- •Введение
- •Структура рынка и краткое описание общей ситуации на рынке коммерческой недвижимости г. Перми
- •1.1 Структура рынка коммерческой недвижимости
- •1.2 Объемы ввода коммерческой недвижимости непроизводственного назначения
- •Коммерческие объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию в 4-м квартале 2013 г.
- •1.2 Динамика средних цен предложения и средних арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости
- •Изменение средних цен предложения по сегментам рынка коммерческой недвижимости г. Перми
- •Определение влияния макроэкономических и мезоэкономических факторов на рынок коммерческой недвижимости г. Перми
- •Изменение макроэкономических факторов
- •Изменение факторов спроса и предложения на региональном рынке недвижимости
- •Анализ развития рынка офисной недвижимости г. Перми за 4-й квартал 2013 г.
- •4.1 Рынок купли-продажи офисной недвижимости
- •Диапазон цен предложения на вторичном рынке купли-продажи офисных помещений в зависимости от качественных характеристик и зоны престижности местоположения по состоянию на 27 декабря 2013 г.
- •4.2 Рынок аренды офисной недвижимости
- •Диапазон арендных ставок на рынке офисных помещений в зависимости от качественных характеристик и зоны престижности местоположения
- •4.3 Сроки экспозиции на рынке офисной недвижимости
- •Анализ развития рынка торговой недвижимости г. Перми за 4-й квартал 2013 г.
- •5.1 Рынок купли-продажи торговой недвижимости
- •Диапазоны цен предложения на вторичном рынке купли-продажи торговых помещений в зависимости от типа и зоны престижности местоположения
- •Изменение цены предложения на первичном рынке купли-продажи торговых помещений в 4-м квартале 2013 г.
- •5.2 Рынок аренды торговой недвижимости
- •Заключение
4.3 Сроки экспозиции на рынке офисной недвижимости
Сроки экспозиции объектов напрямую зависят от уровня спроса, который складывается на рынке в тот или иной период времени.
В 2013 г. отмечен более заметный рост интереса к аренде офисной недвижимости нежели к продаже.
На рынке купли-продажи офисной недвижимости сроки экспозиции больше, чем на рынке аренды.
Как уже было отмечено, первичный рынок офисной недвижимости в большинстве своем представлен помещениями на первых этажах строящихся или новых жилых домов. Средние сроки поглощения площадей для офисных помещений в новостройках находятся в диапазоне от 4 до 10 месяцев, а в зависимости от площади помещения на текущий момент сложились следующие темпы поглощения площадей:
офисы площадью до 100 кв.м являются наиболее ликвидными и их сроки реализации составляют от 2 до 6 месяцев;
офисы площадью от 100 до 150 кв.м в среднем находят своего покупателя за 4-9 месяцев;
для офисов площадью свыше 150 кв.м сроки экспозиции могут составлять более 1 года.
Таким образом, на первичном рынке офисной недвижимости более востребованными являются помещения малого формата (до 100 кв.м), причем как в центральных микрорайонах города, так и в отдаленных районах, что связано с малым количеством предложений офисов в отдаленных районах в целом.
На вторичном рынке срок экспозиции малоформатных по площади офисов (до 50 кв.м) на рынке купли-продажи составляет до 2-4 месяцев, для помещений площадью свыше 50 кв.м срок экспозиции увеличивается: офисы от 100 до 300 кв. м держатся на рынке от 3 до 6 месяцев, более крупные – свыше 6 месяцев.
На уменьшение или увеличение срока экспозиции влияют местоположение (удаленность от центра), расположение в здании (этаж, расположение относительно лестничной площадки, лифтового холла), класс качества, условия финансирования сделки (скидки, рассрочки) и т.д. Объекты коммерческой недвижимости, расположенные на первых этажах, находят своего покупателя быстрее, нежели объекты, расположенные на 3-м этаже и выше. Особенно увеличение сроков экспозиции касается тех помещений, где цена квадратного метра высока и его качественные характеристики не совсем соответствуют заявленному классу здания в целом. Кроме того, срок экспозиции напрямую зависит от заявленной собственником (управляющей компанией) арендной ставки.
В зависимости от площади объекта можно проследить изменение сроков экспозиции офисной недвижимости на рынке аренды (см. таблицу 4.3.1).
Таблица 4.3.1
Средние сроки экспозиции офисных объектов на рынке аренды
Период |
Срок экспозиции в зависимости от площади объекта, мес. |
||
до 100 кв.м |
100 - 300 кв.м |
более 300 кв.м |
|
2007 г. |
до 1 |
1 – 2 |
3 |
2008 г. |
I-III квартал: 1 – 1,5 IV квартал: 2 – 3 |
I-III квартал: 2 – 3 IV квартал: до 4 |
I-III квартал: 3 – 4 IV квартал: до 6 |
2009 г. |
3 – 4 |
до 5 |
6 и более |
2010 г. |
до 4 |
до 5 |
6 и более |
2011 г. |
2 – 4 |
до 5 |
6 и более |
2012 г. |
1 – 4 |
до 5 |
6 и более |
2013 г. |
1 – 4 |
до 5 |
6 и более |
Исходя из анализа рынка коммерческой недвижимости г. Перми следует отметить, что срок экспозиции объектов претерпел значительное увеличение в свете экономического кризиса и связанного с ним роста вакантных площадей. В посткризисный период сроки экспозиции на рынке офисной недвижимости г. Перми принципиально не меняются.