9. Земельные участки фермерских хозяйств
Земельные участки крестьянских и фермерских хозяйств (КФХ) появились в структуре предложения земельного рынка с августа 2008 года. Данный подсегмент включает в себя небольшое число предложений.
Согласно ст. 1 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
С точки зрения строительства отметим, что земли КФХ наиболее подходят для так называемого «усадебного» строительства, т.е. строительства домов на участках площадью от одного гектара и выше. Единственное неудобство такой формы назначения земли заключается в том, что фермер обязан вести сельскохозяйственную деятельность и сдавать отчеты в налоговую инспекцию, как индивидуальный предприниматель.
В структуре предложения земельных участков на пермском рынке земли КФХ занимают незначительную долю. Так, в структуре предложения ежемесячно имеется от 2-х до 5-ти участков.
В течение 4-го квартала 2013 на рынке были отмечены следующие предложения:
Адрес |
Общая S ЗУ, сотки |
Цена, тыс.руб. |
Цена 1 сотки, тыс.руб. |
Описание |
Постройки на участке |
Васильевка д., Пермский район |
440,0 |
5 000 |
11,36 |
4,4 га около деревни Васильевка. Назначение – фермерское хозяйство. Есть фундамент с бетонными стенами 1 этажа. Цена 5 000 000 рублей. (предложение было в прошлом квартале по той же цене) |
с постройками |
Усть-Качка с., Пермский район |
590,0 |
550 |
0,93 |
Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (предложение было в прошлом квартале по той же цене) |
н/д |
Зотина д., Ильинский район |
1200,0 |
2300 |
1,92 |
Земли сельхозназначения 8 км от п.Ильинский. Под ферму, лесопилку. (предложение было выставлено в декабре 2013 г.) |
н/д |
Как видно из таблицы, минимальная цена предложения установлена на территории Пермского района (0,93 тыс.руб./сотку). Максимальная цена зафиксирована в дер. Васильевка Пермского района (11,36 тыс.руб./сотку).
11. Перспективы развития пермского земельного рынка
Таким образом, рассмотрев основные подсегменты земельного рынка, можно сделать вывод о том, что в целом ситуация на рынке достаточно стабильна, как по ценам, так и по объемным показателям.
Оборот ограничен имеющимися в рынке предложениями, изменения структуры которых в разные периоды приводит к изменению расчетных средних цен.
На сегодняшний день пермский земельный рынок остается непрозрачным, неразвитым, хаотичным.
В целом можно выделить два основных направления его развития:
так называемые «городские» земли под застройку многоквартирными жилыми домами и объектами коммерческого назначения;
«загородные» земли, то есть земельные участки под развитие индивидуальной застройки (земли ИЖС, садоводства, ЛПХ и т.п.).
Что касается первого направления, то оно объединяет (в подавляющем большинстве) участки под точечную городскую застройку, а также квартальную застройку в рамках развития застроенных территорий. На сегодняшний день можно говорить и том, что на территории города Перми, а также в остальных городах края, наблюдается дефицит земельных участков под строительство. Практически нет площадок под строительство без обременений, с хорошей пешеходной и транспортной доступностью, а также обеспеченностью инженерными коммуникациями. Это отражается как на развитии строительства жилья, так и коммерческой недвижимости. Поэтому вектор конкурентной борьбы среди застройщиков, девелоперов, инвесторов в ближайшей перспективе будет направлен на приобретение прав на наиболее интересные, с точки зрения местоположения и обеспечения инфраструктурой, земельные участки под жилищную и коммерческую застройку.
Для качественного изменения структуры предложения необходимы новые вливания в рынок. Без вовлечения в оборот новых земель дальнейшее развитие земельного рынка невозможно.
Рынок земельных участков всё ещё имеет значительный потенциал, который до сих пор инвесторами не раскрыт.
На рисунке приведены основные возможности для расширения земельного рынка.
Во-первых, потенциал для расширения земельного рынка заключается в активизации работы городских Администраций городов Пермского края по предоставлению земельных участков под строительство.
Так, в последнее время активизируется работа по предоставлению участков в рамках программ по расселению ветхих и аварийных домов. В частности, в г.Перми принята Муниципальная адресная программа по сносу, реконструкции многоквартирных домов в целях развития застроенных территорий г. Перми на 2011-2015 годы. В Березниках разработана программа переселения березниковцев из аварийных домов, согласно которой новое жилищное строительство планируется развивать в правобережной части города (в настоящее время строительные компании разрабатывают свои проекты застройки правобережного микрорайона.).
Кроме того, в последние годы Пермский край начал более активную работу с фондом РЖС по предоставлению земельных участков под жилищную застройку, в том числе малоэтажную.
, а потенциальных инвесторов, готовых участвовать в аукционе, стало бы больше.
В дальнейшем, по словам представителей Фонда РЖС, перед выставлением участков на аукцион Фонд будет предварительно оценивать затраты на инженерную инфраструктуру. В такой работе крайне важно тесное взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями и самим субъектом, чтобы они могли синхронизировать свои инвестпрограммы для обеспечения новых участков инженерной инфраструктурой. Чтобы при разработке инвестпрограмм сетевые компании уже знали, какие участки планируется застраивать, а не наоборот. И чтобы у застройщика было четкое понимание, когда на участке возникнет подстанция или другой сетевой объект. То есть Фонду РЖС важно работать с регионом, девелоперами и сетевиками синхронно.
Что касается индивидуальной жилой застройки и стимулирования частного строительства индивидуальных жилых домов физическими лицами, то здесь механизмом вовлечения в оборот новых участков может выступить работа по предоставлению земельных участков многодетным семьям (Закон № 871-ПК «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Пермском крае» вступил в силу 16.12.2011 г.).
По итогам 2012 года на территории города Перми получили землю лишь 3,3% многодетных семей от общего числа семей, вставших на учет (75 выданных участков из необходимых 2290).
По подсчетам Департамента градостроительства и архитектуры администрации г.Перми, в 2013 году многодетным семьям Перми выделен 931 земельный участок, из них: 23 земельных участка в микрорайоне Заозерье, 454 участка в деревне Большая Мось и 264 земельных участка в деревне Мартьяново Пермского района. В сентябре 2013 года мэрия Перми и администрация Пермского района заключили соглашение о сотрудничестве для изготовления градостроительных планов земельных участков, которые расположены на территории Пермского района. Главные проблемы сейчас, которые «тормозят» освоение полученных земель, — подключение к электросетям, организация подъезда к участкам и реализация семьями существующего жилья. В течение 2013 года активно выдавались разрешения на строительство на участках в микрорайоне Заозерье (информация по Пермскому району отсутствует). Вероятно активизацию строительства на предоставленных землях может ожидать к 2015 году.
Подводя общий итог, можно сказать, что на сегодняшний день земельный рынок не завершил стадию формирования (хотя и находится уже далеко не на первой ступени), при этом он динамично развивается и расширяется. А постоянное совершенствование земельного законодательства в целом и приведение регионального законодательства в соответствие с федеральными нормами только расширяют возможности данного сегмента рынка ресурсов.
Библиографический список
1. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. – Москва: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 г.
2. «Методические рекомендации по мониторингу регионального рынка недвижимости», аналитический отдел ОАО «Камская долина», г. Пермь, 2009 г.
3. Еженедельный информационный каталог Пермской мультилистинговой системы
4. Еженедельный информационный каталог «Недвижимость как 1-2-3»
5. Еженедельные выпуски газеты «Районы. Кварталы. Квартиры»
6. Фотогалерея недвижимости (приложение к газете «Районы. Кварталы. Квартиры»)
7. Аналитические разработки и базы данных ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»
8. www.gorodperm.ru
9. www.pmls.ru
10. www.metrosphera.ru
11. www.dio.perm.ru
12. www.properm.ru