦ «Славяновский Plaza» на ул. Ленина, 92. При этом на протяжении 2012 г. из месяца в месяц предложения таких офисов составляли 2% от общего числа предложений.

Динамика средних цен предложения на вторичном рынке купли-продажи офисной недвижимости

Средняя цена предложения на вторичном рынке офисной недвижимости на конец декабря 2013 г. составила 54 931 руб./кв.м, прирост за 4-й квартал 2013 г. составил 1,0%.

Рассматривая распределение числа предложений объектов офисной недвижимости в г. Перми в зависимости от диапазона цен, можно отметить, что наибольшее количество предложений в течение уже полутора лет находится в ценовом диапазоне от 40 000 до 60 000 руб./кв.м (41 - 47% от общего количества предложений в выборке). Офисные объекты с ценой предложения свыше 100 000 руб./кв.м представлены единичными предложениями.

Изменение среднеценовых показателей на рынке вторичной офисной недвижимости с разбивкой по районам за период с декабря 2012 г. по декабрь 2013 г. представлено на графике 4.1.4.

График 4.1.4

Изменение средней цены за квартал Район Рост/снижение Дзержинский +15,5% Индустриальный -3,1% Кировский -10,5% Ленинский -1,3% Мотовилихинский -1,3% Орджони-кидзевский +9,7% Свердловский +9,7%

Максимальная средняя цена предложения вторичной офисной недвижимости в размере 62 521 руб./кв.м отмечена в Ленинском районе, минимальная в размере 44 313 руб./кв.м – в Индустриальном районе города.

На графике 4.1.5 представлена динамика средних цен предложения на рынке офисной недвижимости в зависимости от зоны престижности местоположения с декабря 2012 г. по декабрь 2013 г. За 4-й квартал 2013 г. произошло повышение показателей средней цены предложения во всех зонах престижности местоположения.

График 4.1.5

Изменение средней цены за квартал Зона Рост/снижение I. Центр +0,2% II. Прилегающие к центру районы +6,3% III. Районы средней удаленности +5,1% IV. Удаленные районы +3,5%

На графике 4.1.6 отражена динамика средних цен предложения на офисные объекты в зависимости от качественных характеристик за период с декабря 2012 г. по декабрь 2013 г. Из общего объема выборки были выделены отдельно стоящие административно-офисные здания различного класса качества и автономные офисы (встроено-пристроенные офисные помещения).

На вторичном рынке купли-продажи офисных помещений в зависимости от качественных характеристик присутствуют все типы офисной недвижимости, однако офисы высокого класса качества представлены единичными предложениями, в связи с чем расчет среднеценового показателя по ним не всегда представляется возможным.

В течение 4-го квартала 2013 г. предложение высококачественных офисных объектов было представлено помещением в БЦ «Славяновский плаза» с ценой предложения 95 000 руб./кв.м.

График 4.1.6

Изменение средней цены за квартал Группа Рост/снижение I группа - - II группа -2,3% III группа -4,1% IV группа -8,1% Автономные офисы +7,3%

В 2012 г. специалисты ООО «АЦ «КД-консалтинг» к высококачественным офисам относили так же БЦ «Парус» (цена предложения 60 000 руб./кв.м), однако начиная с 2013 г. класс качества для данного офисного центра был пересмотрен - снижен с класса «В+» до «В» в связи с несоответствием некоторым требованиям: инфраструктура здания (бытовое обслуживание, зоны отдыха, общепит) практически отсутствует, а также наблюдается недостаток парковочных мест.

Для более полного понимания пространственно-параметических закономерностей, происходящих на вторичном рынке офисной недвижимости, представим диапазоны цен в зависимости от качественных характеристик офисного помещения и зоны престижности местоположения (см. табл. 4.1.2).

Таблица 4.1.2