Изменение факторов спроса и предложения на региональном рынке недвижимости
и их влияние на цены в 4-м квартале 2013 г.
Факторы |
Динамика индикаторов (тенденция) |
Влияние на цены |
||
Факторы спроса |
Количество покупателей (обращений, сделок) |
За период с окт. 2012 г. по окт. 2013 г. число организаций в Перми выросло на 1%. При этом, число индивидуальных предпринимателей сокращается. Число зарегистрированных сделок на нежилые помещения за 9 мес. 2013 г. на 8,8% ниже, чем 9 мес. 2012 г. |
|
|
Оборот организаций, прибыль организаций |
Темпы роста оборота организаций в 2013 г. снизились до 2,3% (годовых) вместо 9,5% годом ранее. Сальдированный финансовый результат организаций Пермского края за 9 мес. 2013 г. снизился на 17,5% по сравнению с аналогичным периодом 2012 г. |
|
||
Оборот розничной торговли |
Оборот розничной торговли за 9 мес. 2013 г. вырос на 5,8% в сопоставимых ценах, объем платных услуг населению – на 0,8%, а оборот общественного питания снизился на 0,7%. Наблюдается замедление темпов роста показателей сферы торговли. |
|
||
Инвестиции в основной капитал |
Прирост инвестиций в основной капитал за 1 пол. 2013 г. составил около 9%, за весь 2012 г. рост – на 18%, в то время как в 2010 – 2011 гг. роста не было |
|
||
Развитость банковской системы |
Объемы кредитования в 2013 г. продолжают расти (задолженность организаций за сен.2012 – сен.2013 выросла на 39%), сохраняются высокие темпы роста, как и в 2010 – 2011 гг. (20 – 25%) |
|
||
С конца 2011 г. наблюдается рост ставок по кредитам. Рост ставок приостановился, однако, предпосылок для их заметного снижения нет. |
||||
Инфляционные ожидания покупателей |
В 2013 г. индекс предпринимательской уверенности, отражающий общее состояние предпринимательского поведения, выше, чем в декабре 2012г. по всем отраслям промышленности (≈ на 3%) |
|
||
Факторы предложения |
Объем предложения, ввод недвижимости |
В 2013 г. ожидаются более высокие, чем в 2010 – 2012 гг. объемы ввода коммерческой недвижимости. Количество предложений современных офисов в отдельно стоящих зданиях остается на достаточно низком уровне, при этом, число предложений торговой недвижимости выросло до уровня начала 2009 г. |
офисные |
торговые |
Развитость банковской системы и других инструментов финансирования |
Наблюдаются высокие объемы банковского кредитования. Другие инструменты финансирования практически не получили развития в строительной отрасли. Способствует росту предложения. |
|
||
Законодательная и нормативная база |
В Перми механизм предоставления участков под застройку несовершенен, что сдерживает объемы строительства. |
|
||
Уровень издержек в строительстве |
Себестоимость строительства колеблется в отдельные периоды времени, но, в целом, уже три года находится примерно на одном уровне, цены предложения заметно выше, особенно на торговую недвижимость |
|
||
Ожидания продавцов |
Пока положительные, однако, могут измениться при ухудшении ситуации на рынке недвижимости |
|
||
Все сегменты рынка недвижимости взаимосвязаны, первым в ту или иную стадию развития вступает рынок жилья, за ним следует рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилья Перми уже находится в стадии насыщения, и рынок коммерческой недвижимости, прежде всего, торговой, также близок к ней. В 2013 г. ожидаются более высокие, чем в 2010 – 2012 гг. объемы ввода коммерческой недвижимости. В настоящее время достраиваются ранее замороженные объекты, а также наблюдается активность на стадии реализации новых проектов коммерческой недвижимости.
Отметим, что многие объемные показатели (прежде всего, число зарегистрированных прав, оборот и финансовый результат организаций, оборот розничной торговли, индекс предпринимательской уверенности) достигли докризисного уровня, при этом, темпы их роста замедлились, а в некоторых случаях зафиксировано снижение. Кроме того, наблюдается повышение объемов предложения, особенно на рынке торговой недвижимости, что усиливает конкуренцию между продавцами (приближается насыщение). Сектор коммерческой недвижимости становится рынком покупателя.
Стабильный спрос на рынке коммерческой недвижимости присутствует только на ликвидные малоформатные объекты. На другие объекты спрос носит избирательный характер. Среди факторов, влияющих на повышение спроса, остаются достаточно высокие обороты организаций, хотя их темпы снижаются, а также прирост инвестиций и объемов кредитования, стабильные ожидания покупателей. Рост процентных ставок по кредитам приостановился, однако, предпосылок для их заметного снижения пока нет.
Рынок коммерческой недвижимости в большей степени, чем рынок жилья, зависит от внешнеэкономической конъюнктуры, поскольку потребителями здесь являются, в основном, юридические лица и предприниматели. Следует принять во внимание, что темпы роста промышленного производства, а также оборота розничной торговли и финансового результата предприятий замедлились и, если они не возобновятся, то и роста рынка коммерческой недвижимости ожидать не стоит.