Диапазоны цен предложения на вторичном рынке купли-продажи торговых помещений в зависимости от типа и зоны престижности местоположения

по состоянию на 27 декабря 2013 г.

Тип / зона престижности местоположения	Кол-во объектов, шт.	Цена предложения торговых помещений, руб./кв.м			Медиана, руб./кв.м	Погрешность в определении среднего, %
		min	средняя	max
Отдельно стоящие торговые здания, ТЦ. В целом:	48/34	18 000	86 896	500 000	95 011	10,0
I. Центр	27/21	70 000	103 985	500 000	105 000	5,1
II. Прилегающие к центру районы	7/7	48 485	59 323	75 362	56 604	12,7
III. Районы средней удаленности	12/5	18 000	55 054	80 233	55 000	18,6
IV. Отдаленные районы	2/2*	20 721	-	26 923	-	-
I тип: крупные, региональные, суперокружные ТЦ	0/0	-	-	-	-	-
I. Центр	0/0	-	-	-	-	-
II. Прилегающие к центру районы	0/0	-	-	-	-	-
III. Районы средней удаленности	0/0	-	-	-	-	-
IV. Отдаленные районы	0/0	-	-	-	-	-
II тип: средние по масштабу, окружные, районные ТЦ	2/2*	48 485	-	66 667	-	-
I. Центр	0/0	-	-	-	-	-
II. Прилегающие к центру районы	1/1*	48 485	-	-	-	-
III. Районы средней удаленности	1/1*	-	-	66 667	-	-
IV. Отдаленные районы	0/0	-	-	-	-	-
III тип: отдельно стоящие и пристроенные ТЦ	46/32	18 000	88 728	500 000	97 511	9,9
I. Центр	27/21	70 000	103 985	500 000	105 000	5,1
II. Прилегающие к центру районы	6/6	50 000	61 129	75 362	58 013	12,8
III. Районы средней удаленности	11/6	18 000	45 005	80 233	44 302	25,2
IV. Отдаленные районы	2/2*	20 721	-	26 923	-	-
продолжение табл. 5.1.2
IV тип: встроенно-пристроенные торговые помещения (автономные)	93/60	16 016	70 676	429 270	69 600	7,3
I. Центр	32/14	31 496	95 841	429 270	90 139	14,2
II. Прилегающие к центру районы	23/15	16 118	78 379	125 000	79 333	12,7
III. Районы средней удаленности	20/14	21 429	69 940	116 667	67 723	14,0
IV .Отдаленные районы	18/12	16 016	50 930	91 250	52 225	10,8

Разница между минимальной ценой предложения и максимальной в сегменте торговой недвижимости велика. Как правило, в низший ценовой сегмент попадают некачественные помещения, требующие капитального ремонта, либо помещения на цокольных этажах, с возможным вариантом использования торговых площадей только под промышленные товары, а так же помещения, используемые как точки реализации товара на складских и промышленных объектах.

Высшая ценовая категория представлена в основном либо площадями в крупных известных торговых центрах, либо в небольших магазинах с высокой проходимостью покупателей, расположенных на удобных транспортных развязках, с качественным ремонтом.

Торговыми коридорами являются улицы, на которых активно развивается торговая недвижимость. В Перми торговые коридоры можно разделить на коридоры общегородского масштаба, коридоры районного масштаба и коридоры микрорайонного значения. К первой группе относятся следующие улицы:

• Комсомольский проспект от Соборной площади (Пермской государственной художественной галереи) до Комсомольской площади. Комсомольский проспект – центральная магистраль г. Перми, расположенная перпендикулярно р. Кама. Одна из наиболее развитых улиц с точки зрения торговли. Торговые точки этой зоны расположены, в основном, во встроенных помещениях. На Комсомольском проспекте расположено только два крупных торговых центра: ТЦ «Гостиный двор» и ТЦ «ЦУМ».

• ул. Ленина – вторая центральная улица г. Перми, расположенная вдоль р. Кама. Торговля хорошо развита практически на всем протяжении улицы: от площади Гайдара до ул. Сибирская. При этом наиболее развитой зоной торговли является территория, ограниченная улицами: Попова, Петропавловская, Екатерининская (обе стороны) и Сибирская. В этой зоне представлены наиболее крупные торговые центры городского масштаба: ТЦ «Айсберг», ТЦ «Колизей Атриум», ТЦ «Колизей Синема», ТОЦ «Алмаз», ТД «Петропавловский», ТЦ «Крепар», ТЦ «Сити-центр», ТОЦ «Звезда», а также ТЦ «ЦУМ». Остальные магазины представлены встроенно-пристроенными помещениями.

Торговый коридор районного значения в Перми только один:

• по ул. Мира от ул. Давыдова до ул. Карпинского – торговый коридор Индустриального района (по масштабам наиболее близкий к коридорам городского значения). Здесь расположен ТРК «Столица» (формат: окружной), а также магазины во встроенно-пристроенных помещениях.

Ниже в таблице 5.1.3 представлены диапазоны цен предложений на открытом рынке по торговым коридорам г. Перми на конец декабря 2013 г.

Максимальные цены предложения зафиксированы в торговых коридорах общегородского масштаба.

Остальные торговые коридоры Перми имеют меньшие масштабы и их можно отнести к коридорам микрорайонного значения.

Структура предложения и динамика средних цен предложения на первичном рынке купли-продажи торговой недвижимости

Ниже на графиках представлены структура предложения торговых объектов на первичном рынке купли-продажи в зависимости от района г. Перми (см. график 5.1.7) и структура предложения в зависимости от зоны престижности местоположения (см. график 5.1.8) по состоянию на конец декабря 2013 г.

График 5.1.7

График 5.1.8

Наибольшее количество предложений приходится на Дзержинский, Мотовилихинский и Свердловский районы, в Ленинском районе предложения торговых помещений на первичном рынке купли-продажи занимают наименьшую долю – всего 2%. В зависимости от зон престижности местоположения немного меньше предложений фиксируется в отдаленных районах.

Первичный рынок торговой недвижимости, так же как и офисной, представлен в большинстве своем (порядка 80%) встроенно-пристроенными помещениями в жилых домах. Ценовые и количественные показатели на первичном рынке купли-продажи торговых помещений представлены в аналитических формах (см. Приложение 2).

Из всех сегментов коммерческой недвижимости Перми более активно ведет себя сегмент вторичной торговой недвижимости – здесь цены в среднем на 10-20 тыс. руб./кв.м выше, чем на вторичном рынке офисной недвижимости.

На первичном рынке сложилась иная ситуация: средняя цена предложения на торговые помещения в разные периоды (57 – 70 тыс. руб./кв.м) сопоставима со средней ценой предложения на офисные помещения (58 – 65 тыс. руб./кв.м). Связано это с тем, что в структуре предложения офисной недвижимости присутствует порядка 11 строящихся отдельно стоящих ОЦ, цены предложения на которые зачастую выше цен предложения на встроенно-пристроенные помещения в жилых домах; а также количество предложений на первичном рынке офисной недвижимости в 2-2,5 раза превышает число предложений на первичном рынке торговой недвижимости.

В табл. 5.1.5 представлены диапазоны цен предложения на первичном рынке торговой недвижимости в целом по городу помесячно за 4-й квартал 2013 г.

За 4-й квартал 2013г. средняя цена предложения на первичном рынке торговой недвижимости практически не изменилась – уменьшилась всего на 0,8%.

Таблица 5.1.5