Определение влияния макроэкономических и мезоэкономических факторов на рынок коммерческой недвижимости г. Перми
УРОВЕНЬ 1 (Макроэкономический)
Макроэкономическая конъюнктура оказывает значительное влияние на развитие всех отраслей экономики страны, и рынка недвижимости в частности. Рассмотрим динамику ключевых макроэкономических показателей и сформировавшиеся тенденции.
Изменение макроэкономических факторов
и их влияние на цены недвижимости в 4-м квартале 2013 г.
Факторы |
Динамика индикаторов (тенденция) |
Влияние на цены на недвижимость |
Цены на нефть |
Цена на нефть с конца 2011 г. колеблется на уровне 105 долл./барр., при этом сохраняется отрицательный тренд |
|
Объем вывоза капитала |
Отток чистого капитала из РФ остается значительным: за 2013 г. вырос на 14,8% до 62,7 млрд. долл. При этом в 4-м квартале 2013 г. отток чистого капитала составил 16,6 млрд. долл. |
|
Изменение курсов валют |
В 2013 г. усилилась девальвация курса рубля по отношению к доллару в условиях ухудшения внешнеэкономической конъюнктуры, Банк России использовал валютные интервенции в поддержку курса рубля |
|
Денежная база |
Объем денежной базы за 2013 г. увеличилась на 6,6% (в 2012г. рост составил 14%). Основным фактором стало накопление остатков денежных средств на бюджетных счетах в Банке России |
|
Инфляция |
В 2013 г. инфляция находится на уровне 2012 г., но со 2-й половины 2012 г. прослеживается ускорение роста потребительских цен. Любая инфляция способствует росту цен |
|
Другие макроэкономи-ческие факторы (ВВП) |
В 2013 г. происходило дальнейшее замедление экономического роста, начавшееся в 2012 г. По предварительным оценкам МЭР за 2013 г. прогнозируется минимальный темп роста ВВП России (1,4%). Однако в 2014 г. ожидается восстановление. |
|
Другие макроэкономи-ческие факторы (ИПП) |
Замедление роста экспорта и внутреннего спроса оказало влияние на динамику промышленного производства. Промышленное производство в России выросло в 2013 г. по сравнению с 2012 г. всего лишь на 0,3% и был поддержано, в основном, ростом добывающих производств. |
|
Законодательная и нормативная база на федеральном уровне |
Реализация Нацпроекта «Доступное жилье» направлена на снижение цен жилья, увеличение объемов строительства жилья класса «эконом» и малоэтажного жилья. Критических изменений в законодательстве пока не принято. |
|
Альтернативы для инвестиций |
Привлекательность вложений в недвижимость достаточно низкая, однако, недвижимость остается стабильным активом реального сектора. В 4-м квартале возобновился рост основных инструментов инвестирования |
|
Таблица 2.1
За период с конца 2011 г. прирост ВВП России в годовом выражении снизился с 5% до 1,2% во 2-м квартале 2013 г. Прогноз Минэкономразвия РФ по темпам роста ВВП снижен до 1,8% за весь 2013 г. Одним из основных факторов, повлиявших на снижение экономического роста, стало ухудшение внешнеэкономической конъюнктуры и снижение внешнего спроса. На фоне подавленности экономик большинства европейских стран и соседних стран – торговых партнеров происходило снижение физических объемов поставок нефти, металлургической продукции, машин, оборудования и транспортных средств.
Ухудшение внешнеэкономической конъюнктуры и рост издержек, связанный с динамикой оплаты труда, значительно ухудшили финансовое состояние российских предприятий. Со стороны внутреннего спроса тенденция замедления роста в наибольшей степени связана с динамикой инвестиционного спроса. Инвестиции в основной капитал в 2013г. продемонстрировали изменение тренда в отрицательную плоскость.
Предполагается, что наиболее низкую точку экономическая динамика прошла в середине 2013 г., и со 2-го полугодия рост ВВП хотя и будет оставаться неустойчивым, но начнет постепенно ускоряться. При этом, в декабре 2013 г. Минэкономразвития ухудшило прогноз темпов роста ВВП на 2014 г. с 3% до 2,5%, а на 2015 г. – с 3,1% до 2,8%, прогноз на 2016 г. сохранен на уровне 3,3%. Снижение прогноза связано с тем, что объемы инвестиций оказались ниже прогнозировавшихся. По пессимистичному сценарию – в 2014 г. ВВП вырастет на 0,9%, а в 2015 – 2016 гг. рост составит около 2%.
В долгосрочной перспективе для преодоления существующих ограничений роста российской экономики основным фактором должно стать существенное наращивание инвестиционного потенциала и эффективности, в том числе быстрое улучшение производственной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающих рост производительности труда.
УРОВЕНЬ 2 (Региональный)
Анализ на региональном уровне позволяет понять, каким образом каждый фактор влияет на цены и на ситуацию на рынке недвижимости в целом и насколько сильным может быть это влияние. Ниже представим индикаторы ключевых факторов на рынке недвижимости и их оценку для пермского рынка коммерческой недвижимости.
Таблица 2.2